Qu’est-ce qu’un contrat de location-exploitation ?
Un contrat de location-exploitation est un contrat qui permet l’utilisation d’un bien mais ne transmet pas les droits de propriété de ce bien. Les contrats de location-exploitation sont considérés comme une forme de financement hors bilan, ce qui signifie qu’un actif loué et les passifs associés (c’est-à-dire les paiements de loyer futurs) ne figurent pas au bilan d’une société. Historiquement, les contrats de location-exploitation ont permis aux entreprises américaines d’éviter que des milliards de dollars d’actifs et de passifs soient inscrits à leur bilan, ce qui a permis de maintenir leur ratio d’endettement à un faible niveau.
Points clés à retenir
- Un contrat de location-exploitation est un contrat qui permet l’utilisation d’un bien mais ne transmet pas les droits de propriété de ce bien.
- Les règles GAAP régissent la comptabilisation des contrats de location simple.
- Une nouvelle règle du FASB, entrée en vigueur le 15 décembre 2018, exige que tous les contrats de location – à moins qu’ils ne soient d’une durée inférieure à 12 mois – soient comptabilisés au bilan.
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Comprendre les contrats de location-exploitation
Pour être classé comme un contrat de location-exploitation, le contrat de location doit répondre à certaines exigences des principes comptables généralement reconnus (PCGR) qui l’exemptent d’être enregistré comme un contrat de location-acquisition. Les entreprises doivent se soumettre à quatre critères – les tests de » ligne brillante » – qui déterminent si les contrats de location doivent être comptabilisés comme des contrats de location-exploitation ou de location-acquisition. Les règles GAAP actuelles exigent que les sociétés traitent les contrats de location comme des contrats de location-acquisition si :
- Il y a un transfert de propriété au locataire à la fin du bail ;
- Le bail contient une option d’achat à prix réduit ;
- La durée du bail dépasse 75 % de la durée de vie économique du bien ; ou
- La valeur actuelle (PV) des paiements de location dépasse 90 % de la juste valeur marchande de l’actif.
Si aucune de ces conditions n’est remplie, le bail doit être classé comme un contrat de location-exploitation. L’Internal Revenue Service (IRS) peut reclasser un contrat de location-exploitation en contrat de location-acquisition afin de rejeter les paiements de location comme déduction, ce qui augmente le revenu imposable et l’obligation fiscale de la société.
En règle générale, les actifs loués dans le cadre de contrats de location-exploitation comprennent des biens immobiliers, des avions et des équipements ayant une longue durée de vie utile, tels que des véhicules, du matériel de bureau et des machines spécifiques à un secteur.
En vertu d’une nouvelle règle du Financial Accounting Standards Board (FASB) entrée en vigueur le 15 décembre 2018, les sociétés publiques doivent comptabiliser tous les contrats de location au bilan, sauf s’ils sont d’une durée inférieure à 12 mois.
Considérations particulières
Le 15 décembre 2018, le FASB a révisé ses règles
régissant la comptabilité des baux. Plus important encore, la norme exige désormais que tous les contrats de location – à l’exception des contrats de location à court terme de moins d’un an – soient capitalisés. Parmi les autres changements, on peut citer les suivants :
- Il existe une différence dans le test de la ligne de démarcation claire qui aide à déterminer si un locataire a ou non le droit de contrôler le bien identifié.
- Il existe une nouvelle définition des coûts indirects qui devrait permettre de capitaliser moins de coûts indirects.
- Selon la nouvelle règle, pour qu’il y ait cession-bail, le transfert de l’actif doit répondre à certaines exigences de comptabilisation des revenus.
- La nouvelle règle exige un nombre important de nouvelles informations dans les états financiers, à la fois quantitatives et qualitatives, pour les deux parties.
Contrat de location-exploitation vs. contrat de location-acquisition
Les traitements comptables des GAAP américains pour les contrats de location-exploitation et les contrats de location-acquisition sont différents et peuvent avoir un impact important sur les impôts des entreprises. Un contrat de location-exploitation est traité de la même manière que les paiements de location sont considérés comme des dépenses d’exploitation. Les actifs loués ne sont pas inscrits au bilan de l’entreprise ; ils sont passés en charges dans le compte de résultat. Ils affectent donc à la fois le résultat d’exploitation et le résultat net. Les autres caractéristiques sont les suivantes :
- Propriété : Conservée par le bailleur pendant et après la durée du bail.
- Option d’achat à prix réduit : Ne peut pas contenir d’option d’achat à prix réduit.
- Durée du bail : Moins de 75 % de la durée de vie économique estimée de l’actif.
- Valeur actuelle : La valeur actuelle des paiements de location est inférieure à 90 % de la juste valeur marchande de l’actif.
- Comptabilité : Aucun risque de propriété. Les paiements sont considérés comme des dépenses d’exploitation ; ils figurent dans le compte de résultat au bilan.
- Impôts : Preneur considéré comme locataire ; paiement de location traité comme une charge locative.
- Risques/bénéfices : Droit d’utilisation uniquement. Les risques/avantages restent à la charge du bailleur. Le locataire paie les frais d’entretien.
En revanche, un crédit-bail s’apparente davantage à un prêt à long terme, ou à la propriété. L’actif est considéré comme appartenant au locataire et est inscrit au bilan. Les contrats de location-acquisition sont comptabilisés comme une dette. Ils se déprécient au fil du temps et entraînent des frais d’intérêt. Les autres caractéristiques sont les suivantes :
- Propriété : Peut être transféré au locataire à la fin du bail.
- Option d’achat à prix réduit : Permet au locataire d’acheter un bien à un prix inférieur à sa juste valeur marchande.
- Durée du bail : Égale ou dépasse 75 % de la durée de vie utile estimée de l’actif.
- Valeur actuelle : La valeur actualisée des paiements de location est égale ou supérieure à 90 % du coût initial du bien.
- Comptabilité : Contrat de location considéré comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements figurent au bilan.
- Impôts : En tant que propriétaire de , le locataire réclame des frais d’amortissement et des frais d’intérêt.
- Risques/bénéfices : Transférés au locataire. Le locataire paie l’entretien, l’assurance et les impôts.