Qu’est-ce qu’un bail foncier ?
Un bail foncier est un accord dans lequel un locataire est autorisé à développer un bien immobilier pendant la période de location, après quoi le terrain et toutes les améliorations sont remis au propriétaire.
Comment fonctionne un bail foncier
Un bail foncier indique que les améliorations seront la propriété du propriétaire à moins qu’une exception ne soit créée et stipule que toutes les taxes pertinentes encourues pendant la durée du bail seront payées par le locataire. Étant donné qu’un bail foncier permet au propriétaire d’assumer toutes les améliorations à l’expiration du bail, il peut vendre le bien à un taux plus élevé. Les baux fonciers sont aussi souvent appelés baux de terrain, car les propriétaires ne louent que le terrain.
Bien qu’ils soient principalement utilisés dans l’espace commercial, les baux fonciers diffèrent grandement des autres types de baux commerciaux comme ceux que l’on trouve dans les complexes commerciaux et les immeubles de bureaux. Ces autres baux n’assignent généralement pas au locataire la responsabilité de l’unité. Au lieu de cela, ces locataires doivent payer un loyer pour pouvoir exploiter leur entreprise. Un bail foncier consiste à louer un terrain pour une longue période – généralement de 50 à 99 ans – à un locataire qui construit un bâtiment sur la propriété.
Un bail de 99 ans est généralement la durée de location la plus longue possible pour un bien immobilier. Il était autrefois le plus long possible en vertu de la common law. Cependant, les baux de 99 ans restent courants mais ne sont plus les plus longs possibles en vertu de la loi.
Le bail foncier définit qui est propriétaire du terrain, et qui est propriétaire de l’immeuble et des améliorations apportées à la propriété. De nombreux propriétaires utilisent le bail foncier comme un moyen de conserver la propriété de leur bien pour des raisons de planification, pour éviter toute plus-value et pour générer des revenus et des recettes. Les locataires assument généralement la responsabilité de toutes les dépenses. Cela inclut la construction, les réparations, les rénovations, les améliorations, les taxes, les assurances et tous les coûts de financement liés à la propriété.
Les locataires assument généralement la responsabilité de tous les aspects financiers d’un bail foncier, y compris le loyer, les taxes, la construction, l’assurance et le financement.
Exemple d’un bail foncier
Les baux fonciers sont souvent utilisés par les franchises et les magasins à grande surface, ainsi que par d’autres entités commerciales. Le siège social de l’entreprise achète normalement le terrain et permet au locataire/promoteur de construire et d’utiliser l’installation. Il y a de fortes chances qu’un McDonald’s, Starbucks ou Dunkin Donuts près de chez vous soit lié par un bail foncier.
En juillet 2016, la société d’investissement new-yorkaise AllianceBernstein a acheté à BLDG Management un bail foncier de 99 ans pour l’hôtel George Washington de New York, dans le cadre d’une transaction de 100,4 millions de dollars. BLDG avait initialement acheté l’hôtel lorsqu’il était en liquidation judiciaire en 1994. Bien que le bâtiment ait été utilisé par la School of Visual Arts de Manhattan comme dortoir pour les étudiants, BLDG a déposé des plans en avril 2016 pour restaurer la propriété en un hôtel avec un restaurant, un bar et des magasins au rez-de-chaussée. La propriété fonctionne actuellement sous le nom de Freehand Hotel, un hôtel-boutique, dans le quartier Flatiron de New York.
Certains des éléments fondamentaux de tout bail foncier devraient inclure :
- Conditions du bail
- Droits du propriétaire et du locataire
- Conditions de financement
- Dispositions relatives à l’utilisation
- Frais
- Assurance de titres
- Par défaut
Baux fonciers subordonnés ou non subordonnés
Les locataires de baux fonciers financent souvent les améliorations en s’endettant. Dans un bail foncier subordonné, le propriétaire accepte que les créances sur la propriété soient moins prioritaires au cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations en matière de prêt pour les améliorations. En d’autres termes, un bail foncier subordonné permet essentiellement au propriétaire d’utiliser l’acte de propriété comme garantie en cas de défaut de paiement du locataire pour tout prêt lié à des améliorations. Pour ce type de bail foncier, le propriétaire peut négocier des loyers plus élevés en contrepartie du risque assumé en cas de défaillance du locataire. Cela peut également profiter au propriétaire car la construction d’un bâtiment sur son terrain augmente la valeur de sa propriété.
