Qu’est-ce que le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation (également appelé taux plafond) est utilisé dans le monde de l’immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur un bien d’investissement immobilier. Cette mesure est calculée sur la base du revenu net que le bien devrait générer et est calculée en divisant le revenu net d’exploitation par la valeur de l’actif immobilier et est exprimée en pourcentage. Elle est utilisée pour estimer le rendement potentiel de l’investisseur sur son investissement dans le marché immobilier.
Bien que le taux plafond puisse être utile pour comparer rapidement la valeur relative d’investissements immobiliers similaires sur le marché, il ne doit pas être utilisé comme seul indicateur de la solidité d’un investissement car il ne tient pas compte de l’effet de levier, de la valeur temporelle de l’argent et des flux de trésorerie futurs provenant des améliorations de la propriété, entre autres facteurs. Il n’existe pas de fourchettes claires pour un bon ou un mauvais taux de capitalisation, et elles dépendent largement du contexte de la propriété et du marché.
Points clés à retenir
- Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier par sa valeur marchande actuelle.
- Ce ratio, exprimé en pourcentage, est une estimation du rendement potentiel d’un investissement immobilier pour un investisseur.
- Le taux de capitalisation est très utile pour comparer la valeur relative d’investissements immobiliers similaires.
Comprendre le taux de capitalisation
Le taux plafond est la mesure la plus populaire pour évaluer la rentabilité et le potentiel de rendement des investissements immobiliers. Le taux plafond représente simplement le rendement d’une propriété sur un horizon d’un an, en supposant que la propriété est achetée au comptant et non à crédit. Le taux de capitalisation indique le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier de la propriété.
Formule du taux de capitalisation
Plusieurs versions existent pour le calcul du taux de capitalisation. Dans la formule la plus courante, le taux de capitalisation d’un investissement immobilier est calculé en divisant le revenu net d’exploitation (RNE) de la propriété par la valeur marchande actuelle. Mathématiquement,
Taux de capitalisation = Résultat d’exploitation net / Valeur marchande actuelle
où,
Le revenu net d’exploitation est le revenu annuel (attendu) généré par le bien (comme les locations) et est obtenu en déduisant toutes les dépenses encourues pour la gestion du bien. Ces dépenses comprennent les frais payés pour l’entretien régulier de l’installation ainsi que les impôts fonciers.
La valeur marchande actuelle de l’actif est la valeur actuelle de la propriété selon les taux du marché en vigueur.
Dans une autre version, le chiffre est calculé sur la base du coût en capital initial ou du coût d’acquisition d’un bien.
Taux de capitalisation = Revenu net d’exploitation / Prix d’achat
Cependant, la deuxième version n’est pas très populaire pour deux raisons. Premièrement, elle donne des résultats irréalistes pour les anciennes propriétés qui ont été achetées il y a plusieurs années/décennies à bas prix, et deuxièmement, elle ne peut pas être appliquée aux propriétés héritées car leur prix d’achat est nul, ce qui rend le partage impossible.
En outre, comme les prix de l’immobilier fluctuent considérablement, la première version utilisant le prix du marché actuel est une représentation plus précise que la seconde qui utilise le prix d’achat initial à valeur fixe.
Exemples de taux de capitalisation
Supposons qu’un investisseur dispose d’un million de dollars et qu’il envisage d’investir dans l’une des deux options de placement disponibles : premièrement, il peut investir dans des obligations du Trésor émises par le gouvernement qui offrent un intérêt nominal de 3 % par an et sont considérées comme les placements les plus sûrs et deuxièmement, il peut acheter un immeuble commercial qui compte plusieurs locataires qui sont censés payer un loyer régulier.
Dans le second cas, supposons que le loyer total perçu par an est de 90 000 dollars et que l’investisseur doit payer un total de 20 000 dollars pour divers frais d’entretien et taxes foncières. Le revenu net de l’investissement immobilier s’élève donc à 70 000 dollars. Supposons que pendant la première année, la valeur de la propriété reste stable au prix d’achat initial de 1 million de dollars.
Le taux de capitalisation sera calculé comme suit (revenu net d’exploitation/valeur du bien immobilier) = 70 000 $/1 million de dollars = 7 %.
Ce rendement de 7 % généré par l’investissement immobilier est meilleur que le rendement standard de 3 % offert par les bons du Trésor sans risque. Les 4 % supplémentaires représentent le rendement du risque pris par l’investisseur en investissant sur le marché immobilier par rapport à l’investissement dans les obligations du Trésor les plus sûres qui ne présentent aucun risque.
L’investissement immobilier est risqué, et il peut y avoir plusieurs scénarios où le rendement, tel que représenté par la mesure du taux de capitalisation, peut varier considérablement.
Par exemple, quelques locataires peuvent déménager et le revenu locatif de la propriété peut diminuer jusqu’à 40 000 $. En réduisant les 20 000 $ pour couvrir les divers frais d’entretien et les impôts fonciers, et en supposant que la valeur de la propriété reste à 1 million de dollars, le taux de capitalisation s’élève à (20 000 $ / 1 million de dollars) = 2 %. Cette valeur est inférieure au rendement disponible des obligations sans risque.
