La forme la plus traditionnelle d’accession à la propriété est de posséder une maison et le terrain sur lequel elle est construite. Ceux qui souhaitent éviter les coûts d’entretien et de maintenance à l’extérieur peuvent acheter un condominium ou une maison de ville. Il existe une autre possibilité de devenir propriétaire : acheter uniquement la maison et louer le terrain qu’elle occupe.
L’achat d’un logement dans une communauté de communes louées vous permet de posséder une maison que vous ne pourriez pas vous permettre autrement. Ce type d’achat présente toutefois des inconvénients et ne présente pas certains des avantages de l’accession traditionnelle à la propriété.
L’essentiel
Avec un œil exercé, vous pouvez généralement repérer un terrain loué, même si ce n’est pas explicitement indiqué. Les mots clés à rechercher sont « maison usinée » et « droit de superficie ». Les caractéristiques extérieures peuvent inclure des équipements communs, tels qu’une « piscine d’association » ou des « courts de tennis d’association ». Le prix d’une propriété louée a tendance à être inférieur à la valeur du marché pour une propriété similaire.
Par exemple, si le prix courant d’une maison traditionnelle de 1 600 pieds carrés, avec trois chambres à coucher et deux salles de bain, est d’environ 500 000 dollars, une maison comparable sur un terrain loué peut coûter 150 000 dollars. Une maison louée peut également présenter des caractéristiques haut de gamme pour son prix.
Les frais élevés de l’association des propriétaires (HOA) indiquent également qu’une inscription peut concerner un bien immobilier loué. Les frais d’une HOA normale peuvent s’élever à environ 250 dollars par mois, tandis que les frais d’une HOA pour une propriété en location peuvent être de 900 dollars par mois. Si vous regardez une carte satellite du quartier où se trouve la maison, les maisons peuvent être proches l’une de l’autre et très similaires. Enfin, dans un quartier typique, certaines maisons ont leur propre piscine, alors que dans une communauté de location, aucune d’entre elles n’en aura.
Les listes de biens immobiliers ne mentionnent pas toujours les propriétés louées. Parfois, des informations clés sont omises d’une liste de biens immobiliers en raison du manque de soin d’un agent ou parce que l’agent ou le vendeur tente de cacher quelque chose. Examinez les faits cachés, et n’achetez jamais une propriété en location sans avoir bien compris les caractéristiques inhabituelles de ce type de propriété.
Types de biens immobiliers loués
Il existe plusieurs types de terrains résidentiels loués, et le type le plus courant varie selon les régions. À Hawaii et dans le Delaware, il existe des appartements en location. Dans les régions où se trouvent des réserves amérindiennes, comme Palm Springs, il est possible d’acheter des propriétés sur des terres de réserve louées. À Los Angeles, où même les maisons de la banlieue sont élevées, il existe des propriétés en location dans les zones suburbaines, comme Canyon Country. La Floride et l’Arizona comptent également un certain nombre de communautés de retraités sur des terres louées.
Il existe des terrains loués dans d’autres régions, mais comme la location de terrains est un moyen non conventionnel d’acheter une propriété, cette option n’est pas disponible dans tous les États. Les parcs à roulottes, peut-être la forme la plus courante de communauté de terrains loués, se trouvent presque partout.
Lorsque vous achetez une maison ou un appartement sur un terrain loué, vous prenez une hypothèque sur la propriété comme d’habitude. Le montant mensuel du prêt sera moins élevé car le prix d’achat de la maison est inférieur, mais vous devrez également payer des frais mensuels importants de location du terrain. Comme les propriétés en location sont souvent situées dans des communautés entières de propriétés similaires, une propriété en location peut également être assortie de frais de HOA pour couvrir l’entretien des aménagements paysagers, des piscines communautaires, des bâtiments communautaires, etc.
Considérations générales
Si vous pensez que l’achat d’un bien immobilier sur un terrain loué peut vous convenir, vous devez prendre en considération les éléments suivants.
Quelle est la durée restante du bail ?
Si la durée restante du bail est inférieure à celle que vous espérez, vous devez vous renseigner sur ce qu’il advient de votre intérêt dans la propriété à la fin du bail. La durée du bail aura également une incidence sur votre capacité à financer le logement. Il peut être difficile, voire impossible, d’obtenir un prêt hypothécaire si la durée restante du bail du terrain est de 20 ans et que vous souhaitez un prêt de 30 ans.
Idéalement, un bail qui dépasse la durée de vie restante potentielle protégera vos intérêts financiers et votre tranquillité d’esprit. Même si vous ne vivez pas dans cette maison pour le reste de votre vie, il est bon d’avoir cette option. Et si vous vendez la maison, une longue durée de bail restante aura un effet positif sur le prix de vente.
Quels sont les termes de la clause de remise ?
Vérifiez les termes de la clause de rachat si le bail arrive à échéance alors que vous êtes toujours propriétaire de la maison. Si le bail expire et n’est pas renouvelé, vous devrez renoncer à l’usage du terrain sur lequel votre maison est construite. Certaines clauses de cession stipulent que vous devez également renoncer à toute amélioration du terrain (c’est-à-dire votre appartement, votre maison de ville ou votre maison). Évitez les mauvaises surprises en vous renseignant avant d’acheter.
Combien par mois, à quelle fréquence et de combien ?
