Quelles sont les recommandations pour l’achat d’un bien immobilier aux enchères ?
Vous cherchez à acquérir un bien immobilier ? Il existe d’autres moyens d’acheter que les canaux traditionnels de recherche des annonces immobilières et de collaboration avec les agents immobiliers. Vous pouvez également acheter une propriété aux enchères.
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Les clés à emporter :
- L’achat d’une maison aux enchères est plus risqué que l’achat par la procédure habituelle. Il est essentiel d’être bien informé sur le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières.
- Vous pouvez trouver des ventes aux enchères de maisons par l’intermédiaire des administrations locales, des agents immobiliers et des sites en ligne tels que RealtyTrac.com et Auction.com.
- Souvent, les propriétés mises aux enchères ne permettent pas d’inspecter la maison ou de voir l’intérieur en personne de façon légale. Si vous ne pouvez pas vous permettre de prendre le risque d’acheter une propriété en mauvais état, optez pour des ventes aux enchères qui vous permettent d’inspecter la propriété avant d’enchérir.
- Examinez et comprenez toutes les règles de la vente aux enchères et faites preuve de diligence raisonnable à l’égard de toute propriété qui vous intéresse – par exemple, vérifiez les réclamations, les privilèges et les occupants avant d’enchérir.
Comment fonctionne l’achat d’une maison aux enchères
Les avantages de l’achat aux enchères comprennent l’élargissement de vos options et, éventuellement, l’achat à prix réduit. Vous aurez peut-être moins de concurrence pour acheter une maison de vente aux enchères que pour acheter de manière traditionnelle, mais vous aurez également affaire à un groupe différent d’acheteurs potentiels, souvent des investisseurs expérimentés.
Le plus grand risque d’acheter aux enchères est peut-être que vous n’aurez qu’une connaissance limitée des biens à vendre, ce qui rendra possible une erreur coûteuse. En outre, comme pour tout achat immobilier, vous devrez lire, comprendre et signer de nombreux documents (idéalement avec l’aide d’un avocat spécialisé dans l’immobilier).
La tradition immobilière est riche en récits de maisons achetées aux enchères à un prix bien inférieur à leur valeur marchande, et de telles aubaines existent. Toutefois, les ventes aux enchères sont généralement un moyen plus risqué d’acquérir une propriété que l’achat par le biais du processus habituel. C’est pourquoi il est essentiel d’être bien informé sur le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières et d’être prudent quant aux biens sur lesquels vous envisagez de faire une offre.
« Beaucoup de gens croient à tort que les maisons aux enchères sont une bonne affaire », déclare John Myers, agent immobilier et courtier qualifié de Myers & Myers Real Estate à Albuquerque, N.M. « Certaines maisons aux enchères sont une bonne affaire, et d’autres peuvent être une grosse erreur. Pour vous aider à éviter de faire une grosse erreur, voici les principes de base des ventes aux enchères de propriétés résidentielles. Vous pouvez donc décider si cette option peut vous convenir – que vous souhaitiez vivre dans la propriété ou l’utiliser uniquement comme investissement.
Propriétés de saisie
Lorsqu’un propriétaire n’a pas payé son prêt hypothécaire pendant au moins quelques mois, il peut se retrouver en défaut de paiement et se retrouver en situation de saisie. Dans ce cas, la banque dépose un avis de défaut de paiement auprès de l’enregistreur du comté. Si le propriétaire ne paie pas le solde dû – ou ne renégocie pas le prêt hypothécaire avec le prêteur – ce dernier peut mettre la maison aux enchères et obliger le propriétaire à sortir pour non-paiement. Ces ventes aux enchères de saisie sont organisées par des administrateurs engagés par les banques.
Défaut de paiement de l’impôt foncier
Une autre façon pour une maison de se retrouver dans le bloc des enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les impôts fonciers évalués. Dans ce cas, c’est l’administration fiscale, et non la banque, qui saisit la propriété. La vente aux enchères des privilèges fiscaux qui en résulte est menée par un shérif local, un greffier, ou le bureau du contrôleur du comté ou de la collectivité locale.
