Avec les actions à la hausse, vous pouvez vendre vos actions sur plusieurs années pour étaler les gains en capital. Malheureusement, les biens immobiliers de placement ne bénéficient pas du même luxe ; la totalité de la plus-value doit être déduite de vos impôts l’année de la vente, à moins que certaines mesures ne soient prises pour minimiser ce risque. Si un investisseur utilise la section 1031 du code de l’IRS pour reconnaître un échange « de même nature » lors de la vente d’un bien d’investissement, les gains en capital peuvent être reportés en achetant un bien d’investissement similaire.
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Gestion de la date de vente
Vous pourriez atténuer cette charge fiscale en contrôlant l’année où le titre et la possession passent entre vos mains et, par conséquent, l’année où vous déclarez la plus-value sur la transaction. En d’autres termes, vous pouvez fixer le transfert de propriété à une année au cours de laquelle vous prévoyez une charge fiscale moindre.
Selon l’Internal Revenue Service (IRS), « une partie ou la totalité de la plus-value nette peut être imposée à 0% si votre revenu imposable est inférieur à 78 750 $ ». Par conséquent, si vous n’avez aucun revenu actif et un revenu passif minimal, y compris la plus-value réalisée sur la vente de votre bien d’investissement, vous pouvez éviter de payer des impôts sur votre plus-value minimale. Toutefois, si vos revenus sont stables et que le paiement de l’impôt sur la plus-value semble inévitable, vous pouvez envisager de recourir à l’échange IRC section 1031.
L’échange de l’article 1031
La section 1031 du code de l’IRS permet à un investisseur d’échanger des biens immobiliers détenus à des fins d’investissement contre d’autres biens immobiliers d’investissement et de ne pas être immédiatement assujetti à l’impôt. En vertu de la section 1031, si vous échangez un bien d’entreprise ou d’investissement uniquement contre un bien d’entreprise ou d’investissement de même nature, aucun gain ou perte n’est comptabilisé avant la vente du bien nouvellement acquis.
À partir de 2018, la loi sur la réduction des impôts et l’emploi a limité les échanges de biens de même nature à l’immobilier. L’article 1031 interdit les échanges de biens personnels, tels que les œuvres d’art.
Règles et règlements
L’article 1031 du code de l’IRS ne permet pas d’éviter l’impôt sur les plus-values dans tous les cas. Par exemple, l’échange de biens immobiliers américains contre des biens immobiliers dans un autre pays ne pourra pas bénéficier du statut d’échange avec report d’impôt. En outre, les échanges portant sur des biens utilisés à des fins personnelles – comme l’échange d’une résidence personnelle contre un bien de location – ne bénéficieront pas du report d’impôt. Enfin, si un échange est effectué entre des parties liées et que l’une ou l’autre partie cède ensuite le bien échangé dans un délai de deux ans, le bien échangé sera soumis à l’impôt.
Aux fins de la déclaration fiscale, la base de l’ancien bien est reportée sur le nouveau bien. Il est important de le comprendre car les taxes dues ne sont pas remises, elles sont simplement reportées jusqu’à la vente de la nouvelle propriété. Pour enregistrer l’échange au titre de l’article 1031 avec le service des impôts, il est important de remplir le formulaire 8824 avec la déclaration d’impôts pour l’année de l’échange de même nature, ainsi que pour chacune des deux années suivant l’échange.
Article 1031 et pertes
Un échange avec report d’impôt est également possible si vous vendez votre bien d’investissement à perte. Vous devez d’abord déterminer si la perte est une « perte fiscale » ou simplement une perte personnelle. Pour être considérée comme une perte fiscale, votre base ajustée dans le bien doit être supérieure au prix de vente du bien. Votre base ajustée tient compte de toute déduction d’amortissement antérieure que vous avez prise (ou qui était autorisée mais que vous n’avez pas prise).
Supposons par exemple que vous ayez acheté un bien de location pour 400 000 dollars. Au cours des dix dernières années, vous avez pris 100 000 $ d’amortissement sur le bâtiment. Votre base ajustée actuelle est de 300 000 $. Si vous vendez votre bien de location pour 350 000 $, cela peut sembler être une perte, mais il s’agit en fait d’un gain de 50 000 $ sur le plan fiscal. Le gain est considéré comme une plus-value non récupérée au titre de l’article 1250 et est imposé au taux de 25 %. Toutefois, vous pouvez acheter un bien « de même nature » afin d’éviter de payer immédiatement des impôts sur votre gain de 50 000 $.
Par ailleurs, supposons que vous vendiez la même maison pour 250 000 dollars. Il s’agit d’une perte fiscale de 50 000 $, en plus d’une perte personnelle. Y a-t-il encore un avantage à un échange « de même nature » ? C’est possible. Si vous achetez une propriété « de même nature » pour 250 000 $, votre base dans cette deuxième propriété sera immédiatement de 300 000 $ (votre base ajustée dans la première propriété). Cela vous sera profitable au moment de vendre le second bien, car la base sur laquelle vous déduisez l’amortissement est plus élevée.
Échange à imposition totalement différée
Pour qu’une opération de change avec report d’impôt en vertu de l’article 1031 puisse avoir lieu, certaines conditions doivent être remplies :
- La propriété doit être « de même nature » : Les biens sont considérés comme similaires s’ils sont de même nature ou de même caractère, même s’ils diffèrent en termes de qualité ou de degré.
- Le bien doit être lié à une entreprise ou à un investissement : Les biens échangés doivent être détenus pour un usage commercial ou d’investissement productif et échangés pour le même usage. Par exemple, un bien échangé ne doit pas être principalement détenu pour la revente.
- Le nouveau bien doit être identifié dans un délai de 45 jours : Le nouveau bien à recevoir en échange d’un bien existant doit être identifié par écrit, à l’intention du vendeur, dans les 45 jours suivant le premier transfert.
- Le transfert doit avoir lieu dans la fenêtre de 180 jours : Le bien de même nature doit être reçu à l’une de ces deux dates (la plus proche) : dans le délai de 180 jours suivant le transfert de propriété, ou à la date d’échéance de la déclaration d’impôt (y compris les prolongations) de l’année du transfert de propriété.
Échange à imposition partiellement différée
Pour bénéficier d’un report d’impôt complet, l’échange doit être uniquement un échange de biens de même nature. Dans un monde parfait, trouver une propriété ayant la même valeur commerciale est idéal pour l’échange de la section 1031. Cependant, il est difficile de trouver un échange égal et, dans de nombreux cas, une partie finit par donner un peu plus d’argent pour rendre l’échange équitable. Ce bien supplémentaire ou l’argent reçu est appelé « botte », et ce gain est imposé à hauteur de la botte reçue.
Lorsqu’il y a des hypothèques sur les deux propriétés, les hypothèques sont compensées. La partie qui renonce à l’hypothèque la plus importante et qui reçoit l’hypothèque la moins importante traite l’excédent comme une botte.
L’augmentation du nombre de ventes de biens immobiliers a permis à de nombreuses personnes de bénéficier d’un traitement fiscal favorable de la part du gouvernement fédéral. En conséquence, une énorme quantité de recettes fiscales a été perdue. Pour l’instant, il reste les échanges de biens immobiliers prévus par l’article 1031. (Comme nous l’avons vu plus haut, à partir de 2018, ils ont été éliminés pour d’autres types de biens, tels que les objets de collection, les avions, les droits de franchise et l’équipement lourd). Comme toujours, si vous avez un bien de location que vous envisagez de vendre, discutez de vos projets avec un fiscaliste afin de connaître les règles applicables à votre situation.