Qu’est-ce qu’un échange inversé ?
Un échange inversé est un type d’échange de biens dans lequel le bien de remplacement est d’abord acquis, puis le bien actuel est échangé. Un échange inversé a été créé pour aider les acheteurs à acheter une nouvelle propriété avant d’être obligés de troquer ou de vendre une propriété actuelle. Cela peut permettre au vendeur de conserver une propriété actuelle jusqu’à ce que sa valeur marchande augmente, augmentant ainsi son propre calendrier de vente pour un profit maximal.
Points clés à retenir
- Un échange inversé est un échange de biens dans lequel un bien de remplacement est acheté sans la vente d’un bien actuellement détenu.
- Les échanges inversés diffèrent des échanges différés, dans lesquels le bien de remplacement doit être acheté après la vente du bien actuellement détenu.
- « Les règles relatives aux échanges en nature ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés.
- Les échanges inversés ne s’appliquent qu’à 1031 biens et ne sont autorisés que dans les cas où les investisseurs ont les moyens financiers d’effectuer le nouvel achat.
Comment fonctionne un échange inversé
Les règles standard d’échange de biens de même nature ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés. Ces règles permettent généralement à un investisseur immobilier de ne plus payer d’impôts sur les plus-values réalisées sur un bien qu’il a vendu, à condition que le bénéfice de cette vente soit affecté à l’achat d’un bien « de même nature ». L’IRS a créé un ensemble de règles de sécurité qui permettent un traitement de même nature, tant que la propriété actuelle ou nouvelle est détenue dans le cadre d’un accord d’échange de logement qualifié, ou QEAA. En outre, l’investisseur ne peut pas utiliser un bien déjà détenu en remplacement du bien abandonné.
Les échanges inversés ne s’appliquent qu’aux biens visés par l’article 1031, c’est pourquoi on les appelle aussi échanges 1031. Les biens de la section 1031 sont des biens que les entreprises ou celles qui ont des organisations admissibles échangent dans l’ordre et reportent le paiement des impôts sur tout profit réalisé lors de leur vente. Toutefois, il ne s’agit pas simplement d’un contribuable individuel qui achète une propriété, la vend, puis utilise les bénéfices pour acheter une autre propriété. Il faut plutôt établir une norme d’échange ainsi que la présence d’un facilitateur qui est utilisé pour mettre en place le processus. Les propriétés relevant des articles 1245 ou 1250 ne sont pas éligibles pour ce type de transaction.
Une « propriété 1031 » tire son nom de la section 1031 du code fiscal américain, qui permet aux investisseurs d’éviter de payer des impôts sur les plus-values lors de la vente et de l’achat de biens d’investissement.
Considérations particulières
L’un des aspects les plus cruciaux d’un échange inversé réussi dépend du fait que l’investisseur doit disposer des moyens financiers pour le nouvel achat. Le nouveau bien n’aura pas été abandonné au moment de l’échange, l’investisseur doit donc être capable d’assurer le financement complet du nouveau bien sans avoir à vendre l’ancien. L’acquisition de la nouvelle propriété peut être facilitée par un prêteur, bien que seuls des prêteurs spécifiques soient disposés et capables de travailler avec un investisseur d’échange inversé.
Exigences pour les échanges inversés
En général, il y a une période de détention maximale qui s’applique aux propriétés dans les échanges inversés, généralement d’environ 180 jours en moyenne. L’inverse d’un échange inversé est l’échange différé, dans lequel un échangeur doit d’abord renoncer à la propriété en négociant ou en vendant avant d’acquérir une nouvelle propriété.
Les échanges inversés sont souvent utilisés dans les cas où un investisseur immobilier doit conclure la vente d’une nouvelle propriété avant de pouvoir vendre sa propriété actuelle. Ces cas comprennent la découverte inattendue d’une nouvelle propriété souhaitable qui doit être achetée dans un court laps de temps ou des situations dans lesquelles la vente d’une propriété actuellement détenue tombe à l’improviste, laissant ainsi un échange inversé comme solution potentielle qui permet à l’investisseur de poursuivre l’achat d’une nouvelle propriété.