Définition du temps partagé

Qu’est-ce qu’une multipropriété ?

Le temps partagé est un modèle de propriété partagée de biens immobiliers de vacances dans lequel plusieurs acheteurs possèdent des lots d’utilisation, généralement par tranches d’une semaine, dans la même propriété. Le modèle de multipropriété peut s’appliquer à de nombreux types de propriétés différentes, comme les centres de vacances, les condominiums, les appartements et les terrains de camping.

Points clés à retenir

• La multipropriété est un modèle de propriété partagée d’une propriété de vacances dans lequel plusieurs propriétaires ont l’usage exclusif d’une propriété pendant un certain temps.
• Le temps partagé est disponible pour différents types de propriétés de vacances telles que les centres de villégiature, les condominiums et les appartements.
• Les biens en temps partagé sont disponibles pour une semaine fixe – un acheteur a une semaine fixe chaque année, ou une semaine flottante – l’utilisation de la propriété est limitée à une saison.
• Les avantages de la multipropriété comprennent des vacances dans un centre de villégiature géré par des professionnels dans un cadre prévisible.
• Les inconvénients de la multipropriété sont le manque de flexibilité pour effectuer des changements, les frais d’entretien annuels et la difficulté à en revendre un.

Comment fonctionne le temps partagé

Le temps partagé confère aux acheteurs le droit à l’utilisation annuelle exclusive d’une propriété de vacances pour une période définie qui est généralement mesurée par tranches d’une semaine. Le temps partagé utilise généralement l’un des trois systèmes suivants :

Semaine fixe

Une semaine fixe de multipropriété donne à l’acheteur le droit d’utiliser exclusivement la propriété pendant une (ou plusieurs) semaine(s) spécifique(s) chaque année. Si l’avantage de cette structure est que l’acheteur peut planifier des vacances annuelles à la même période chaque année, le revers de la médaille est qu’il peut être extrêmement difficile de changer la semaine fixe pour une autre période si nécessaire.

Semaine flottante

Un temps partagé hebdomadaire flottant donne à l’acheteur l’usage exclusif du bien pendant une ou plusieurs semaines au cours d’une période prédéfinie, voire tout au long de l’année. Bien qu’elle soit plus souple que le système de la semaine fixe, la « semaine flottante » peut ne pas être disponible pendant les périodes les plus chargées de l’année et peut devoir être réservée longtemps à l’avance pour garantir la disponibilité.

Points

Le système de points utilise des points pour représenter la propriété en temps partagé, sur la base de facteurs tels que l’emplacement de la station, la taille de la propriété de vacances et le moment de disponibilité. Les points sont utilisés par les promoteurs pour faciliter les échanges en temps partagé, soit au sein de leur propre station (échange interne), soit avec d’autres stations également (échange externe). Bien que le système de points offre aux utilisateurs un choix de vacances plus large, il existe une grande disparité entre les points attribués aux différentes stations de vacances en raison des facteurs susmentionnés.

Types de propriété en temps partagé

La multipropriété est généralement structurée comme une propriété partagée par un acte authentique ou un intérêt partagé par un bail.

Propriété partagée

La propriété partagée donne à chaque acheteur un pourcentage de la propriété physique, correspondant à la période de temps achetée. Une unité de condominium de station balnéaire qui est vendue en temps partagé par tranches d’une semaine peut techniquement avoir 52 actes au total. En d’autres termes, l’achat d’une semaine confère un intérêt de cinquante-deux (1/52) dans l’unité, tandis que deux semaines donnent un intérêt de vingt-six (1/26) et ainsi de suite. Le droit de propriété partagé est souvent détenu à perpétuité et peut être revendu à une autre partie ou légué par testament à sa succession.

Participation à la propriété louée partagée

Le partage de la propriété louée donne à l’acheteur le droit d’utiliser un bien spécifique pendant une (ou plusieurs) semaine(s) fixe(s) ou flottante(s) chaque année pendant un certain nombre d’années. Dans cette structure, le promoteur en temps partagé conserve le titre de propriété, contrairement à la structure de propriété partagée où le propriétaire détient l’acte. Les transferts ou les reventes de propriété sont également plus restrictifs que dans le cas d’un acte de propriété en temps partagé. Par conséquent, un droit de propriété loué peut avoir une valeur inférieure à celle d’un acte en temps partagé.

