Définition des prêts hypothécaires inversés

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?

En un mot, une hypothèque inversée est un prêt. Un propriétaire âgé de 62 ans ou plus et disposant d’un capital immobilier considérable peut emprunter sur la valeur de sa maison et recevoir des fonds sous la forme d’une somme forfaitaire, d’un paiement mensuel fixe ou d’une ligne de crédit. Contrairement au prêt hypothécaire à terme – le type utilisé pour acheter une maison -, le prêt hypothécaire inversé n’oblige pas le propriétaire à effectuer des paiements.

Au lieu de cela, la totalité du solde du prêt devient exigible et payable lorsque l’emprunteur décède, déménage définitivement ou vend sa maison. La réglementation fédérale exige que les prêteurs structurent la transaction de manière à ce que le montant du prêt ne dépasse pas la valeur de la maison et que l’emprunteur ou sa succession ne soit pas tenu de payer la différence si le solde du prêt devient supérieur à la valeur de la maison. Cela peut se produire, par exemple, en cas de baisse de la valeur marchande du logement, ou si l’emprunteur vit longtemps.

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L’argent en actions

Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir l’argent nécessaire aux personnes âgées dont la valeur nette est principalement liée à la valeur de leur maison. D’autre part, ces prêts peuvent être coûteux et complexes, ainsi que sujets à des escroqueries. Cet article vous apprendra comment fonctionnent les prêts hypothécaires inversés et comment vous protéger des pièges, afin que vous puissiez décider en connaissance de cause si un tel prêt peut vous convenir, à vous ou à vos parents.

Selon la National Reverse Mortgage Lenders Association, les propriétaires âgés de 62 ans et plus détenaient 7,14 billions de dollars de fonds propres au premier trimestre 2019. Ce chiffre est un record absolu depuis le début de l’évaluation en 2000, ce qui montre l’importance de la source de richesse que représente la valeur nette du logement pour les adultes en âge de prendre leur retraite. La valeur nette d’un logement n’est une richesse utilisable que si vous vendez et réduisez vos effectifs ou si vous empruntez sur cette valeur. Et c’est là qu’entrent en jeu les prêts hypothécaires inversés, en particulier pour les retraités ayant des revenus limités et peu d’autres actifs.

Points clés à retenir

L’hypothèque inversée est un type de prêt destiné aux personnes âgées de 62 ans et plus.
Les prêts hypothécaires inversés permettent aux propriétaires de convertir la valeur nette de leur maison en revenu en espèces sans avoir à effectuer de versements hypothécaires mensuels.
La plupart des prêts hypothécaires inversés sont assurés par le gouvernement fédéral, mais attention à la vague d’escroqueries aux prêts hypothécaires inversés qui visent les personnes âgées.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être une excellente décision financière pour certains, mais une mauvaise décision pour d’autres. Avant de prendre une décision, assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires inversés et ce qu’ils signifient pour vous et votre famille.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé

Dans le cas d’un prêt hypothécaire inversé, au lieu que le propriétaire effectue des paiements au prêteur, ce dernier effectue des paiements au propriétaire. Le propriétaire peut choisir la manière dont il souhaite recevoir ces paiements (nous expliquerons les choix dans la section suivante) et ne paie des intérêts que sur le produit reçu. Les intérêts sont intégrés au solde du prêt, de sorte que le propriétaire ne paie rien à l’avance. Le propriétaire conserve également le titre de propriété de la maison. Au cours de la durée du prêt, l’endettement du propriétaire augmente et la valeur nette de la maison diminue.

Comme dans le cas d’un prêt hypothécaire à terme, le logement est la garantie d’un prêt hypothécaire inversé. Lorsque le propriétaire déménage ou décède, le produit de la vente de la maison est versé au prêteur pour rembourser le capital, les intérêts, l’assurance hypothécaire et les frais du prêt hypothécaire inversé. Le produit de la vente, au-delà de ce qui a été emprunté, revient au propriétaire (s’il est toujours vivant) ou à sa succession (si le propriétaire est décédé). Dans certains cas, les héritiers peuvent choisir de rembourser le prêt hypothécaire afin de pouvoir conserver le logement.

