Qu’est-ce que l’article 1031 ?
L’article 1031 est une disposition du code des revenus internes (IRC) qui permet aux propriétaires d’entreprises ou d’immeubles de placement de reporter les taxes fédérales sur certains échanges de biens immobiliers. La section 1031 est également connue sous le nom de « Starker Loophole ».
Les échanges admissibles en vertu de l’article 1031 sont appelés échanges 1031, échanges de même nature, ou échanges Starker.
Cette disposition est utilisée par les investisseurs qui vendent une propriété et réinvestissent le produit de la vente dans une ou plusieurs autres propriétés. Elle n’est pas disponible pour les acheteurs ou les vendeurs de maisons personnelles pour leur propre usage.
Explication de l’article 1031
L’article 1031 reporte les taxes dues sur les échanges 1031 correctement structurés. Le surnom de « Starker Loophole » est attaché à la loi depuis qu’une décision de justice de 1979 a conclu qu’un accord d’échange de biens, dans certains délais, est essentiellement identique à un transfert simultané de biens.
Points clés à retenir
- L’article 1031 permet aux investisseurs dans des propriétés commerciales de différer les impôts sur les bénéfices des propriétés vendues afin de réunir des fonds pour l’achat d’autres propriétés.
- Elle est parfois appelée l’échappatoire Starker parce que la vente et l’achat n’ont pas besoin d’être simultanés pour bénéficier du report d’impôt.
- L’avantage de l’article 1031 n’est pas ouvert aux vendeurs ou aux acheteurs de logements personnels.
Cette lacune était auparavant définie de manière beaucoup plus généreuse. Avant le 31 décembre 2017, les biens de même nature pouvaient être n’importe lequel d’un large éventail de biens meubles corporels et immobiliers détenus à des fins commerciales ou d’investissement, y compris les franchises, les œuvres d’art, les équipements, les actions, les titres, les participations dans des sociétés de personnes, les certificats de fiducie et les droits de bénéficiaire.
Pour les 1031 échanges conclus après le 31 décembre 2017, les seuls biens autorisés sont les biens immobiliers d’entreprise ou d’investissement.
Règles d’utilisation de l’article 1031
L’article 1031 reporte l’impôt sur les échanges de biens immobiliers de même nature effectués en temps utile. Il existe un certain nombre d’étapes importantes pour un échange 1031 correctement structuré :
- Les biens immobiliers achetés avec le produit de la vente doivent être de même nature.
- La taxe doit être payée sur toute « botte » dans l’année de l’échange 1031. Une « botte » est toute plus-value de l’échange qui n’est pas un bien immobilier.
- Une fois que l’entreprise ou l’investissement immobilier est vendu, les biens immobiliers de même nature doivent être identifiés dans les 45 jours et acquis dans les 180 jours.
À propos de Like-Kind Real Estate
L’article 1031 définit les biens immobiliers de même nature comme des biens immobiliers détenus pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou à des fins d’investissement. L’article 1031 prévoit un report d’impôt lorsque ces biens immobiliers sont échangés dans le cadre d’un échange 1031 correctement structuré contre des biens immobiliers de même nature qui continuent à être détenus pour un usage productif dans le cadre d’une activité commerciale ou professionnelle ou à des fins d’investissement.
À propos de la botte
L’article 1031 permet à un investisseur de donner ou de recevoir des espèces ou d’autres biens qui ne sont pas de même nature en plus des biens immobiliers de même nature qui sont échangés. De tels ajouts à l’accord, lorsqu’ils sont donnés ou reçus dans le cadre d’un échange 1031, sont appelés « boot« .
Pour bénéficier de ce régime, l’investisseur doit utiliser le produit de la vente de l’immeuble pour le nouvel investissement immobilier dans un délai de 180 jours ou à la date d’échéance de la déclaration d’impôt.
Le boot déclenche des gains ou des pertes imposables dans l’année de l’échange. Le montant imposable qui n’est pas reporté par l’article 1031 est le montant de la botte.
Le montant imposable qui est reporté par l’article 1031 est le gain ou la perte en capital sur les biens immobiliers de même nature échangés.
Calendrier de l’échange
L’article 1031 donne à un contribuable qui vend des biens immobiliers d’entreprise ou d’investissement 45 jours civils à compter de la clôture de la vente pour identifier jusqu’à trois (et dans certaines circonstances quatre ou plus) biens immobiliers de remplacement de même nature.
Le remplacement doit être acquis et l’échange 1031 effectué au plus tard à la première des deux dates suivantes : 180 jours civils ou la date d’échéance (avec les prolongations) de la déclaration du contribuable.
Déclaration d’un échange 1031
Même si l’impôt est différé et qu’aucun gain ou perte n’est constaté, l’échange 1031 doit être déclaré sur le formulaire 8824, Échanges de biens similaires. Les instructions du formulaire expliquent comment déclarer les détails de l’échange 1031.
Le gain reconnu de la botte est déclaré sur le formulaire 8949, annexe D (formulaire 1040), ou sur le formulaire 4797, selon le cas. Si l’amortissement doit être récupéré, il se peut que ce gain reconnu doive être déclaré comme revenu ordinaire.