Assister à la vente aux enchères
Quel que soit le type de vente aux enchères, ces événements peuvent se dérouler dans des lieux physiques tels que les tribunaux des administrations locales et les salles de conférence des hôtels, et ces ventes aux enchères en personne sont réalisées rapidement. Les ventes aux enchères immobilières se déroulent aussi de plus en plus souvent en ligne, où elles peuvent durer des jours ou des semaines.
L’achat de maisons aux enchères a été et continuera d’être populaire, selon Earl White, co-fondateur de House Heroes LLC, une société d’investissement immobilier de Floride qui achète des maisons, des appartements et des terrains résidentiels vacants. « Les propriétaires occupants disposant d’un budget et les professionnels de l’immobilier migrent vers des sources où il y a moins de concurrence », dit-il. « Naturellement, les propriétés mises aux enchères génèrent moins d’offres, ce qui se traduit par un prix de vente plus bas. Cependant, les ventes aux enchères de forclusion ne permettent pas de bénéficier des remises qui existaient au moment de la crise [du logement] ».
M. White continue d’expliquer que lorsque moins de propriétés sont disponibles, les acheteurs sont très motivés en raison de l’appréciation des maisons et des taux hypothécaires favorables. Il affirme que les ventes aux enchères en ligne ont accru la concurrence et fait monter les prix.
Trouver des enchères immobilières
Une façon de trouver des enchères est de contacter directement les autorités locales ou de visiter leur site web pour obtenir des informations, puis de les contacter par téléphone pour confirmer les détails. Un autre moyen consiste à consulter des sites tels que RealtyTrac.com et Auction.com. Toutefois, les informations en ligne ne sont pas toujours exactes.
Il arrive que des propriétés soient répertoriées en pré-fermeture, parce que le propriétaire est en retard sur ses paiements. Ces propriétés peuvent ne jamais être mises en vente parce que leur propriétaire a du retard dans ses paiements ou parce qu’il a conclu un accord avec son prêteur.
Les agents et courtiers immobiliers locaux peuvent également constituer des ressources précieuses. Malheureusement, ils ne sont pas toujours disposés à vous aider, car les agents et courtiers ne perçoivent pas automatiquement de commissions sur les ventes aux enchères en direct. Toutefois, ces agents immobiliers peuvent gagner des commissions grâce aux ventes aux enchères en ligne.
Données du service des listes multiples
Selon M. White, les rapports du service d’annonces multiples directes (MLS) sont beaucoup plus précieux pour les acheteurs potentiels que les annonces en ligne, car ils contiennent toutes les données de l’annonce, y compris des photos et, surtout, des commentaires de courtiers non publics. « Les commentaires non publics sont importants car ils précisent les informations essentielles qui ont un impact sur le prix de vente et les jours de marché », explique M. White. « Par exemple, [ces rapports MLS contiennent des informations sur] les défauts de propriété, les options de financement, l’occupation et les baux des locataires ».
La meilleure façon d’évaluer une propriété mise aux enchères est de travailler avec des agents immobiliers, des évaluateurs et des entrepreneurs. Ces représentants du secteur comprennent les coûts de construction et de rénovation et peuvent estimer avec précision la valeur de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.
Bien que les règles varient d’un endroit à l’autre, selon M. White, les dossiers du MLS et des comtés ne sont souvent accessibles qu’aux détenteurs de licences immobilières. D’après son expérience, ils sont généralement heureux de vous aider gratuitement si vous les contactez.
M. White note également que les ventes aux enchères en personne ont disparu, car des comtés encore plus petits les ont déplacées en ligne. Miami et Palm Beach sont deux endroits où les ventes aux enchères sur les taxes et les saisies sont désormais entièrement en ligne.
N’oubliez pas que les ventes aux enchères de forclusion sont souvent reportées ou annulées, même à la dernière minute. Le prêteur peut ne pas avoir obtenu tous les documents nécessaires, ou l’emprunteur peut avoir trouvé une solution pour éviter la saisie.