Le produit des prêts hypothécaires inversés n’est pas imposable. Bien qu’il puisse sembler être un revenu pour le propriétaire, l’IRS considère l’argent comme une avance sur prêt.

Types de prêts hypothécaires inversés

Il existe trois types d’hypothèque inversée. Le plus courant est l’hypothèque de conversion de la valeur nette du logement ou HECM. Le HECM représente la quasi-totalité des prêts hypothécaires inversés offerts par les prêteurs sur les maisons dont la valeur est inférieure à 765 600 $ et c’est le type que vous avez le plus de chances d’obtenir, c’est donc de ce type-là dont il sera question dans cet article. Toutefois, si votre maison vaut plus, vous pouvez envisager un prêt hypothécaire inversé de grande envergure, également appelé prêt hypothécaire inversé propriétaire.

Lorsque vous souscrivez un prêt hypothécaire inversé, vous pouvez choisir de recevoir le produit de l’une des six façons suivantes :

Montant forfaitaire : Recevez tous les fonds en une seule fois à la clôture de votre prêt. C’est la seule option qui soit assortie d’un taux d’intérêt fixe. Les cinq autres ont un taux d’intérêt réglable.
Versements mensuels égaux (rente) : Tant qu’au moins un emprunteur vit dans la maison comme résidence principale, le prêteur lui verse des paiements réguliers. C’est ce que l’on appelle également un plan d’occupation des sols.
Paiements à terme: Le prêteur verse à l’emprunteur des paiements mensuels égaux pendant une période déterminée au choix de l’emprunteur, par exemple 10 ans.
Ligne de crédit : le propriétaire peut emprunter de l’argent selon ses besoins. Le propriétaire ne paie des intérêts que sur les montants effectivement empruntés sur la ligne de crédit.
Paiements mensuels égaux plus une ligne de crédit : Le prêteur assure despaiements mensuels réguliers tant qu’au moins un emprunteur occupe le logement comme résidence principale. Si l’emprunteur a besoin de plus d’argent à un moment donné, il peut accéder à la ligne de crédit.
Paiements à terme plus une ligne de crédit : le prêteur accorde à l’emprunteur des paiements mensuels égaux pendant une période déterminée au choix de l’emprunteur, par exemple 10 ans. Si l’emprunteur a besoin de plus d’argent pendant ou après cette période, il peut avoir accès à la ligne de crédit.

Il est également possible d’utiliser un prêt hypothécaire inversé appelé «

HECM pour l’achat » pour acheter un logement différent de celui dans lequel vous vivez actuellement.

Dans tous les cas, vous aurez besoin d’au moins 50 % de la valeur nette de votre maison, basée sur sa valeur actuelle et non sur ce que vous avez payé pour l’acquérir, pour pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire inversé. Les normes varient selon le prêteur.

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Le nombre de prêts hypothécaires inversés émis aux États-Unis en 2019, en baisse de 35,3 % par rapport à l’année précédente.

En tireriez-vous profit ?

Un prêt hypothécaire inversé peut ressembler beaucoup à un prêt ou une ligne de crédit sur la valeur nette d’une maison. En effet, comme l’un de ces prêts, un prêt hypothécaire inversé peut fournir une somme forfaitaire ou une ligne de crédit à laquelle vous pouvez accéder selon vos besoins en fonction de la partie de votre maison que vous avez remboursée et de la valeur marchande de votre maison. Mais contrairement à un prêt sur valeur nette immobilière ou à une ligne de crédit, vous n’avez pas besoin d’avoir un revenu ou un bon crédit pour y prétendre, et vous ne ferez aucun versement sur votre prêt tant que vous occuperez la maison comme résidence principale.

Un prêt hypothécaire inversé est le seul moyen d’accéder à la propriété sans vendre la maison pour les personnes âgées qui ne veulent pas avoir la responsabilité d’effectuer un versement mensuel sur leur prêt ou qui ne peuvent pas bénéficier d’un prêt sur la valeur nette de la maison ou d’un refinancement en raison d’une trésorerie limitée ou d’un mauvais crédit.

Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts, quelles sont les possibilités d’utiliser la valeur nette de votre logement pour financer votre retraite ? Vous pourriez vendre et réduire votre budget, ou vendre votre maison à vos enfants ou petits-enfants pour la garder dans la famille, voire devenir leur locataire si vous voulez continuer à y vivre.

Avantages et inconvénients

Une fois que vous avez 62 ans ou plus, un prêt hypothécaire inversé peut être un bon moyen d’obtenir de l’argent lorsque la valeur nette de votre maison est votre principal actif et que vous n’avez pas d’autre moyen d’obtenir suffisamment d’argent pour couvrir vos frais de subsistance de base. Un prêt hypothécaire inversé vous permet de continuer à vivre dans votre maison tant que vous payez les impôts fonciers, l’entretien et l’assurance et que vous n’avez pas besoin d’emménager dans une maison de retraite ou un centre de vie assistée pendant plus d’un an.

Toutefois, contracter un prêt hypothécaire inversé signifie dépenser une part importante du capital que vous avez accumulé en intérêts et en frais de prêt, ce dont nous parlerons plus loin. Cela signifie également que vous ne pourrez probablement pas transmettre votre maison à vos héritiers. Si un prêt hypothécaire inversé n’apporte pas de solution à long terme à vos problèmes financiers, mais seulement à court terme, il ne vaut peut-être pas le sacrifice.

Et si quelqu’un d’autre, comme un ami, un parent ou un colocataire, vit avec vous ? Si vous obtenez un prêt hypothécaire inversé, cette personne n’aura pas le droit de continuer à vivre dans la maison après votre décès.

Un autre problème que rencontrent certains emprunteurs avec les prêts hypothécaires inversés est de survivre au produit de l’hypothèque. Si vous choisissez un plan de paiement qui ne vous procure pas un revenu à vie, comme un montant forfaitaire ou un plan à terme, ou si vous prenez une ligne de crédit et que vous l’utilisez entièrement, il se peut qu’il ne vous reste plus d’argent quand vous en aurez besoin.

Règles régissant ces hypothèques

Si vous êtes propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’une maison de ville, ou d’une maison préfabriquée construite le 15 juin 1976 ou après cette date, vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire inversé. Selon les règles de l’Administration fédérale du logement (FHA), les propriétaires de logements coopératifs ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire inversé, car ils ne sont pas techniquement propriétaires des biens immobiliers qu’ils habitent, mais plutôt des actions d’une société. À New York, où les coopératives sont courantes, la loi de l’État interdit en outre les prêts hypothécaires inversés dans les coopératives, les autorisant uniquement dans les résidences de un à quatre logements et les appartements en copropriété.

Bien que les prêts hypothécaires inversés ne soient pas soumis à des exigences de revenu ou de cote de crédit, ils comportent toujours des règles concernant les personnes qui peuvent en bénéficier. Vous devez avoir au moins 62 ans et être propriétaire de votre logement en toute liberté ou disposer d’un montant substantiel de fonds propres (au moins 50 %). Les emprunteurs doivent payer des frais d’ouverture de dossier, une prime d’assurance initiale, des primes d’assurance hypothécaire, des frais de gestion du prêt et des intérêts. Le gouvernement fédéral limite le montant que les prêteurs peuvent demander pour ces éléments.

Les prêteurs ne peuvent pas s’en prendre aux emprunteurs ou à leurs héritiers si la maison se révèle être sous l’eau au moment de la vente. Ils doivent également accorder plusieurs mois à leurs héritiers pour décider s’ils veulent rembourser le prêt hypothécaire inversé ou permettre au prêteur de vendre la maison pour rembourser le prêt.

Le ministère du logement et du développement urbain (HUD) exige de tous les emprunteurs potentiels de prêts hypothécaires inversés qu’ils suivent une séance de conseil approuvée par le HUD. Cette séance de conseil, qui coûte généralement environ 125 dollars, doit durer au moins 90 minutes et doit couvrir les avantages et les inconvénients de la souscription d’un prêt hypothécaire inversé, compte tenu de votre situation financière et personnelle unique. Elle devrait expliquer comment un prêt hypothécaire inversé pourrait affecter votre éligibilité à Medicaid et à l’Supplemental Security Income. Le conseiller doit également passer en revue les différentes façons dont vous pouvez recevoir les fonds.

