Qu’est-ce qu’un prêt FHA 203(k) ?
Un prêt FHA 203(k) est un type de prêt hypothécaire assuré par le gouvernement qui permet à l’emprunteur de contracter un prêt à deux fins – en particulier, pour l’achat et la rénovation d’un logement. Un prêt FHA 203(k) est lié à la réhabilitation ou à la réparation d’un logement qui deviendra la résidence principale du débiteur hypothécaire. Un prêt FHA 203(k) est en fait un prêt à la construction FHA.
Points clés à retenir
- Un prêt FHA 230(k) est une hypothèque garantie par le gouvernement qui est essentiellement un prêt à la construction qui finance à la fois l’achat et les réparations d’une maison.
- Ces prêts sont destinés à soutenir l’accession à la propriété des ménages à faibles revenus qui peuvent améliorer et moderniser des propriétés plus anciennes en tant que résidence principale.
- La FHA propose différentes variétés du prêt 203(k) en fonction de l’ampleur des réparations à effectuer.
Comprendre les prêts FHA 203(k)
Le prêt FHA 203(k) est destiné à encourager les familles aux revenus faibles à modérés à acheter des maisons qui ont un besoin urgent de réparations, en particulier les maisons situées dans les anciennes communautés. Le programme permet à un individu d’acheter une maison et de la rénover dans le cadre d’un prêt hypothécaire à taux fixe ou ajustable. Le montant emprunté comprend le prix d’achat de la maison et le coût des rénovations, y compris les matériaux et la main-d’œuvre embauchée.
Le prêt peut également couvrir le financement d’un logement temporaire (si nécessaire), qui pourrait prendre la forme d’un loyer pour la période de réhabilitation de la maison. Grâce à ce prêt à double usage, l’emprunteur n’a plus besoin de faire deux demandes distinctes pour un prêt hypothécaire et un prêt pour la rénovation du logement, qui peuvent ne pas être approuvées par la banque ou dont le coût combiné peut être plus élevé.
Normalement, les prêteurs ne sont pas disposés à offrir un prêt hypothécaire pour une propriété nécessitant des réparations importantes en raison de ses normes de sécurité et d’habitabilité. Les prêts FHA 203(k), qui sont garantis par l’État, rassurent les établissements de crédit, car le coût de la rénovation du logement est inclus dans le forfait hypothécaire. Les frais de rénovation sont placés sur un compte séquestre et versés aux entrepreneurs à mesure que les travaux sont terminés. La rénovation complète de la maison ne doit pas prendre plus de six mois, comme indiqué dans le guide de la FHA pour un prêt 203(k).
Types de prêts 203(k)
Il existe deux types de prêts 203(k) – le prêt simplifié 203(k) et le prêt standard 203(k). Le prêt s’applique uniquement aux personnes et aux familles qui ont l’intention de faire de la propriété leur résidence principale. Cela signifie que les investisseurs immobiliers et les propriétaires de maisons ne peuvent pas en bénéficier. Les travaux réalisés doivent être confiés à un homme à tout faire agréé et ne doivent pas être effectués par le débiteur hypothécaire.
Rationalisation 201(k) : Réparations minimales
Une maison qui ne nécessite pas beaucoup de travaux sera généralement payée pour l’utilisation de la ligne de démarcation ou de la ligne « limitée » 203(k). Cette option n’inclut pas les travaux de structure de la maison, comme l’ajout de nouvelles pièces ou l’aménagement paysager, et la maison doit être habitable pendant toute la période de rénovation. Les réparations effectuées dans le cadre de la rationalisation 203(k) sont plafonnées à 35 000 $.
Norme 2013(k) : Travail intensif
La norme 203(k) inclut toutes les réparations et les travaux structurels importants qui doivent être effectués à domicile sans coût de réparation plafonné. Le montant minimum qui peut être emprunté est de 5 000 dollars.