Compte tenu de ce qui précède, il est évident que la détention d’un droit d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier n’implique pas nécessairement une « propriété fractionnée » du bien sous-jacent. Selon l’ American Resort Development Association (ARDA), l’association professionnelle du secteur du temps partagé, la « propriété fractionnée » est généralement associée au segment luxueux des propriétés de vacances qui offrent plus de services et de commodités, et est vendue par intervalles de plus d’une semaine et moins que la pleine propriété. Le concept de propriété fractionnée a également été étendu à d’autres biens, tels que les jets privés et les véhicules de loisirs.

Selon l’ARDA, 2019 a été la 9ème année consécutive de croissance pour l’industrie américaine du temps partagé, avec 10,2 milliards de dollars de ventes et 2,4 milliards de dollars de revenus provenant de ses 1580 stations.

Temps partagé vs. Airbnb

Le timesharing est-il même pertinent à l’ère de l’économie de partage comme l’illustrent Airbnb et Uber ? Une enquête menée en 2018 par la Société internationale des consultants en hôtellerie (ISHC) a révélé que 69 % des membres interrogés estiment que l’attrait du timesharing diminue. Cependant, dans tout débat sur les mérites de la multipropriété par rapport à la Airbnb, la réalité est que les deux ont des attributs spécifiques qui plaisent à deux cohortes démographiques divergentes et massives.

L’attrait principal de l’Airbnb et des autres sites de partage de maison réside dans leur flexibilité et leur capacité à offrir des expériences uniques – des attributs qui sont chers aux Millennials. L’inconvénient, comme en témoignent les utilisateurs réguliers d’Airbnb, est que la qualité de l’hébergement n’est pas toujours garantie, et il est possible que le havre que vous pensiez réserver soit en fait un taudis. En outre, la plupart des locations d’Airbnb étant de nature résidentielle, les commodités et les services que l’on trouve dans les multipropriétés peuvent ne pas être disponibles.

Les biens à temps partagé offrent généralement la prévisibilité, le confort et une foule de commodités et d’activités, le tout à un prix, bien sûr, mais ce sont des attributs souvent prisés par les baby-boomers. Lorsque les baby-boomers aux poches bien garnies commencent à prendre leur retraite, ils sont susceptibles d’acheter des biens à temps partagé, rejoignant ainsi les millions de personnes qui les possèdent déjà, afin de passer une partie de leur âge d’or sans stress.

Avantages et inconvénients du temps partagé

Bien que le timesharing ne soit pas pour tout le monde, il présente certains avantages pour ceux qui recherchent un lieu de vacances pratique et fiable. Toutefois, il existe des inconvénients distincts que les investisseurs doivent prendre en considération avant de conclure un contrat de multipropriété.

Avantages

La plupart des multipropriétés sont détenues par de grandes entreprises dans des lieux de vacances recherchés. Les propriétaires de multipropriétés ont la tranquillité d’esprit de savoir qu’ils peuvent passer leurs vacances dans un lieu familier chaque année sans aucune mauvaise surprise.

Les biens en temps partagé sont souvent dotés d’équipements et de services semblables à ceux d’une station balnéaire et sont gérés de manière professionnelle. Par rapport à une chambre d’hôtel typique, une propriété en temps partagé est susceptible d’être beaucoup plus grande et de présenter beaucoup plus de caractéristiques, ce qui facilite un séjour plus confortable.

La multipropriété en temps partagé peut donc convenir aux personnes qui préfèrent passer des vacances dans un cadre prévisible chaque année, sans avoir à s’aventurer dans l’inconnu pour leurs prochaines vacances.

