Qu’est-ce que le ratio prêt/valeur (LTV) ?
Le ratio prêt/valeur (LTV) est une évaluation du risque de crédit que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d’approuver un prêt hypothécaire. Généralement, les évaluations de prêts dont le ratio prêt/valeur est élevé sont considérées comme des prêts à haut risque. Par conséquent, si l’hypothèque est approuvée, le prêt a un taux d’intérêt plus élevé.
En outre, un prêt présentant un ratio prêt/valeur élevé peut obliger l’emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire pour compenser le risque encouru par le prêteur. Ce type d’assurance est appelé assurance hypothécaire privée (PMI).
Points clés à retenir
- Le ratio prêt/valeur (LTV) est un ratio souvent utilisé dans les prêts hypothécaires pour déterminer le montant nécessaire pour verser un acompte et si un prêteur accordera un crédit à un emprunteur.
- La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et de fonds propres le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque le ratio prêt/valeur est inférieur ou égal à 80 %.
- Les programmes hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac, destinés aux emprunteurs à faibles revenus, permettent un ratio prêt/valeur de 97 % (mise de fonds de 3 %) mais exigent une assurance hypothécaire jusqu’à ce que le ratio tombe à 80 %.
Comprendre le ratio prêt/valeur (LTV)
Les acheteurs intéressés peuvent facilement calculer le ratio VLT d’une maison. C’est la formule :
du prêt
de la
:
LTVratio= APV MA où : MA=Montantdu prêthypothécaire APV=Valeurestiméede lapropriété
Le ratio VLT est calculé en divisant le montant emprunté par la valeur d’évaluation du bien, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et que vous faites un versement initial de 10 000 $, vous emprunterez 90 000 $. Cela donne un ratio prêt/valeur de 90 % (c’est-à-dire 90 000/100 000).
La détermination d’un ratio VLT est un élément essentiel de la souscription d’un prêt hypothécaire. Il peut être utilisé dans le processus d’achat d’une maison, de refinancement d’une hypothèque en cours en un nouveau prêt ou d’emprunt sur la valeur nette accumulée dans une propriété.
Les prêteurs évaluent le ratio VLT pour déterminer le niveau d’exposition au risque qu’ils prennent lorsqu’ils souscrivent un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt d’un montant égal ou proche de la valeur estimée (et donc avec un ratio VLT plus élevé), les prêteurs perçoivent qu’il y a un plus grand risque de défaillance du prêt. En effet, il y a très peu de fonds propres accumulés dans la propriété. Par conséquent, en cas de saisie, le prêteur peut avoir du mal à vendre la maison à un prix suffisant pour couvrir le solde du prêt hypothécaire et réaliser un bénéfice sur la transaction.
Les principaux facteurs qui influent sur les ratios VLT sont le montant de l’acompte, le prix de vente et la valeur estimée d’un bien immobilier. Le ratio VLT le plus bas est obtenu avec une mise de fonds plus élevée et un prix de vente plus bas.
Comment les prêteurs utilisent la VTL
Le ratio VLT n’est qu’un facteur parmi d’autres pour déterminer l’admissibilité à un prêt hypothécaire, à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une ligne de crédit. Toutefois, il peut jouer un rôle important dans le taux d’intérêt qu’un emprunteur est en mesure d’obtenir.
La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et de fonds propres le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio prêt/valeur est inférieur ou égal à 80 %. Un ratio prêt/valeur plus élevé n’empêche pas les emprunteurs d’être approuvés pour un prêt hypothécaire, bien que les intérêts sur le prêt puissent augmenter à mesure que le ratio prêt/valeur augmente. Par exemple, un emprunteur dont le ratio prêt/valeur est de 95 % peut être approuvé pour un prêt hypothécaire. Toutefois, son taux d’intérêt peut être supérieur d’un point de pourcentage au taux d’intérêt accordé à un emprunteur dont le ratio prêt/valeur est de 75 %.
Si le ratio VLT est supérieur à 80 %, l’emprunteur peut être tenu de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Cette assurance peut ajouter entre 0,5 % et 1 % au montant total du prêt sur une base annuelle. Par exemple, une PMI avec un taux de 1 % sur un prêt de 100 000 $ ajouterait 1 000 $ de plus au montant total payé par an (ou 83,33 $ par mois). Les paiements du PMI sont requis jusqu’à ce que le ratio VLT soit de 80 % ou moins. Le ratio VLT diminuera à mesure que vous rembourserez votre prêt et que la valeur de votre logement augmentera au fil du temps.
En règle générale, plus le ratio VLT est faible, plus les chances que le prêt soit approuvé sont grandes et plus le taux d’intérêt est susceptible d’être bas. En outre, en tant qu’emprunteur, il est moins probable que vous soyez obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).
