Qu’est-ce qu’une garantie hypothécaire (MBS) ?
Un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) est un investissement similaire à une obligation qui est constitué d’un ensemble de prêts immobiliers achetés aux banques qui les ont émis. Les investisseurs en MBS reçoivent des paiements périodiques similaires à ceux des coupons des obligations.
Le MBS est un type de titre adossé à des actifs. Comme cela est devenu évident lors de l’effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2007-2008, un titre adossé à un actif n’est pas plus solide que les prêts hypothécaires qui le garantissent.
Un MBS peut également être appelé un titre lié à une hypothèque ou un transfert d’hypothèque.
Comment fonctionne un titre adossé à une hypothèque
Essentiellement, le titre adossé à une hypothèque fait de la banque un intermédiaire entre l’acheteur de maison et le secteur de l’investissement. Une banque peut accorder des prêts hypothécaires à ses clients, puis les revendre avec une décote pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un plus dans son bilan et ne perd rien si l’acheteur fait défaut de paiement à un moment donné.
L’investisseur qui achète un titre adossé à une hypothèque prête essentiellement de l’argent aux acheteurs de maison. Un MBS peut être acheté et vendu par l’intermédiaire d’un courtier. L’investissement minimum varie selon les émetteurs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires chargés de prêts à risque ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et a anéanti des billions de dollars de richesse.
Ce processus fonctionne pour toutes les parties concernées, car chacun fait ce qu’il est censé faire. En d’autres termes, la banque respecte des normes raisonnables pour l’octroi de prêts hypothécaires, le propriétaire continue à payer dans les délais et les agences de notation qui examinent les MBS font preuve de diligence raisonnable.
Pour pouvoir être vendu sur les marchés aujourd’hui, un MBS doit être émis par une entreprise publique (GSE) ou une société financière privée. Les hypothèques doivent provenir d’un établissement financier réglementé et autorisé. Et le MBS doit avoir reçu l’une des deux meilleures notations émises par une agence de notation de crédit agréée.
Types de titres adossés à des créances hypothécaires
Il existe deux types courants de MBS : les pass-throughs et les collateralized mortgage obligations (CMO).
Passagers
Les transferts sont structurés comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances fixes de cinq, quinze ou trente ans. La durée de vie d’un transfert peut être inférieure à l’échéance indiquée, en fonction des paiements du principal des prêts hypothécaires qui constituent le transfert.
Obligations hypothécaires garanties
Les OCM consistent en plusieurs pools de titres appelés « tranches ». Les tranches sont assorties de notations de crédit qui déterminent les taux qui sont restitués aux investisseurs.
Le rôle des MBS dans la crise financière
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et qui a ensuite anéanti des billions de dollars de richesse, fait tomber Lehman Brothers et ébranlé les marchés financiers mondiaux.
Rétrospectivement, il semble inévitable que la hausse rapide des prix de l’immobilier et la demande croissante de titres adossés à des créances hypothécaires encouragent les banques à abaisser leurs normes de prêt et poussent les consommateurs à se lancer sur le marché à tout prix.
Ce fut le début des MBS sur les subprimes. Freddie Mac et Fannie Mae soutenant agressivement le marché hypothécaire, la qualité de tous les titres adossés à des créances hypothécaires a baissé et leur notation est devenue insignifiante. Puis, en 2006, les prix des logements ont atteint un sommet.
Les emprunteurs à risque ont commencé à faire défaut et le marché du logement a entamé son long effondrement. De plus en plus de personnes ont commencé à se défaire de leur hypothèque parce que leur maison valait moins que leurs dettes. Même les prêts hypothécaires conventionnels qui sous-tendent le marché des MBS ont connu une forte baisse de valeur. L’avalanche de défauts de paiement a fait que de nombreux MBS et CDO (collateralized debt obligations) basés sur des pools d’hypothèques ont été largement surévalués.
Les pertes se sont accumulées alors que les investisseurs institutionnels et les banques tentaient de se débarrasser des mauvais investissements dans les MBS, sans succès. Le crédit s’est resserré, ce qui a conduit de nombreuses banques et institutions financières au bord de l’insolvabilité. L’activité de prêt a été perturbée au point que toute l’économie risquait de s’effondrer.
Finalement, le Trésor américain est intervenu avec un plan de sauvetage du système financier de 700 milliards de dollars destiné à atténuer le resserrement du crédit. La Réserve fédérale a acheté pour 4 500 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires sur plusieurs années, tandis que le programme de sauvetage des actifs en difficulté (TARP) a injecté des capitaux directement dans les banques.
La crise financière est finalement passée, mais l’engagement total du gouvernement était bien plus important que le chiffre de 700 milliards de dollars souvent cité.
Points clés à retenir
- Le MBS transforme une banque en intermédiaire entre l’acheteur d’un logement et le secteur de l’investissement.
- La banque gère les prêts et les vend ensuite avec une décote pour les présenter aux investisseurs sous forme de MBS comme une sorte d’obligation garantie.
- Pour l’investisseur, un MBS est aussi sûr que les prêts hypothécaires qui le soutiennent.
Les titres adossés à des créances hypothécaires aujourd’hui
Les MBS sont encore achetées et vendues aujourd’hui. Il existe à nouveau un marché pour ces titres, simplement parce que les gens paient généralement leur hypothèque s’ils le peuvent.
La Fed possède toujours une grande partie du marché des MBS, mais elle vend progressivement ses avoirs. Même les CDO sont revenus après avoir perdu la faveur pendant quelques années après la crise.
L’hypothèse est que Wall Street a appris sa leçon et va remettre en question la valeur des MBS plutôt que de les acheter aveuglément.
Le
temps nous le dira.