Qu’est-ce qu’un acte fiscal ?
Le terme « acte fiscal » fait référence à un document juridique accordant la propriété d’un bien à un organisme gouvernemental lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières associées. Un acte fiscal donne à l’organisme gouvernemental le pouvoir de vendre la propriété afin de recouvrer les impôts en souffrance. Une fois vendue, la propriété est alors transférée à l’acheteur. Ces transactions sont appelées « ventes d’actes fiscaux » et ont généralement lieu lors de ventes aux enchères.
Points clés à retenir
- Un acte fiscal confère la propriété d’une propriété à un organisme gouvernemental lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières associées.
- Les actes fiscaux sont vendus au plus offrant lors d’une vente aux enchères pour une enchère minimale des taxes impayées, plus les intérêts et les coûts associés à la vente.
- Les adjudicataires disposent d’un délai minimum pour payer l’achat, généralement de 48 à 72 heures.
- Les propriétaires peuvent demander à recevoir tout montant payé à la municipalité en sus des impôts fonciers plus les intérêts.
Comprendre un acte fiscal
L’impôt foncier est tout impôt payé sur un bien immobilier. Les impôts sont payés par les propriétaires de biens immobiliers – personnes physiques ou morales – et sont évalués par la municipalité où se trouve le bien. Les taxes perçues servent à financer divers programmes municipaux, tels que l’amélioration des réseaux d’eau et d’égouts, l’application de la loi et les services de pompiers, l’éducation, la construction de routes et d’autoroutes, les fonctionnaires et d’autres services. Les taux d’imposition foncière varient selon les juridictions. Lorsque les impôts fonciers ne sont pas payés, l’autorité fiscale peut vendre l’acte ou le titre de propriété – et donc la propriété – pour récupérer les impôts impayés.
L’autorité fiscale – généralement un gouvernement de comté – doit passer par une série d’étapes juridiques afin d’acquérir un acte fiscal. Il s’agit notamment d’informer le propriétaire, de demander l’acte fiscal, d’afficher un avis sur le terrain et de publier un avis de vente. Les étapes exactes à suivre varient généralement en fonction des lois locales et municipales.
Qu’est-ce qu’un acte de vente fiscal ?
Dans un acte de vente fiscal, la propriété elle-même est vendue. La vente a lieu par le biais d’une vente aux enchères, avec une enchère minimale du montant des arriérés d’impôts dus plus les intérêts, ainsi que les frais liés à la vente de la propriété. Le plus offrant remporte la propriété. L’acte fiscal transfère légalement la propriété à l’acheteur à une condition : Le nouveau propriétaire doit payer la totalité du montant dû dans un délai de 48 à 72 heures, sinon la vente est annulée.
Tout montant offert par l’adjudicataire qui dépasse l’offre minimale peut ou non être remis au propriétaire délinquant. Cela dépend de la juridiction. Le propriétaire initial peut perdre ce montant excédentaire s’il ne le réclame pas dans un délai déterminé. En Californie, par exemple, les réclamations doivent être déposées dans un délai d’un an, alors que le délai au Texas est de deux ans. En Géorgie, les fonds peuvent être réclamés jusqu’à cinq ans après la vente d’un acte fiscal, moment auquel une ordonnance du tribunal est nécessaire pour récupérer les fonds excédentaires.
Certains États prévoient une période de remboursement pendant laquelle le propriétaire initial peut rembourser sa dette fiscale et récupérer son ancienne propriété.
Considérations particulières
Si certains États vendent le titre à l’adjudicataire le jour de la vente aux enchères de l’acte fiscal, d’autres accordent une période de rachat pendant laquelle le propriétaire initial a la possibilité de rembourser sa dette fiscale et de racheter le bien. Si le propriétaire choisit de payer sa dette pendant cette période, il doit verser à l’adjudicataire le montant de l’enchère plus les intérêts, qui peuvent être assez élevés.
Toutefois, si la période de rachat est écoulée et que le propriétaire ne récupère toujours pas son titre de propriété, le plus offrant a une chance de saisir la propriété. La période de rachat dans l’Idaho, par exemple, est de 14 mois, tandis que les propriétaires de l’Iowa ont un an et neuf mois pour racheter leur propriété.
Actes fiscaux et privilèges fiscaux
Les privilèges fiscaux sont similaires aux actes fiscaux, mais il existe quelques différences subtiles. Alors que les actes fiscaux transfèrent la propriété de la propriété elle-même à une nouvelle partie, les privilèges fiscaux constituent une créance légale sur la propriété lorsque les impôts ne sont pas payés. Les privilèges fiscaux constituent un investissement relativement bon marché pour les investisseurs, avec un rendement garanti. Les privilèges peuvent coûter de quelques centaines à quelques milliers de dollars et rapportent des intérêts simples qui s’accumulent sur une base mensuelle.
Voici comment fonctionne le processus. Un organisme gouvernemental place un privilège sur une propriété si son propriétaire ne paie pas ses impôts fonciers. Ces privilèges, qui empêchent les propriétaires de faire quoi que ce soit avec la propriété, y compris la refinancer ou la vendre, sont vendus aux enchères plutôt que la propriété elle-même. Les parties intéressées peuvent investir dans ces privilèges fiscaux en faisant une offre. Le rendement est basé sur un taux d’intérêt maximum autorisé par la municipalité.
Lorsqu’un propriétaire fait défaut sur sa propriété, la municipalité lui envoie un avis l’informant du prochain privilège fiscal. Si le propriétaire ne met pas les taxes à jour, le privilège fiscal est alors mis aux enchères. Le privilège est transféré au plus offrant, qui paie le montant de l’impôt restant à la municipalité. Afin de supprimer le privilège, le propriétaire doit verser au nouveau propriétaire le montant dû, plus les intérêts.
Exemple d’un acte de vente fiscal
Supposons que la valeur d’une propriété dans un acte de vente fiscal soit évaluée à 100 000 dollars et qu’elle ait 5 700 dollars d’arriérés d’impôts. L’offre la plus élevée pour la propriété est de 49 000 $. Le comté prélèvera 5 700 $ sur le montant de l’enchère pour couvrir les taxes foncières dues, et le reste sera versé au propriétaire initial, soit 49 000 $ – 5 700 $ = 43 300 $. Après tout, l’autorité gouvernementale n’est intéressée que par le recouvrement des impôts qui lui sont dus. Le soumissionnaire obtient le titre de propriété de la maison et un bénéfice sur la valeur nette de 100 000 $ – 49 000 $ = 51 000 $.