Qu’est-ce qu’une option de location ?
Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d’acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Elle empêche également le propriétaire de proposer la propriété à la vente à quelqu’un d’autre. À l’expiration de la période de location, le locataire doit soit exercer l’option, soit la perdre. Une option de location est également connue sous le nom de bail avec option d’achat.
Comment fonctionne une option de location
Une option de location donne à un acheteur potentiel plus de flexibilité qu’un contrat de location-vente standard, qui exige du locataire qu’il achète le logement à la fin du bail. Le prix de la maison est convenu à l’avance entre l’acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix est généralement fixé à la valeur marchande actuelle du logement, ce qui permet au locataire d’acheter le logement à l’avenir au prix actuel. Pour cette option, le locataire doit généralement payer des frais initiaux au propriétaire, qui peuvent s’élever à 1 % du prix de vente de la maison. Ces frais sont ajoutés à l’acompte si le locataire décide d’acheter le logement à la fin du bail.
L’option de location est particulièrement utile à ceux qui pourraient être en train de se constituer un crédit ou qui n’ont pas assez d’économies pour un acompte. Toutefois, il y a plusieurs caractéristiques des options de location à prendre en considération.
Paiement des loyers
Le propriétaire demande une prime en plus du loyer mensuel standard pour l’option d’achat au prix d’aujourd’hui lorsque le bail prend fin. La prime peut être un pourcentage ajouté au loyer du marché actuel, par exemple 10 % du montant du loyer mensuel standard pour une maison de cette taille. Le montant supplémentaire ou la prime, souvent appelé crédit de loyer, fait partie de l’acompte pour le logement si le locataire exerce l’option d’achat. Toutefois, le locataire perd le montant supplémentaire payé en sus du loyer standard si le logement n’est pas acheté à la fin du bail.
Certains propriétaires peuvent accepter un paiement unique en espèces, souvent appelé « contrepartie de valeur », qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Il ne s’agit pas d’un acompte sur l’achat de la propriété, ce qui signifie qu’il n’est pas remboursable. Le montant varie entre 100 dollars symboliques et 5 % du prix d’achat prévu.
Financement bancaire avec une option de crédit-bail
La bonne nouvelle pour les locataires est que, généralement, les banques permettent que la totalité des fonds de la prime en sus des loyers soit affectée à l’acompte pour l’achat du logement. Toutefois, si le loyer demandé est un taux du marché, la banque peut ne pas autoriser qu’une partie des fonds soit appliquée au prix d’achat. Il est important que les acheteurs vérifient auprès de plusieurs banques afin de déterminer leur politique de financement d’un prêt hypothécaire pour une maison avec option de location.
La durée d’une option de location
La durée de l’option peut être toute période sur laquelle le propriétaire et le locataire s’accordent, mais elle est généralement de un à trois ans. Le contrat d’option de location stipule également le prix d’achat de la propriété au début du bail ou la manière dont ce prix sera déterminé à la fin de l’option.
Points clés à retenir
- Une option de location est un accord qui donne au locataire le choix d’acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location.
- Une option de location empêche également le propriétaire de proposer la propriété à la vente à quelqu’un d’autre.
- Le locataire paie généralement un pourcentage supérieur au montant du loyer mensuel standard, qui est affecté à l’acompte pour l’achat de la maison.
Raisons de recourir à une option de location
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important d’examiner si les avantages l’emportent sur les inconvénients de la conclusion du contrat.
Pourquoi les locataires choisissent une option de location
Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons de recourir à une option de location plutôt que d’acheter le bien immobilier dès le départ. L’une des principales raisons est de ne pas avoir suffisamment d’argent ou de crédit pour effectuer l’achat. La location peut permettre à l’acheteur potentiel d’économiser de l’argent pour l’achat et, en même temps, de se constituer un crédit en effectuant des paiements réguliers et ponctuels.
Le locataire a la possibilité d’acheter une propriété à l’avenir au prix actuel. Si le locataire n’a pas l’argent économisé aujourd’hui pour acheter la maison, mais qu’il craint que la valeur de la maison n’augmente dans les prochaines années, l’option de location est un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le quartier ou le quartier scolaire, l’option de location retire la maison du marché, ce qui permet au locataire d’économiser suffisamment pour l’acheter à la fin du bail.
Même si l’acheteur potentiel a les moyens d’acheter la propriété, il ne voudra peut-être pas s’engager tout de suite. Par exemple, si l’acheteur potentiel est originaire d’une autre ville, il peut vouloir vivre dans la nouvelle ville avant de s’engager à acheter. Ou encore, il pourrait encore avoir son ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle.
Enfin, le bien peut ne pas être éligible à certains prêts, y compris un prêt VA, en raison de réparations ou d’améliorations nécessaires. En louant d’abord, l’acheteur potentiel peut effectuer ces améliorations afin de pouvoir bénéficier du prêt plus tard.
Pourquoi les propriétaires concluent une option de location
Un propriétaire peut conclure un contrat d’option de location parce qu’il a eu des difficultés à vendre sa maison. L’option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d’acheteurs potentiels.
De plus, si un propriétaire envisage de vendre sa maison dans quelques années, l’option de location lui permet de percevoir une prime supérieure au loyer du marché actuel. Dans le pire des cas, le locataire n’achète pas la maison ; le propriétaire la met sur le marché pour la vendre et garde les fonds supplémentaires versés au-dessus du loyer mensuel standard.
La vente pure et simple d’un bien immobilier maintenant au lieu de le vendre plus tard peut également poser des problèmes fiscaux. L’option, bien qu’elle ne garantisse pas une vente ultérieure, rend plus probable que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l’option.
Le locataire perd les sommes supplémentaires payées en sus du loyer mensuel standard si l’option d’achat du logement n’est pas exercée à la fin du bail.
Considérations particulières concernant les options de location
L’assurance du locataire est généralement requise pour les effets personnels du locataire. L’assurance locataire protège contre toute perte de valeur des biens et du mobilier du logement. Il est également important que le propriétaire soit tenu de souscrire une assurance propriétaire au cas où un événement se produirait pendant la durée du bail et pourrait avoir une incidence négative sur la valeur de la propriété, comme un incendie ou un dégât des eaux.
Une clause d’évaluation doit être incluse dans le contrat d’option de location. En d’autres termes, à la fin du bail, la valeur de la maison pourrait avoir diminué. Une évaluation fournit une valeur actualisée du bien avant l’achat et la vente.
Il est important de calculer le montant exact qui doit être payé au propriétaire à la fin de l’option de location. N’oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à toute augmentation de la valeur marchande de la maison en concluant l’option de location. Le propriétaire voudra être indemnisé de manière adéquate pour ne pas avoir pu vendre la maison à une autre personne qui était prête à l’acheter.
Pour ceux qui envisagent une option de location ou d’achat, l’idéal est de faire appel à un avocat qui connaît bien les transactions de location-achat pour examiner les petits caractères afin de s’assurer qu’il n’y aura pas de surprises à l’expiration du bail.