Si vous possédez plus de 20 % de la valeur nette de votre logement, vous pouvez bénéficier d’une ligne de crédit sur la valeur nette du logement (HELOC). Cette ligne de crédit est un moyen pratique et souvent peu coûteux d’emprunter de l’argent en utilisant la valeur de votre maison comme garantie.
Vous n’êtes pas obligé d’obtenir une LDCVD auprès de la société qui s’occupe de votre prêt hypothécaire existant, vous pouvez donc faire le tour de plusieurs prêteurs. Vous n’êtes pas non plus obligé d’utiliser la ligne de crédit qui est disponible, mais vous pouvez avoir l’esprit tranquille en sachant qu’elle est là en cas d’urgence ou pour financer un grand projet si l’occasion se présente.
Voyons comment fonctionne une HELOC et si ses caractéristiques uniques pourraient en faire une bonne ou une mauvaise option pour vous.
Points clés à retenir
- Une ligne de crédit sur la valeur nette de la maison (LDCL) utilise la valeur nette de votre maison et fonctionne selon les mêmes principes qu’une carte de crédit, mais les taux d’intérêt sont souvent beaucoup plus bas.
- Vous avez accès aux fonds de la HELOC sur une base renouvelable pendant une période définie, après quoi vous devez la rembourser avec des intérêts à un taux variable plutôt que fixe.
- La valeur nette de votre maison est utilisée comme garantie pour le prêt, ce qui signifie que si vous ne pouvez pas la rembourser, vous pourriez perdre votre maison en cas de saisie.
Comment fonctionne une HELOC ?
Si vous comprenez comment fonctionnent les cartes de crédit, vous avez déjà une connaissance de base du fonctionnement des HELOC. Avec une carte de crédit, la banque établit une limite de crédit en fonction des revenus, des actifs et de la cote de crédit de votre ménage. À chaque cycle de facturation, vous pouvez dépenser autant ou aussi peu que vous le souhaitez, tant que vous restez en dessous de cette limite. Lorsque vous payez votre facture, votre crédit disponible augmente du montant de votre paiement.
Une LDCL fonctionne de la même manière, mais votre limite de crédit est également basée sur le montant de la valeur nette de votre logement. Il y a une période de « tirage », généralement de cinq à dix ans, pendant laquelle vous avez accès aux fonds de votre limite de crédit, puis une période de « remboursement », généralement de dix à vingt ans après, au cours de laquelle vous ne pouvez plus obtenir d’argent mais devez rembourser tout solde impayé avec intérêts.
Bien que le concept de base d’une HELOC ressemble à celui d’une carte de crédit, il existe un certain nombre de différences importantes entre elles. Les emprunteurs doivent bien comprendre ces caractéristiques avant de demander une LDCL.
Normes de souscription
Les HELOC sont soumises à des normes de souscription de la part des prêteurs, ce qui signifie que vous devrez documenter vos revenus et votre situation professionnelle comme vous le feriez si vous refinanciez votre prêt hypothécaire.
Lorsque vous demandez une carte de crédit, on vous demande de fournir des informations sur vos revenus et votre emploi, mais vous n’avez généralement pas à les documenter. Notez que tous les emprunteurs ne peuvent pas prétendre à une LDCVD et qu’il peut être plus facile de se qualifier pour une carte de crédit en général.
Garanties
Comme une LDCL est garantie par la valeur de votre maison, si vous ne la remboursez pas, vous risquez de vous retrouver en faillite.
Une carte de crédit, en revanche, est une forme de crédit non garanti. Vous risquez donc beaucoup moins de perdre votre maison si vous ne pouvez pas rembourser ce que vous empruntez. En cas de défaillance de votre carte de crédit, même si vos créanciers vous poursuivent en justice et que vous devez déclarer faillite, vous pourriez conserver votre logement.
Taux d’intérêt
Les HELOC, comme la plupart des cartes de crédit, ont des taux d’intérêt variables qui changent au fil du temps en fonction des taux de l’économie. Avec une carte de crédit, votre taux d’intérêt est basé sur un taux d’intérêt de référence, comme le taux préférentiel ou le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR), plus une marge ou une majoration qui dépend de votre cote de crédit, de vos antécédents de remboursement et du montant que le prêteur doit demander pour réaliser éventuellement un bénéfice.