Parmi les réparations couvertes par un prêt FHA 203(k) figurent la plomberie, les revêtements de sol, la peinture, les systèmes de chauffage et de climatisation, la rénovation des salles de bain et des cuisines, l’amélioration des normes de santé et de sécurité, l’aménagement paysager, la mise en place d’outils d’accès pour les personnes handicapées, l’ajout de systèmes d’économie d’énergie et le remplacement des fenêtres et des portes.
Les rénovations considérées comme extravagantes ou luxueuses (telles que les piscines ou les améliorations qui ne feraient pas partie intégrante de la propriété comme les kiosques) ne sont pas couvertes par un prêt FHA 203(k).
Comment les prêteurs utilisent-ils un prêt FHA 203(k) ?
L’Administration fédérale du logement (FHA) a été créée pendant la période de la Grande Dépression, qui a vu un taux élevé de saisies et de défauts de paiement. La FHA a servi à inciter les banques à accorder des prêts immobiliers aux personnes à faibles et moyens revenus, aux personnes ayant une faible cote de crédit ou aux acheteurs d’une première maison sans antécédents de crédit. Cela a contribué à stimuler l’économie, car des personnes qui n’auraient normalement pas été approuvées pour un prêt se voyaient accorder des hypothèques. Le prêt de la FHA a été créé pour assurer ces types d’hypothèques, de sorte qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, la FHA intervient pour couvrir les paiements, minimisant ainsi le risque de défaillance auquel est confronté le prêteur.
Les personnes à revenus élevés préfèrent généralement acheter dans les quartiers nouveaux et plus développés d’une ville. La FHA a introduit le prêt 203(k) spécifiquement pour encourager les personnes à faibles revenus qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt hypothécaire standard à choisir de vivre dans des quartiers délabrés et à les améliorer.
Obtenir un prêt FHA 203(k)
Il est important de noter que la FHA n’est pas un prêteur, mais plutôt un assureur hypothécaire. Vous obtenez un prêt FHA 203(k) en faisant une demande par l’intermédiaire de votre banque, de votre coopérative de crédit ou d’un autre prêteur. Tous les prêteurs ne proposent pas ces prêts. Pour trouver un prêteur agréé, consultez la recherche de prêteurs agréés du HUD.
Elle n’est pas non plus un assureur habitation ou un fournisseur de garantie. Les acheteurs de maison doivent quand même souscrire une assurance habitation et des garanties pour leur maison et leurs biens.
Avantages et inconvénients des prêts FHA 203(k)
Comme pour les autres prêts de la FHA, un particulier ne peut verser qu’un acompte de 3,5 %. Comme le prêt est assuré par la FHA, les prêteurs peuvent proposer des taux d’intérêt plus bas pour un prêt 203(k) par rapport à ceux que les emprunteurs peuvent obtenir ailleurs. Les taux d’intérêt varient pour chaque emprunteur en fonction de ses antécédents de crédit. Bien que la FHA permette aux personnes ayant une cote de crédit aussi basse que 580 de demander un prêt 203(k), certains prêteurs peuvent exiger une cote plus élevée, de 620 à 640, pour en accorder un. Ce score est toujours inférieur à celui de 720 exigé pour un prêt hypothécaire standard.
Toutefois, le prêt FHA 203(k) n’est pas sans frais. Une prime d’assurance hypothécaire initiale doit être payée chaque mois par l’emprunteur. L’établissement de crédit peut également facturer des frais d’établissement supplémentaires. Outre les coûts financiers pour l’emprunteur, les formalités administratives rigoureuses requises et le temps nécessaire pour obtenir une réponse de la FHA et du prêteur sont des facteurs à prendre en compte lors de la demande de ce programme. Dans l’ensemble, un individu ayant un faible score de crédit et cherchant à posséder une maison qui pourrait avoir besoin d’être réparée et modernisée peut se rendre compte que la FHA 203(k) lui apporte de grands avantages qui l’emportent sur ses coûts.