Ce que les soumissionnaires doivent savoir
Avant d’enchérir dans une vente aux enchères immobilières, vous devez comprendre le risque que vous prenez. Un mauvais achat pourrait vous hanter pendant des années. Vous devez également comprendre les règles de la vente aux enchères et être prêt à les suivre avant d’essayer d’y participer.
Vous devrez vous inscrire et verser un dépôt remboursable de 5 à 10 % du prix de vente prévu du bien à l’entité qui organise la vente aux enchères. Si la vente aux enchères se déroule en personne, assurez-vous de vous présenter au moins une heure avant le début prévu et d’obtenir une carte officielle, que vous relèverez lorsque vous serez prêt à enchérir.
Gagner un bien aux enchères peut se faire de deux manières différentes.
- Dans une enchère de confirmation de prêteur, le prêteur n’est pas tenu d’accepter votre offre, même si vous êtes le plus offrant.
- Dans une enchère absolue, l’offre gagnante obtient le bien.
Le prix de départ de l’enchère peut être le solde dû sur l’hypothèque ou un montant inférieur destiné à stimuler les enchères. Dans une enchère de saisie, le prêteur n’est pas autorisé à en tirer profit. Souvent, ces biens sont vendus à perte ; s’il y a un bénéfice, il est censé revenir au propriétaire du logement saisi après le paiement de l’hypothèque et de tout autre privilège. Les propriétés mises aux enchères ne représentent pas toujours de grosses sommes – par exemple, le commissaire-priseur peut fixer un prix de réserve cachée sur une propriété, qui est le minimum à offrir.
« Qu’un acheteur assiste à la vente aux enchères en personne ou en ligne, il doit garder à l’esprit qu’il existe un prix de seuil pour chaque propriété où un achat judicieux peut devenir un achat insensé, et il ne doit pas laisser l’événement, le lieu ou ses émotions influencer sa décision », conseille Ron Humes, agent immobilier depuis 2000 et actuel vice-président des opérations de Post Modern Marketing à Lexington, Ky.
Accès à un bien
Les propriétés mises aux enchères offrent rarement aux acheteurs potentiels le même niveau d’accès que les propriétés vendues traditionnellement. Vous ne serez très probablement pas autorisé à visiter la propriété avec votre agent à votre convenance, bien que certaines sociétés de vente aux enchères proposent des visites libres.
« Personnellement, je ne recommanderais jamais à un client d’acheter une propriété à distance sans avoir préalablement effectué le test du globe oculaire », déclare David Roberson, avocat et courtier immobilier à San Jose, en Californie. Lui et sa femme possèdent 22 propriétés de location dans trois États, et il est le propriétaire et l’exploitant du Silicon Valley Property Management Group. Avant de vous engager légalement ou financièrement, vous ou votre équipe d’investissement de confiance devez évaluer minutieusement les biens immobiliers que vous envisagez et les personnes avec lesquelles vous traitez.
De même, M. Humes met en garde contre le fait que les sources qui font état de la valeur actuelle ou future d’un bien immobilier peuvent être inexactes, à moins qu’il n’y ait eu une évaluation sur place par des professionnels qui savent comment rassembler et évaluer tous les détails nécessaires. La meilleure façon d’évaluer une propriété mise aux enchères est de travailler avec des professionnels – agents immobiliers, évaluateurs et entrepreneurs – qui comprennent les coûts de construction et de rénovation et qui peuvent évaluer avec précision la valeur actuelle et future de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.
État des biens et inspections
Une maison peut avoir toutes sortes de problèmes : rappelez-vous qu’elle appartenait à quelqu’un qui ne pouvait pas payer l’hypothèque ou les taxes foncières, et que le propriétaire ne pouvait donc probablement pas non plus se permettre d’effectuer des travaux d’entretien ou des réparations de routine. En outre, lorsque la perte de la maison semblait inévitable, le propriétaire pouvait la négliger intentionnellement ou même l’endommager gravement. De plus, une propriété vacante peut avoir été vandalisée ou occupée par des squatters.