Inconvénients

L’inconvénient de la multipropriété est que les coûts permanents peuvent être importants, si l’on tient compte du paiement initial substantiel et des frais d’entretien annuels, ces derniers ayant généralement tendance à augmenter en pourcentage année après année. Pour un acte de propriété en temps partagé, le propriétaire doit également payer la part proportionnelle de l’hypothèque mensuelle. Par conséquent, les coûts globaux liés à la possession d’un temps partagé peuvent être assez élevés par rapport à un séjour d’une semaine dans un centre de villégiature ou un hôtel comparable situé au même endroit sans posséder de temps partagé.

Il n’est pas non plus possible de modifier une semaine fixe en temps partagé ; une semaine flottante doit être réservée longtemps à l’avance, car la confirmation se fait généralement selon le principe du premier arrivé, premier servi, et même dans ce cas, elle peut ne pas être disponible pendant les périodes les plus chargées de l’année. En outre, un contrat de multipropriété est un contrat contraignant ; le propriétaire ne peut pas se soustraire à un contrat de multipropriété en raison d’un changement de sa situation financière ou personnelle.

Il est notoirement difficile de revendre une multipropriété en temps partagé – en supposant que le contrat autorise la revente au départ – et ce manque de liquidité peut être dissuasif pour un investisseur potentiel. La revente d’une multipropriété en temps partagé peut rapporter un prix bien inférieur au coût initial, et ce pour deux raisons. Les biens en temps partagé ont tendance à se déprécier rapidement, et il y a une inadéquation entre l’offre et la demande en raison du nombre de propriétaires de biens en temps partagé qui cherchent à sortir de leurs contrats.

Pour

• Un lieu familier chaque année sans mauvaises surprises

• Équipements et services de type station balnéaire

• Évite les tracas liés à la réservation de nouvelles vacances chaque année

Contre

• Les coûts permanents peuvent être importants

• Peu de flexibilité lors des changements de semaines ou de contrat

• Les biens en temps partagé sont difficiles à revendre

• Pratiques commerciales agressives

Considérations particulières avant l’achat d’une multipropriété en temps partagé

Le secteur du temps partagé est tristement célèbre pour ses pratiques commerciales agressives. De nombreuses acquisitions de biens en temps partagé sont des achats impulsifs et émotionnels effectués par des consommateurs qui sont influencés par un marketing habile et de grandes promesses.

Par exemple, Las Vegas est remplie de vendeurs de biens en temps partagé qui incitent les clients à écouter une présentation sur le temps partagé hors site. En échange de l’écoute de leur présentation, ils offrent des incitations, telles que des billets gratuits pour des événements et des chambres d’hôtel gratuites. Les vendeurs travaillent pour des promoteurs immobiliers et utilisent souvent des méthodes de vente sous haute pression conçues pour transformer les « non » en « oui ». Les prix demandés par les promoteurs sont nettement supérieurs à ce qu’un acheteur pourrait réaliser sur le marché secondaire, le promoteur payant en sus des commissions et des frais de commercialisation. Les promoteurs peuvent aussi souvent dissimuler le coût réel de la propriété en temps partagé et en exagérer les avantages potentiels.

Le marché du temps partagé étant truffé de zones grises et de pratiques commerciales douteuses, il est essentiel que les acheteurs potentiels de temps partagé fassent preuve de diligence raisonnable avant d’acheter.

La Commission fédérale du commerce (FTC) a décrit dans son rapport« Timesharing and Vacation Plans » certaines étapes de base de la diligence raisonnable que tout acheteur potentiel devrait consulter. Dans ce rapport, la FTC note

« La valeur de ces options (de propriété de vacances) réside dans leur utilisation en tant que destinations de vacances, et non en tant qu’investissements ».

Dans l’ensemble, on peut se demander si les coûts initiaux importants, les frais d’entretien permanents et les liquidités limitées des biens en temps partagé en font des investissements adaptés à l’investisseur moyen. Pour ceux qui recherchent une propriété en temps partagé comme un choix de vacances plutôt que comme un investissement, il est fort probable que les meilleures affaires puissent être trouvées sur le marché secondaire de la revente plutôt que sur le marché primaire créé par les promoteurs de propriétés de vacances ou de centres de villégiature.