Les taux d’intérêt de la HELOC sont fixés de la même manière. Toutefois, les HELOC ont souvent des taux d’intérêt nettement inférieurs à ceux des cartes de crédit, car la garantie donne au prêteur un coussin en cas de défaillance de votre part. Cela étant dit, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les personnes qui pensaient emprunter de l’argent à bon marché pourraient se retrouver avec des HELOC dont les taux d’intérêt sont comparables à ceux des cartes de crédit.
Il est également possible d’obtenir une HELOC avec une option à taux fixe. Dans ce cas, le prêt aura souvent un taux d’intérêt variable pendant la période de tirage initiale, puis se convertira en un taux d’intérêt fixe pour la période de remboursement.
Déductibilité des intérêts
Contrairement aux intérêts des cartes de crédit, les intérêts de la LDCVD peuvent parfois être déductibles des impôts, mais seulement si le prêt est « utilisé pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable qui garantit le prêt », selon l’Internal Revenue Service (IRS). Cette disposition a été adoptée en 2018 par la loi sur la réduction des impôts et l’emploi (TCJA) de 2017, et devrait disparaître en 2026, lorsque la situation antérieure de déductibilité des intérêts pour tout prêt sera rétablie.
La TCJA a également presque doublé la déduction standard, ce qui rend moins probable que la plupart des contribuables trouvent avantageux de détailler leurs déductions. Néanmoins, l’option de déduction des intérêts peut rendre une LDCVD encore plus intéressante dans certains cas.
Refinancement de la dette à des taux d’intérêt élevés
Si le taux d’intérêt sur une LDCVD est, par exemple, de 5,5 % et que les paiements d’intérêts sont déductibles des impôts – alors que le taux d’intérêt sur votre dette de carte de crédit est peut-être de 29,9 % et que les paiements d’intérêts ne sont pas déductibles des impôts – il est facile de voir comment une LDCVD peut vous faire économiser une tonne d’argent et vous aider à vous libérer plus rapidement de vos dettes en consolidant votre dette et en utilisant le produit de la LDCVD pour rembourser les soldes de vos cartes de crédit. En effet, vous aurez échangé un prêt à taux élevé contre un prêt à faible taux d’intérêt.
Cependant, certaines personnes utiliseront une LDCVD pour rembourser des dettes à taux d’intérêt plus élevés, mais utiliseront ensuite leurs limites de carte de crédit nouvellement réapprovisionnées pour accumuler des dettes à taux d’intérêt encore plus élevés. C’est une pratique connue sous le nom de « rechargement », et qui souvent ne se termine pas bien. En effet, n’oubliez pas que si vous n’honorez pas une HELOC, vous pourriez perdre votre maison, mais la faillite d’une carte de crédit n’entraîne souvent pas de telles conséquences.
Si vous voulez emprunter sur la valeur nette de votre maison en utilisant une LDCVD, assurez-vous de bien comprendre son fonctionnement. En particulier, vous devez savoir quand et de combien votre taux d’intérêt pourrait changer avant d’emprunter. Serez-vous en mesure de payer les mensualités si elles augmentent plus tard ? Quelle augmentation pouvez-vous supporter ? Les choses que vous voulez acheter avec votre argent de la LDCL en vaudront-elles toujours la peine à un taux d’intérêt plus élevé et éventuellement sans déduction fiscale pour les intérêts ?
Vous devez également réfléchir à la façon dont vous prévoyez d’utiliser l’argent et à votre comportement passé en matière d’emprunt pour décider si une LDCL est susceptible d’aider ou de nuire à vos finances à long terme. Si vous avez l’habitude d’abuser du crédit et que vous n’avez pas vraiment confiance en vous pour changer vos habitudes, il vaut peut-être mieux laisser intact le capital de votre maison et conserver vos dettes sur vos cartes de crédit.
Enfin, soyez vigilant et vérifiez régulièrement votre déclaration HELOC. Le vol d’identité est de plus en plus fréquent, et il existe des personnes sans scrupules qui vous voleront la vôtre et l’utiliseront pour drainer les fonds de votre HELOC pendant que vous ne regardez pas.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).