Dans un autre scénario, supposons que le revenu locatif reste au niveau initial de 90 000 $, mais que les frais d’entretien et/ou la taxe foncière augmentent considérablement, pour atteindre 50 000 $ par exemple. Le taux de capitalisation sera alors de (40 000 $/1 million de dollars) = 4 %.
Dans un autre cas, si la valeur marchande actuelle de la propriété elle-même diminue, disons 800 000 $, les revenus locatifs et les divers frais restant les mêmes, le taux de capitalisation passera à 70 000 $/800 000 $ = 8,75 %.
Essentiellement, les différents niveaux de revenus générés par la propriété, les dépenses liées à la propriété et l’évaluation actuelle du marché de la propriété peuvent modifier de manière significative le taux de capitalisation.
Le surplus de rendement, qui est théoriquement à la disposition des investisseurs immobiliers en plus des investissements en obligations du Trésor, peut être attribué aux risques associés qui conduisent aux scénarios mentionnés ci-dessus. Les facteurs de risque comprennent :
- Âge, localisation et statut de la propriété
- Type de propriété – multifamiliale, bureau, industrielle, commerciale ou de loisirs
- La solvabilité des locataires et la régularité des loyers
- Durée et structure du (des) bail(s) du locataire
- Le taux global du marché de la propriété et les facteurs affectant son évaluation
- Les fondamentaux macroéconomiques de la région ainsi que les facteurs ayant un impact sur les entreprises des locataires
Interprétation du taux de capitalisation
Comme les taux de plafonnement sont basés sur les estimations projetées des revenus futurs, ils sont sujets à de fortes variations. Il devient alors important de comprendre ce qui constitue un bon taux de capitalisation pour un immeuble de placement.
Le taux indique également le temps nécessaire pour récupérer le montant investi dans un bien immobilier. Par exemple, un bien immobilier dont le taux plafond est de 10% prendra environ 10 ans pour récupérer l’investissement.
Des taux de capitalisation différents entre différentes propriétés, ou des taux de capitalisation différents sur différents horizons temporels pour une même propriété, représentent différents niveaux de risque. Un examen de la formule indique que la valeur du taux de capitalisation sera plus élevée pour les biens qui génèrent un revenu net d’exploitation plus élevé et dont l’évaluation est plus faible, et vice versa.
Disons qu’il y a deux propriétés qui sont similaires dans tous leurs attributs, sauf qu’elles sont géographiquement séparées. L’une se trouve dans un quartier chic du centre ville, l’autre à la périphérie de la ville. Toutes choses étant égales par ailleurs, la première propriété générera un loyer plus élevé que la seconde, mais celui-ci sera partiellement compensé par le coût plus élevé de l’entretien et des taxes. La propriété du centre ville aura un taux de plafonnement relativement inférieur à celui de la seconde en raison de sa valeur marchande sensiblement élevée.
Il indique qu’une valeur inférieure du taux de capitalisation correspond à une meilleure valorisation et à une meilleure perspective de rendement avec un niveau de risque plus faible. En revanche, une valeur plus élevée du taux de capitalisation implique des perspectives relativement plus faibles de rendement des investissements immobiliers, et donc un niveau de risque plus élevé.
Si l’exemple hypothétique ci-dessus permet à un investisseur d’opter facilement pour un bien immobilier situé au centre-ville, les scénarios réels ne sont pas aussi simples. L’investisseur qui évalue un bien immobilier sur la base d’un taux plafond est confronté à la tâche difficile de déterminer le taux plafond approprié pour un niveau de risque donné.
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Modèle de représentation de Gordon pour le taux plafond
Une autre représentation du taux plafond provient du modèle de croissance Gordon, également appelé modèle d’actualisation des dividendes (DDM). Il s’agit d’une méthode de calcul de la valeur intrinsèque du prix de l’action d’une société indépendante des conditions actuelles du marché, et la valeur de l’action est calculée comme la valeur actuelle des dividendes futurs d’une action. Mathématiquement,
Valeur de l’action = flux de trésorerie annuel attendu du dividende / (taux de rendement exigé par l’investisseur – taux de croissance attendu du dividende)
Réorganiser l’équation et généraliser la formule au-delà du dividende,
(Taux de rendement requis – Taux de croissance attendu) = Flux de trésorerie attendu / Valeur des actifs
La représentation ci-dessus correspond à la formule de base du taux de capitalisation mentionnée dans la section précédente. La valeur du flux de trésorerie attendu représente le revenu net d’exploitation et la valeur de l’actif correspond au prix actuel du marché de la propriété. Cela conduit à ce que le taux de capitalisation soit équivalent à la différence entre le taux de rendement requis et le taux de croissance attendu. Autrement dit, le taux de capitalisation est simplement le taux de rendement requis moins le taux de croissance.
Il peut être utilisé pour évaluer l’évaluation d’un bien immobilier pour un taux de rendement donné attendu par l’investisseur. Par exemple, disons que le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier est de 50 000 dollars et qu’il devrait augmenter de 2 % par an. Si le taux de rendement attendu par l’investisseur est de 10 % par an, alors le taux net de plafonnement s’élèvera à (10 % – 2 %) = 8 %. En l’utilisant dans la formule ci-dessus, l’évaluation de l’actif s’élève à (50 000 $ / 8 %) = 625 000 $.