Vos responsabilités en vertu des règles relatives au prêt hypothécaire inversé consistent à vous tenir au courant des taxes foncières et de l’assurance des propriétaires et à maintenir la maison en bon état. Et si vous cessez de vivre dans la maison pendant plus d’un an – même si c’est parce que vous vivez dans un établissement de soins de longue durée pour des raisons médicales – vous devrez rembourser le prêt, ce qui se fait généralement en vendant la maison.

Outre le potentiel d’escroquerie visant les personnes âgées, les prêts hypothécaires inversés présentent certains risques légitimes. Malgré les récentes réformes, il existe encore des situations où une veuve ou un veuf pourrait perdre la maison au décès de son conjoint.

Frais impliqués

Le ministère du logement et du développement urbain a ajusté les primes d’assurance pour les prêts hypothécaires inversés en octobre 2017. Comme les prêteurs ne peuvent pas demander aux propriétaires ou à leurs héritiers de payer si le solde du prêt devient supérieur à la valeur de la maison, les primes d’assurance fournissent un ensemble de fonds sur lesquels les prêteurs peuvent puiser afin de ne pas perdre d’argent lorsque cela se produit.

L’un des changements a consisté en une augmentation de la prime initiale de 0,5 % à 2,0 % pour trois emprunteurs sur quatre et une diminution de la prime de 2,5 % à 2,0 % pour l’autre emprunteur sur quatre. La prime initiale était auparavant liée au montant de l’emprunt au cours de la première année, les propriétaires qui en retiraient le plus – parce qu’ils devaient rembourser un prêt hypothécaire existant – payant le taux le plus élevé. Aujourd’hui, tous les emprunteurs paient le même taux de 2,0 %. La prime initiale est calculée en fonction de la valeur de la maison. Ainsi, pour chaque 100 000 $ de valeur estimée, vous payez 2 000 $. C’est 6 000 $ pour une maison de 300 000 $.

Tous les emprunteurs doivent également payer des primes d’assurance hypothécaire annuelles de 0,5 % (anciennement 1,25 %) du montant emprunté. Ce changement permet aux emprunteurs d’économiser 750 dollars par an pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntée et contribue à compenser la prime initiale plus élevée. Cela signifie également que la dette de l’emprunteur augmente plus lentement, ce qui permet de préserver une plus grande partie de la valeur nette du logement au fil du temps, de disposer d’une source de fonds plus tard dans la vie ou d’accroître la possibilité de transmettre le logement aux héritiers.

Prêteurs hypothécaires inversés

Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous ne pouvez pas vous adresser à n’importe quel prêteur. Les prêts hypothécaires inversés sont un produit spécialisé, et seuls certains prêteurs les proposent. Parmi les plus grands noms du prêt hypothécaire inversé, citons American Advisors Group, One Reverse Mortgage et Liberty Home Equity Solutions.

Il est conseillé de demander un prêt hypothécaire inversé auprès de plusieurs entreprises pour savoir laquelle a les taux et les frais les plus bas. Même si les prêts hypothécaires inversés sont réglementés au niveau fédéral, il existe une certaine marge de manœuvre en ce qui concerne les frais que chaque prêteur peut facturer.

Taux d’intérêt

Seul le prêt hypothécaire inversé, qui vous permet de disposer de la totalité du produit en une seule fois à la clôture de votre prêt, est assorti d’un taux d’intérêt fixe. Les cinq autres options ont un taux d’intérêt variable, ce qui est logique, puisque vous empruntez de l’argent sur plusieurs années, pas en une seule fois, et que les taux d’intérêt changent constamment. Les prêts hypothécaires inversés à taux variable sont liés au taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).