En revanche, un bail foncier non subordonné permet au propriétaire de conserver la priorité absolue des créances sur la propriété au cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations en matière de prêt pour les améliorations. Étant donné que le prêteur peut ne pas prendre possession du terrain si le prêt reste impayé, les professionnels du crédit peuvent hésiter à accorder un prêt hypothécaire pour des améliorations. Bien que le propriétaire conserve la propriété du bien, il doit généralement facturer au locataire un loyer moins élevé.
Avantages et inconvénients d’un bail foncier
Un bail foncier peut profiter à la fois au locataire et au propriétaire.
Avantages pour les locataires
Le bail foncier permet à un locataire de construire sur un bien immobilier situé dans un endroit de premier choix qu’il ne pourrait pas acheter lui-même. C’est pourquoi les grandes chaînes de magasins telles que Whole Foods et Starbucks ont souvent recours au bail foncier dans leurs plans d’expansion.
Un bail foncier n’exige pas non plus que le locataire dispose d’un acompte pour garantir le terrain, comme l’exigerait l’achat de la propriété. Par conséquent, l’acquisition d’un bail foncier implique moins de capitaux propres, ce qui libère des liquidités pour d’autres fins et améliore le rendement de l’utilisation du terrain.
Tout loyer payé sur un bail foncier peut être déductible des impôts sur le revenu au niveau fédéral et des États, ce qui signifie une réduction de la charge fiscale globale du locataire.
Avantages pour les propriétaires
Le propriétaire foncier obtient un flux de revenus régulier du locataire tout en conservant la propriété du bien. Un bail foncier contient généralement une clause d’indexation qui garantit des augmentations de loyer et des droits d’expulsion qui offrent une protection en cas de défaut de paiement du loyer ou d’autres dépenses.
Un propriétaire qui utilise des baux fonciers bénéficie également d’une économie d’impôt. S’il vend un bien immobilier à un locataire, il réalise un gain sur la vente. En signant ce type de bail, il évite d’avoir à déclarer les gains réalisés. Mais le loyer qu’ils reçoivent peut avoir des incidences fiscales.
Selon les dispositions du bail foncier, le propriétaire peut également conserver un certain contrôle sur la propriété, y compris sur son utilisation et sur la façon dont elle est aménagée. Cela signifie que le propriétaire peut approuver ou refuser toute modification du terrain.
Inconvénients pour les locataires
Comme les propriétaires peuvent exiger une approbation avant tout changement, le locataire peut rencontrer des obstacles dans l’utilisation ou le développement de la propriété. En conséquence, il peut y avoir plus de restrictions et moins de flexibilité pour le locataire.
Les coûts liés au processus de bail foncier peuvent être plus élevés que si le locataire achetait un bien immobilier. Les loyers, les taxes, les améliorations, les permis, ainsi que les délais d’attente pour l’approbation du propriétaire, peuvent tous être coûteux.
Inconvénients pour les propriétaires
Les propriétaires qui n’intègrent pas les dispositions et les clauses appropriées dans leurs baux risquent de perdre le contrôle au profit des locataires dont les propriétés font l’objet d’un développement. C’est pourquoi il est toujours important pour les deux parties de faire réviser leur bail avant de le signer.
Selon l’endroit où se trouve la propriété, l’utilisation d’un bail foncier peut avoir des implications fiscales plus importantes pour un propriétaire. Bien qu’il puisse ne pas réaliser de gain lors d’une vente, le loyer est considéré comme un revenu. Le loyer est donc imposé au taux ordinaire, ce qui peut augmenter la charge fiscale.
Points clés à retenir
- Un bail foncier est un accord par lequel un locataire peut développer un bien pendant la période de location, après quoi il est remis au propriétaire.
- Les baux fonciers sont généralement conclus entre des propriétaires commerciaux, qui louent généralement un terrain pour une durée de 50 à 99 ans à des locataires qui construisent des bâtiments sur la propriété.
- Les locataires qui, autrement, n’ont pas les moyens d’acheter un terrain, peuvent construire une propriété avec un bail foncier, tandis que les propriétaires obtiennent un revenu régulier et conservent le contrôle de l’utilisation et du développement de leur propriété.