Bien que la loi n’exige pas que les prêteurs aient un ratio de 80 % pour que les emprunteurs évitent le coût supplémentaire du PMI, c’est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions à cette exigence sont parfois faites pour les emprunteurs qui ont un revenu élevé, un endettement moindre ou un portefeuille d’investissement important.
Exemple de VTL
Supposons par exemple que vous achetiez une maison dont l’évaluation est de 100 000 dollars. Mais le propriétaire est prêt à la vendre pour 90 000 $. Si vous effectuez un versement initial de 10 000 $, votre prêt est de 80 000 $, ce qui donne un ratio prêt/valeur de 80 % (c’est-à-dire 80 000/100 000). Si vous deviez augmenter le montant de votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire serait maintenant de 75 000 $. Le ratio prêt/valeur serait donc de 75 % (c’est-à-dire 75 000/100 000).
Variations des règles relatives au ratio prêt/valeur
Les différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes en ce qui concerne les exigences en matière de ratio VLT.
Prêts de la FHA
Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires conçus pour les emprunteurs à revenu faible ou modéré. Ils sont émis par un prêteur agréé par la FHA et sont assurés par l’Administration fédérale du logement (FHA). Les prêts de la FHA exigent un acompte minimum et une cote de crédit plus faible que de nombreux prêts classiques. Les prêts de la FHA permettent un ratio prêt/valeur initial allant jusqu’à 96,5 %, mais ils exigent une prime d’assurance hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous avez ce prêt (quel que soit le faible ratio prêt/valeur final). De nombreuses personnes décident de refinancer leurs prêts FHA une fois que leur ratio LTV atteint 80 % afin d’éliminer l’exigence de PMI.
Prêts de la VA et de l’USDA
Les prêts de la VA et de l’USDA – disponibles pour les militaires actuels et anciens ou ceux des zones rurales – ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire privée, même si le ratio VLT peut atteindre 100 %. Toutefois, les prêts de la VA et de l’USDA sont assortis de frais supplémentaires.
Fannie Mae et Freddie Mac
Les programmes de prêts hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac, destinés aux emprunteurs à faibles revenus, permettent d’atteindre un ratio de VLT de 97 %. Cependant, ils exigent une assurance hypothécaire jusqu’à ce que le ratio tombe à 80 %.
Pour les prêts de la FHA, de la VA et de l’USDA, il existe des options de refinancement simplifiées. Ces options permettent de déroger aux exigences d’évaluation afin que le ratio prêt/valeur de la maison n’affecte pas le prêt. Pour les emprunteurs dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 100 % – également appelé « sous l’eau » ou « à l’envers » – l’option de refinancement à valeur élevée de Fannie Mae et l’option de refinancement de Freddie Mac Enhanced Relief sont également disponibles.
LTV contre LTV combinée (CLTV)
Alors que le ratio LTV examine l’impact d’un seul prêt hypothécaire lors de l’achat d’une propriété, le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) est le rapport de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d’une propriété. Cela comprend non seulement l’hypothèque principale utilisée dans le ratio prêt/valeur, mais aussi toute hypothèque de second rang, tout prêt ou ligne de crédit sur la valeur nette de la propriété, ou tout autre privilège. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaillance d’un acheteur potentiel de logement lorsque plus d’un prêt est utilisé – par exemple, s’ils ont deux ou plusieurs hypothèques, ou une hypothèque plus un prêt ou une ligne de crédit sur la valeur du logement (HELOC). En général, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus et à des emprunteurs ayant une cote de crédit élevée. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux en ce qui concerne les exigences de la CLTV, car il s’agit d’une mesure plus approfondie.
Voyons un peu plus en détail la différence. Le ratio VLT ne prend en compte que le solde primaire de l’hypothèque sur un logement. Par conséquent, si le solde primaire du prêt hypothécaire est de 100 000 $ et que la valeur de la maison est de 200 000 $, la VLT = 50 %.
Prenons toutefois l’exemple d’une société qui a également une deuxième hypothèque d’un montant de 30 000 $ et une LDCVD de 20 000 $. Le rapport prêt/valeur combiné devient alors (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75 % ; un rapport beaucoup plus élevé.
Ces considérations combinées sont particulièrement importantes si le créancier hypothécaire fait défaut et s’oppose à la saisie.
Inconvénients du prêt à la valeur (LTV)
Le principal inconvénient des informations fournies par une VLT est qu’elle n’inclut que l’hypothèque principale que doit le propriétaire d’un logement, et n’inclut pas dans ses calculs les autres obligations de l’emprunteur, comme une deuxième hypothèque ou un prêt sur la valeur nette du logement. Par conséquent, la VLT est une mesure plus inclusive de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt au logement.