En plus de l’un des taux de base, le prêteur ajoute une marge de un à trois points de pourcentage. Ainsi, si le LIBOR est de 2,5 % et que la marge du prêteur est de 2 %, le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire inversé sera de 4,5 %. En janvier 2020, les marges des prêteurs variaient entre 1,5 % et 2,5 %. Les intérêts sont composés pendant toute la durée du prêt hypothécaire inversé et votre cote de crédit n’a pas d’incidence sur votre taux de prêt hypothécaire inversé ni sur votre capacité à remplir les conditions requises.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Le produit d’un prêt hypothécaire inversé dépendra du prêteur et de votre plan de paiement. Pour un HECM, le montant que vous pouvez emprunter sera basé sur l’âge du plus jeune emprunteur, le taux d’intérêt du prêt et le montant le moins élevé entre la valeur estimée de votre maison et le montant maximum de la demande de la FHA, qui est de 765 600 $ au 1er janvier 2020.

Cependant, vous ne pouvez pas emprunter 100 % de la valeur de votre maison, ni même en approcher la valeur. Une partie de la valeur de votre maison doit être utilisée pour payer les dépenses liées au prêt, y compris les primes et les intérêts hypothécaires. Voici quelques autres éléments à connaître sur le montant que vous pouvez emprunter :

Le montant du prêt est calculé en fonction de l’âge du plus jeune emprunteur ou, si l’emprunteur est marié, du plus jeune conjoint, même si le plus jeune conjoint n’est pas un emprunteur. Plus l’emprunteur le plus jeune est âgé, plus le montant du prêt est élevé.
Plus le taux hypothécaire est bas, plus vous pouvez emprunter.
Plus la valeur estimée de votre bien est élevée, plus vous pouvez emprunter.
Une évaluation financière solide de votre prêt hypothécaire inversé augmente le produit que vous recevrez, car le prêteur n’en retiendra pas une partie pour payer les impôts fonciers et l’assurance des propriétaires en votre nom.

Le montant que vous pouvez réellement emprunter est basé sur ce que l’on appelle la limite initiale du principal. En janvier 2018, la limite initiale moyenne du capital était de 211 468 $ et le montant maximum moyen des demandes de remboursement était de 412 038 $. La limite initiale moyenne du capital de l’emprunteur est d’environ 58 % du montant maximum des demandes de remboursement.

Le gouvernement a abaissé la limite initiale du principal en octobre 2017, rendant plus difficile pour les propriétaires, surtout les plus jeunes, de se qualifier pour un prêt hypothécaire inversé. En revanche, ce changement aide les emprunteurs à préserver une plus grande partie de leur capital. Le gouvernement a abaissé le plafond pour la même raison que celle qui a motivé la modification des primes d’assurance : le déficit du fonds d’assurance hypothécaire avait presque doublé au cours du dernier exercice financier. C’est ce fonds qui rémunère les prêteurs et protège les contribuables des pertes liées aux prêts hypothécaires inversés.

Pour compliquer encore les choses, vous ne pouvez pas emprunter la totalité de vos limites initiales de capital la première année lorsque vous choisissez un montant forfaitaire ou une ligne de crédit. Au lieu de cela, vous pouvez emprunter jusqu’à 60 %, voire plus si vous utilisez l’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire à terme. Et si vous choisissez une somme forfaitaire, le montant que vous obtenez à l’avance est tout ce que vous aurez jamais. Si vous choisissez la ligne de crédit, celle-ci s’accroîtra au fil du temps, mais uniquement si vous disposez de fonds inutilisés.

Reverse Mortgages, votre conjoint et vos héritiers

Les deux conjoints doivent consentir au prêt, mais il n’est pas nécessaire qu’ils soient tous deux emprunteurs, et cet arrangement peut créer des problèmes. Si deux conjoints vivent ensemble dans une maison mais qu’un seul d’entre eux est désigné comme emprunteur dans le cadre du prêt hypothécaire inversé, l’autre risque de perdre la maison si le conjoint emprunteur meurt en premier. Un prêt hypothécaire inversé doit être remboursé au décès de l’emprunteur, et il est généralement remboursé par la vente de la maison. Si le conjoint survivant veut conserver le logement, il devra rembourser le prêt par d’autres moyens, éventuellement par un refinancement coûteux.

