Définition de l’analyse comparative des marchés (ACM)

Qu’est-ce qu’une analyse comparative des marchés ?

Une analyse comparative du marché (ACM) est une estimation de la valeur d’une maison basée sur des propriétés similaires récemment vendues dans la région immédiate. Les agents et courtiers immobiliers créent des rapports d’AMC pour aider les vendeurs à fixer le prix de vente de leur maison et, plus rarement, pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives. Les particuliers peuvent effectuer leur propre analyse comparative du marché en recherchant des propriétés comparables (appelées « comps ») sur des sites d’annonces immobilières, tels que realtor.com.

Points clés à retenir

• Une analyse comparative du marché (ACM) est une estimation de la valeur d’une maison utilisée pour aider les vendeurs à fixer les prix de vente et pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives.
• L’analyse tient compte de l’emplacement, de l’âge, de la taille, de la construction, du style, de l’état et d’autres facteurs pour la propriété en question et les biens comparables.
• Si vous êtes un acheteur ou un vendeur intéressé par une RMR pour une propriété spécifique, demandez l’aide d’un agent ou d’un courtier immobilier local, ou faites vos propres recherches en comparant les maisons en ligne.

Comprendre l’analyse comparative des marchés

Une analyse comparative du marché aide les vendeurs à choisir les meilleurs prix pour leur maison. Le « meilleur » prix est celui qui n’est pas si bas qu’il laisse de l’argent sur la table, et pas si élevé que la maison ne se vende pas du tout. Pour les acheteurs, une AMC peut vérifier si une maison est une bonne affaire et aider à identifier une offre compétitive qui sera prise au sérieux – sans exagérer.

Une RMR compare la propriété en question à d’autres maisons qui sont similaires en termes d’emplacement, de taille et de caractéristiques. Idéalement, une RMR utilise des maisons récemment vendues dans le même lotissement que la propriété en question. Bien entendu, il peut être difficile de trouver des maisons qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois dans la région immédiate si vous êtes dans un marché immobilier calme ou dans un cadre rural. Dans ces cas, une évaluation formelle peut être une meilleure option.

Notez que si une analyse comparative de marché est comme une évaluation informelle, les agents et courtiers immobiliers n’ont pas besoin d’une licence d’évaluateur pour effectuer une AMC tout en servant les acheteurs et les vendeurs. Néanmoins, certains États tiendront les agents et courtiers immobiliers pour responsables s’ils ne réalisent pas une AMC de manière compétente. Dans ce cas, la commission des licences immobilières de l’État pourrait prendre des mesures disciplinaires à l’encontre de l’agent ou du courtier.

Que contient un rapport de l’AMC ?

Lorsqu’un agent ou un courtier immobilier effectue une analyse comparative du marché, il rédige un rapport qui détaille les résultats. Bien qu’il n’y ait pas de rapport standardisé de l’AMC, il comprendra généralement

• L’adresse du bien concerné et de trois à cinq biens comparables
• Une description de chaque propriété, y compris l’élévation, le plan d’étage et le nombre de chambres et de salles de bains
• La superficie de chaque propriété
• Le prix de vente de chaque comp
• Ajustements en dollars pour les différences éventuelles
• Le prix de vente ajusté par pied carré de chaque comp
• La juste valeur marchande du bien concerné

De nombreux agents et courtiers immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports CMA complets (et d’aspect professionnel). Si vous envisagez de créer le vôtre, utilisez un tableur pour suivre vos recherches ou essayez un outil de calcul du prix de la maison en ligne proposé par l’un des sites d’annonces immobilières. Ci-dessous : un exemple de rapport.

Comment faire une analyse comparative du marché

Une RMR implique bien plus que la simple comparaison des prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un aperçu des étapes de base pour créer une RMR précise :

1. Evaluer le quartier.

Pour fixer le bon prix d’inscription – ou s’assurer qu’une maison qui vous intéresse est une bonne affaire – l’AMC doit prendre en considération la qualité générale du quartier. Où se trouvent les quartiers les plus attrayants ? À quelle distance se trouvent les équipements collectifs ? Quelle est la proximité des nuisances communautaires ? Quelles sont les règles de la HOA ? Comment sont les écoles ? Y a-t-il des problèmes d’attractivité des trottoirs ?

2. Rassemblez des détails sur le bien en question.

Si un agent ou un courtier immobilier fait le CMA, il examinera la liste existante (s’il y en a une) et effectuera une visite en personne pour recueillir des informations sur la maison en question. Ils prendront note de la taille de la maison (en particulier de l’espace habitable), de son âge, de son style, de sa construction, de son état, de son agencement, de ses finitions, de son aménagement paysager et de ses améliorations et mises à jour.

3. Sélectionnez les compositions.

Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui ont été vendues récemment et qui sont aussi proches que possible de la maison en question. Idéalement, les comps se trouveront à moins d’un kilomètre de la propriété en question et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur les maisons qui ressemblent à la maison en question en termes de superficie, de taille du terrain, de chambres, de salles de bain et de type de construction. Faites attention au moment où la propriété comparable a été vendue : Plus il est récent, mieux c’est, car les prix de l’immobilier peuvent fluctuer rapidement. Si la maison a un emplacement unique, par exemple une vue sur un terrain de golf ou le bord de l’eau, les comps doivent avoir le même emplacement.

4. Ajustez en fonction des différences.

L’étape suivante consiste à corriger les différences entre la maison en question et chaque propriété comparable. Un agent ou un courtier immobilier expérimenté sera en mesure d’attribuer une valeur monétaire à chacune des différences et d’ajuster la valeur de chaque comp en conséquence. Cela peut sembler contre-intuitif, mais si l’offre présente une caractéristique inférieure à celle de la maison concernée, un ajustement positif est effectué sur la valeur de l’offre, et vice versa. Par exemple, si un appartement dispose d’une chambre supplémentaire (caractéristique supérieure), il est raisonnable de supposer que l’acheteur a payé plus cher pour obtenir cette chambre supplémentaire. Dans ce cas, vous déduisez un montant de l’indemnité pour tenir compte de la chambre supplémentaire, ce qui permet de comparer des pommes avec des pommes. La valeur de la maison cible n’est jamais ajustée.

5. Déterminer le prix de vente au pied carré après ajustements.

Après ajustement des différences, divisez le prix ajusté de chaque comp par sa superficie en pieds carrés pour déterminer le prix de vente par pied carré. Ensuite, additionnez le prix de vente par pied carré de toutes les entreprises et divisez-le par le nombre d’entreprises pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par le nombre de pieds carrés de la propriété concernée pour obtenir sa valeur marchande actuelle.

En général, les meilleures comps sont celles qui ressemblent le plus à la maison du sujet, celles qui ont été vendues le plus récemment et celles qui nécessitent le moins d’ajustements. Le prix final peut devoir être légèrement modifié, en fonction du marché. Par exemple, si le marché est chaud ou si le stock est faible, le prix peut être légèrement plus élevé. À l’inverse, s’il y a beaucoup de maisons similaires sur le marché, le prix devra peut-être baisser pour être compétitif.