Qu’est-ce qu’un échange de type similaire ?
Un échange en nature, parfois appelé échange en nature, est une opération à imposition différée qui permet la cession d’un actif et l’acquisition d’un autre actif similaire sans générer d’impôt sur les plus-values résultant de la vente du premier actif.
Jusqu’à l’adoption de la législation fiscale en décembre 2017, cela aurait pu inclure l’échange d’une entreprise contre une autre – ou d’un bien corporel, tel qu’une œuvre d’art ou de l’équipement lourd, contre un autre. Après 2017, un échange de même nature ne s’applique qu’à l’échange d’une entreprise ou d’un bien d’investissement immobilier contre un autre bien.
Points clés à retenir
- L’échange de biens similaires est utilisé lorsque quelqu’un veut vendre un bien et en acquérir un similaire tout en évitant l’impôt sur les plus-values.
- Les échanges de biens similaires sont fortement surveillés par l’IRS et nécessitent une comptabilité précise afin de s’assurer qu’aucune pénalité fiscale n’est encourue.
- Les vendeurs avertis peuvent utiliser l’échange de biens similaires pour différer d’autres types de gains spécifiques, tels que l’amortissement.
Comment fonctionne un échange de biens de même nature
Lorsqu’une propriété commerciale ou un bien d’investissement est vendu avec un bénéfice, l’investisseur est tenu de payer un impôt sur les plus-values sur le bénéfice réalisé. Toutes les plus-values sont imposées soit au taux des plus-values à court terme, qui se situe entre 10 et 37 % pour les bénéfices réalisés sur une vente dans l’année, soit au taux à long terme, qui se situe entre 10 et 20 % pour les bénéfices réalisés sur une vente après un an de la date d’achat initiale.
Un échange de même nature est également connu sous le nom d’échange 1031 ou d’échange Starker.
Toutefois, la section 1031 du code des impôts (IRC) exonère un investisseur de l’impôt sur les gains si le produit de la vente ou de la cession du bien est réinvesti dans un bien similaire de valeur égale ou supérieure dans le cadre d’un échange de nature similaire admissible. Tout bien immobilier, à l’exception de sa propre résidence personnelle, est considéré comme étant de même nature que tout autre bien immobilier. En règle générale, tout bien immobilier détenu pour l’usage productif dans le commerce ou l’entreprise ou pour l’investissement est éligible à un échange en nature.
Un contribuable qui vend un bien d’investissement et en achète un autre dans un délai déterminé n’aura pas à payer d’impôt sur la première cession. Il devra payer l’impôt sur la vente ou la cession du second bien, à moins qu’un autre échange en nature ne soit effectué, auquel cas le paiement de l’impôt sera à nouveau différé.
Il y a plusieurs considérations importantes à garder à l’esprit dans le cas d’un échange de même nature pour s’assurer qu’une obligation fiscale n’est pas créée lors de la vente du premier actif :
- Le bien vendu doit être un bien d’investissement et ne peut être une résidence personnelle.
- L’actif acheté avec le produit de la vente doit être similaire à l’actif vendu.
- Le produit de la vente doit être utilisé pour acheter l’autre bien dans les 180 jours suivant la vente du premier bien, mais vous devez identifier le bien ou le bien que vous achetez dans le cadre d’un échange de même nature dans les 45 jours suivant la vente.
Il existe certaines limites au montant de la plus-value qui fait l’objet d’un report d’impôt, aussi assurez-vous de vérifier les dernières règles fiscales avant de procéder à un échange de même nature.
Considérations particulières
En plus des avantages liés au report d’impôt, un échange de même nature permet au vendeur de reporter la récupération de l’amortissement – le gain reçu de la vente de biens d’équipement amortissables qui doit être déclaré comme revenu aux fins de l’impôt sur le revenu. Un contribuable peut également éviter les taxes d’État sur les échanges de nature similaire.
Par exemple, certains États exigent que l’acheteur ou le vendeur paie des impôts sur le revenu de l’État lorsqu’un bien est vendu, ce que l’on appelle la retenue obligatoire de l’État. Les biens transférés dans le cadre d’un échange de même nature peuvent toutefois bénéficier d’une exonération. Pour bénéficier de cette exonération, le contribuable devra signer un formulaire ou un certificat d’exonération fourni par l’État. Certains États exigent que le vendeur soumette l’exonération 20 jours avant la clôture, tandis que d’autres États peuvent autoriser la présentation du formulaire d’exonération à la clôture.
Exemple concret d’un échange de même nature
Un échange de même nature est idéal pour un propriétaire d’entreprise qui souhaite vendre son entreprise et investir dans une autre ou pour un investisseur immobilier qui souhaite vendre un bien locatif et acheter un bien similaire. Un formulaire 8824 doit être déposé auprès de l’Internal Revenue Service (IRS), détaillant les conditions de l’échange. Le gain reconnu parce que des fonds de démarrage, des dettes ou d’autres biens qui ne sont pas de même nature et qui sont donnés ou reçus dans le cadre d’un échange de même nature ont été reçus est déclaré sur le formulaire 8949, annexe D (formulaire 1040), ou le formulaire 4797, selon le cas. Si l’amortissement doit être récupéré, alors ce gain reconnu peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.