S’il existe des frais de HOA, posez les mêmes questions à leur sujet. Vous voulez vous assurer que vous ferez vraiment des économies en achetant un terrain loué, et que vous ne serez pas un jour obligé de déménager en raison de l’escalade des coûts.
Est-il préférable de louer ?
Demandez-vous si la possession d’une maison sur un terrain loué est préférable à la location. Les deux se ressemblent à bien des égards, notamment en ce qui concerne le paiement des frais mensuels qui sont déterminés par une autre partie. La possession d’une maison traditionnelle peut vous donner une plus grande liberté ; si cela est important pour vous, il vaut peut-être la peine d’attendre pour épargner en vue d’une mise de fonds ou pour augmenter suffisamment vos revenus afin de pouvoir bénéficier d’un bon prêt hypothécaire sur une maison traditionnelle.
Avantages
L’un des grands avantages est que vous pouvez acheter votre maison à un prix bien inférieur à celui d’une maison traditionnelle, car vous n’avez pas à acheter le terrain. En même temps, les terrains loués peuvent offrir un meilleur environnement que les appartements pour les enfants et les animaux domestiques, et vous pouvez investir l’argent que la location vous permet d’économiser.
Les acheteurs peuvent vivre dans un endroit où les prix sont élevés et qu’ils ne pourraient pas se permettre autrement. Par exemple, à Huntington Beach, en Californie, il existe plusieurs communautés de maisons mobiles près de l’océan Pacifique. Pour acheter une maison, même de base, à Huntington Beach, il faut environ 400 000 dollars, alors qu’une maison de base dans un parc à roulottes ne coûte que 40 000 dollars.
Les communautés de terrains loués comprennent souvent des équipements que l’on ne trouve pas toujours dans les quartiers traditionnels, tels que des clubhouses, des piscines, des courts de tennis, des terrains de jeux et des terrains de golf. En raison de l’aspect d’association communautaire, les frais de la HOA peuvent inclure la tonte régulière de votre pelouse.
De plus, comme vous n’êtes pas propriétaire du terrain, vous n’aurez probablement pas ou peu d’impôts fonciers, ce qui peut vous éviter de payer des frais de location et des frais d’administration. Dans certaines régions, les lois locales limitent l’augmentation annuelle des frais de location de terrain.
Inconvénients
L’inconvénient le plus important de la possession d’une maison sur un terrain loué est lié à la valeur nette de la construction. Pour de nombreuses personnes, l’accession à la propriété est une source majeure de richesse. Avec une propriété sur un terrain loué, vous risquez de perdre tout votre capital à l’expiration du bail, selon les termes de la clause de rachat. La revente de la maison sera probablement plus difficile que la revente d’une maison traditionnelle, notamment parce que, chaque année, la durée restante du bail se raccourcit.
C’est pourquoi, si vous voulez laisser quelque chose à vos héritiers, une maison sur un terrain loué n’aura pas la même valeur pour eux qu’une maison traditionnelle.
Les terrains loués font souvent partie d’une HOA, ce qui implique des frais mensuels supplémentaires quelque peu imprévisibles. Alors que les frais de la HOA sont généralement d’un montant fixe chaque mois, ils peuvent augmenter chaque année. La HOA peut également prélever une évaluation spéciale pour les réparations ou les améliorations importantes apportées à une propriété communautaire, ce qui crée une facture importante et imprévue.
Les frais de HOA peuvent être particulièrement gênants pour ceux qui n’utilisent pas les équipements communs comme les piscines, ou qui préfèrent faire leur propre aménagement paysager pour économiser de l’argent.
Si l’accession à la propriété traditionnelle peut constituer une bonne protection contre l’inflation, la propriété d’un terrain loué ne l’est pas. Lorsque vous achetez une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement reste le même chaque année, car l’inflation augmente.
Au bout du compte, le paiement mensuel pour être propriétaire de votre maison peut être inférieur à celui d’une location dans votre quartier. Et bien que la valeur des maisons fluctue, à long terme, les augmentations de prix correspondent généralement au taux d’inflation ou le dépassent. Dans un quartier loué, vos mensualités et les frais de la HOA augmenteront probablement au moins autant que le taux d’inflation. En attendant, votre maison perdra de sa valeur à l’approche de la fin du bail.
Si vous avez une maison préfabriquée sur un terrain loué et que le bail expire (et que la clause de cession ne vous oblige pas à abandonner la propriété), vous pouvez théoriquement l’emporter avec vous dans une autre communauté de terrain loué ou sur un terrain que vous avez acheté.
Cependant, ce n’est pas très réaliste, sauf si vous achetez une caravane. Dans le cas contraire, vous devrez faire démonter la maison et la transporter sur un nouveau terrain. Cela peut s’avérer très peu pratique et risque d’être d’un coût prohibitif.
L’achat d’une maison sur un terrain loué peut être tentant lorsque vous voyez le prix de liste compétitif, mais l’achat implique des considérations que l’achat d’une maison traditionnelle n’a pas. L’accession à la propriété traditionnelle facilite la sécurité financière pour la plupart des gens, mais l’achat d’une maison sur un terrain loué peut être une alternative viable pour ceux dont la priorité principale est d’acheter dans une communauté particulière à un prix inférieur à celui d’une maison traditionnelle ou d’un condominium, plutôt que de se constituer un capital.