Supposons que si la propriété semble terrible de l’extérieur, elle l’est probablement à l’intérieur. Les propriétés vendues aux enchères sont vendues telles quelles, et vous devrez être en mesure de payer toutes les réparations nécessaires. Aussi tentant que cela puisse être, vous ne devez pas entrer dans la propriété pour avoir une meilleure idée de son état. Vous avez peut-être déjà vu à la télévision des palmes entrer dans les cours, regarder à l’intérieur ou même passer par les fenêtres, mais c’est illégal et vous ne voulez certainement pas déranger les occupants de la maison, non seulement par courtoisie mais aussi pour votre sécurité. Cherchez des informations sur l’historique de la propriété dans les dossiers des autorités locales, parlez aux agents immobiliers locaux et demandez respectueusement des informations aux voisins.
Souvent, les propriétés mises aux enchères ne permettent pas d’inspecter la maison ou de voir l’intérieur en personne de façon légale. Si vous ne pouvez pas vous permettre de prendre le risque d’acheter une propriété en mauvais état, tenez-vous-en à des ventes aux enchères qui vous permettent d’inspecter la propriété avant d’enchérir. Sans ces informations, il peut être difficile de savoir dans quoi vous vous engagez, quels seront les coûts de réparation d’une propriété et sa valeur réelle jusqu’à ce que vous en deveniez propriétaire.
Même si vous pouvez obtenir une inspection de votre maison, cela a ses limites. Les problèmes derrière les murs, dans les plafonds et sous les planchers peuvent ne pas être apparents avant que vous n’en preniez possession. Si les services publics sont coupés, vous ne serez peut-être pas en mesure de détecter les fuites, les problèmes électriques, les appareils cassés ou le mauvais fonctionnement des appareils de chauffage, de ventilation et de climatisation.
Options de paiement : Planifier à l’avance
L’achat d’un bien immobilier aux enchères nécessite généralement beaucoup d’argent. Chaque société de vente aux enchères et chaque gouvernement de comté a ses propres exigences en matière de paiement, mais vous aurez probablement besoin d’argent liquide juste pour garantir votre droit d’enchérir. Le montant de l’acompte et les modalités d’achat dépendent souvent de la propriété et de la maison de vente aux enchères. Des options de financement plus souples peuvent être disponibles en achetant une propriété appartenant à une banque de la manière traditionnelle. Les ventes aux enchères ne sont pas la seule façon d’acheter des biens saisis.
En ce qui concerne le paiement, les enchérisseurs doivent apporter de l’argent liquide, un mandat ou un chèque de banque pour la somme requise par le détenteur de la vente aux enchères. En règle générale, vous devrez payer la totalité du bien immédiatement après avoir remporté la vente aux enchères. Parfois, vous pouvez avoir jusqu’au lendemain pour effectuer le paiement. Si vous ne payez pas, vous risquez de perdre votre dépôt et d’être exclu des futures ventes aux enchères. Soyez prêt à fournir une preuve de fonds pour montrer que vous pouvez achever l’achat. Si vous enchérissez en tant qu’entité, telle qu’une SARL, une fiducie ou une société en commandite, plutôt qu’en tant que personne physique, vous devrez peut-être présenter les documents de votre entité.
Les gagnants passent par le séquestre et la clôture comme pour tout autre achat de maison. Les soumissionnaires aux enchères immobilières sont souvent des investisseurs immobiliers qui peuvent se permettre de payer en espèces. Pour les ventes aux enchères qui permettent des achats financés, vous devrez être préqualifié à l’avance. Certaines maisons de vente aux enchères préfèrent que vous travailliez avec leurs prêteurs affiliés et que ceux-ci soient présents sur place lors de la vente. Toutefois, faites vos recherches au préalable pour déterminer les taux d’intérêt offerts par les prêteurs concurrents. Ces informations peuvent vous donner une certaine influence.