Un seul des conjoints peut être emprunteur si un seul des conjoints détient le titre de propriété de la maison, peut-être parce qu’elle a été héritée ou parce que sa propriété est antérieure au mariage. Dans l’idéal, les deux conjoints détiendront le titre de propriété et seront tous deux emprunteurs dans le cadre du prêt hypothécaire inversé, de sorte que lorsque le premier conjoint décède, l’autre continue à avoir accès au produit du prêt hypothécaire inversé et peut continuer à vivre dans la maison jusqu’à son décès. Le conjoint non emprunteur pourrait même perdre la maison si le conjoint emprunteur devait emménager dans un centre de vie assistée ou une maison de soins pendant un an ou plus.

Éviter les escroqueries aux prêts hypothécaires inversés

Avec un produit aussi potentiellement lucratif qu’un prêt hypothécaire inversé et une population vulnérable d’emprunteurs qui peuvent souffrir de troubles cognitifs ou chercher désespérément leur salut financier, les escroqueries abondent. Des vendeurs et des entrepreneurs peu scrupuleux ont ciblé les personnes âgées pour les aider à obtenir des prêts hypothécaires inversés afin de payer des travaux de rénovation, autrement dit pour qu’elles puissent être payées. Il se peut que le vendeur ou l’entrepreneur ne respecte pas ses promesses de qualité, mais qu’il vole tout simplement l’argent du propriétaire.

Des parents, des soignants et des conseillers financiers ont également profité des personnes âgées en utilisant une procuration pour hypothéquer la maison, puis en volant le produit de l’opération, ou en les convainquant d’acheter un produit financier, comme une rente ou une assurance vie entière, que la personne âgée ne peut se permettre qu’en obtenant un prêt hypothécaire inversé. Cette transaction ne sera probablement que dans l’intérêt du soi-disant conseiller financier. Ce ne sont là que quelques-unes des escroqueries au prêt hypothécaire inversé qui peuvent faire trébucher les propriétaires de maison à leur insu.

Faites-le pour éviter la saisie

Un autre danger associé à une hypothèque inversée est la possibilité de saisie. Même si l’emprunteur n’est pas tenu d’effectuer des paiements hypothécaires – et ne peut donc pas devenir défaillant – un prêt hypothécaire inversé exige de l’emprunteur qu’il remplisse certaines conditions. Si ces conditions ne sont pas remplies, le prêteur peut procéder à une saisie.

En tant qu’emprunteur d’un prêt hypothécaire inversé, vous êtes tenu de vivre dans la maison et de l’entretenir. Si la maison tombe en ruine, elle ne vaudra plus sa juste valeur marchande au moment de la vente, et le prêteur ne pourra pas récupérer la totalité du montant qu’il a accordé à l’emprunteur. Les prêts hypothécaires inversés sont également nécessaires pour se tenir au courant des impôts fonciers et de l’assurance des propriétaires. Là encore, le prêteur impose ces exigences pour protéger ses intérêts dans la maison. Si vous ne payez pas vos impôts fonciers, l’administration fiscale locale peut saisir la maison. Si vous n’avez pas d’assurance habitation et qu’un incendie se déclare dans votre maison, la garantie du prêteur est endommagée.

Selon une analyse de Reverse Mortgage Insight, environ une saisie hypothécaire inversée sur cinq entre 2009 et 2017 a été causée par le non-paiement de l’impôt foncier ou d’une assurance par l’emprunteur.

Un prêt hypothécaire inversé peut être un outil financier utile pour les propriétaires âgés qui comprennent le fonctionnement des prêts et les compromis qu’ils impliquent. Idéalement, toute personne intéressée par un prêt hypothécaire inversé prendra le temps de s’informer en détail sur le fonctionnement de ces prêts. Ainsi, aucun prêteur sans scrupules ou arnaqueur prédateur ne pourra s’en prendre à eux, ils pourront prendre une décision judicieuse même s’ils font appel à un conseiller en prêts hypothécaires inversés de mauvaise qualité et le prêt ne leur réservera pas de mauvaises surprises.

Même lorsqu’un prêt hypothécaire inversé est émis par le plus réputé des prêteurs, il s’agit toujours d’un produit compliqué. Les emprunteurs doivent prendre le temps de s’informer sur ce produit pour être sûrs de faire le meilleur choix quant à l’utilisation de leur maison

l’équité.