Assurez-vous également de bien comprendre les frais de vente aux enchères que vous devrez couvrir. « Les maisons achetées lors de ventes aux enchères ont souvent des coûts et des frais de la part des commissaires-priseurs, des banques, des avocats et d’autres sociétés qui doivent apporter la propriété à la vente aux enchères », explique M. Humes. « Il n’est pas rare de trouver 10 % de frais de vente aux enchères, des intérêts et des pénalités bancaires, des frais d’avocat, 12 % de frais de portage de la vente et des frais de préparation de la propriété qui sont répercutés sur l’acheteur ».
Vérifiez les réclamations, les privilèges et les occupants
Avant de faire une offre, vous voudrez faire appel à une société de recherche de titres pour savoir qui pourrait détenir des privilèges sur la propriété. En tant que propriétaire, vous serez responsable de tous les privilèges, ce qui signifie que vous aurez plus d’argent de votre poche.
Il peut y avoir d’autres réclamations contre le logement – non seulement des privilèges fiscaux, mais aussi des privilèges d’entrepreneur ou une deuxième hypothèque. Les enchérisseurs doivent vérifier auprès de la société de vente aux enchères que la propriété a un titre de propriété clair. Si vous remportez une vente aux enchères, vous voudrez souscrire une assurance titres pendant la période de dépôt fiduciaire ou immédiatement après la clôture pour vous protéger contre les privilèges non découverts pendant la recherche de titres.
Dans certains cas, le (ancien) propriétaire ou un squatter occupera la propriété, et vous devrez les expulser – une procédure souvent longue qui peut être désagréable au mieux et coûteuse au pire. Il pourrait être plus avantageux de proposer simplement plusieurs milliers de dollars d’avance pour déménager et remettre les clés.
Ne faites rien tant que vous ne détenez pas le titre. Évitez de vous lancer dans des rénovations ou d’emménager dans la propriété immédiatement après avoir obtenu votre certificat de vente. Vous devrez encore attendre une dizaine de jours pour recevoir votre certificat de titre. La propriété ne vous appartient pas réellement tant que vous ne détenez pas ce certificat ; le propriétaire pourrait toujours conserver son droit à la maison en déposant une objection à la vente auprès du tribunal ou en remboursant le prêt.
Les maisons saisies peuvent être financièrement intéressantes, mais il existe de nombreux obstacles à prendre en compte avant d’acheter. De plus, ce n’est pas parce qu’une maison est en vente aux enchères que vous pourrez l’obtenir à un bon prix (ou que la maison est une bonne affaire à n’importe quel prix – il peut s’agir d’un gouffre financier). Toutefois, pour les personnes averties, intelligentes et motivées, les ventes aux enchères de propriétés valent la peine d’être explorées comme un moyen de se procurer une maison ou un bien d’investissement à peu de frais.
Cela étant dit, considérez les propriétés qui ne sont pas vendues aux enchères comme une alternative. « Il est possible de trouver une meilleure affaire en négociant avec un vendeur qui a une participation dans une propriété et qui peut négocier en son propre nom sans toutes les pénalités et les frais liés à la vente aux enchères », conseille M. Humes. « Vous pouvez aussi avoir plus de concurrence aux enchères de la part des entreprises qui achètent des propriétés pour les revendre comme modèle commercial. Les maisons mises aux enchères ne sont pas toujours la meilleure affaire pour l’acheteur moyen ».
Si vous souhaitez tenter de décrocher une propriété à bon prix lors d’une vente aux enchères, il y a beaucoup à apprendre. Les ventes aux enchères sont un moyen plus risqué d’acheter une propriété que par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il est important d’être extrêmement bien informé sur le processus et les propriétés sur lesquelles vous souhaitez enchérir. Travailler avec un agent ou un courtier immobilier local pour identifier des propriétés potentielles peut aider, bien qu’il ne soit pas forcément intéressé à moins que vous ne puissiez conclure un accord de compensation.
Enfin, assurez-vous d’examiner minutieusement toutes les règles de la vente aux enchères et de faire preuve de diligence raisonnable à l’égard de la propriété avant d’enchérir. Demandez conseil à un avocat spécialisé dans l’immobilier – idéalement un avocat expérimenté dans les ventes par saisie – pour vous assurer de bien comprendre quelles seront vos responsabilités et obligations si vous êtes
l’adjudicataire.