Il existe deux principaux types de fonds de placement immobilier (FPI) que les investisseurs peuvent acheter : les sociétés de placement immobilier à capital fixe et les sociétés de placement immobilier à capital variable. Les sociétés de placement immobilier à capital fixe possèdent et exploitent des biens immobiliers, tandis que les sociétés de placement immobilier à capital fixe investissent dans des prêts hypothécaires et des actifs connexes.
Points clés à retenir
- Les FPI sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers productifs.
- Les FPI à capital-actions possèdent et exploitent des biens immobiliers et génèrent des revenus principalement par le biais de revenus locatifs.
- Les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques, des titres adossés à des hypothèques et des actifs connexes et génèrent des revenus par le biais de revenus d’intérêts.
Qu’est-ce qu’une FPI ?
Un REIT est un type de titre dans lequel la société possède et généralement exploite des biens immobiliers ou liés à l’immobilier. Les FPI sont similaires aux actions et se négocient sur les grandes places boursières. Les REIT permettent aux entreprises d’acheter des biens immobiliers ou des hypothèques en utilisant des investissements combinés provenant d’un groupe d’investisseurs. Ce type d’investissement permet aux grands et petits investisseurs de détenir des parts de biens immobiliers sans avoir à acheter, exploiter ou financer eux-mêmes des biens immobiliers.
Les FPI sont généralement tenues d’avoir au moins 100 investisseurs, et la réglementation empêche ce qui serait autrement une solution de contournement potentiellement néfaste : un petit nombre d’investisseurs détient la majorité des parts de la FPI.
Au moins 75 % des actifs d’une société de placement immobilier doivent être constitués de biens immobiliers et au moins 75 % de ses revenus bruts doivent provenir de loyers, d’intérêts hypothécaires ou de gains provenant de la vente du bien.
En outre, les sociétés de placement immobilier sont tenues par la loi de verser au moins 90 % du revenu annuel imposable (à l’exclusion des plus-values) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Cette restriction limite toutefois la capacité d’une FPI à utiliser ses flux de trésorerie internes à des fins de croissance.
Sociétés de placement immobilier à capital fixe
Les fonds de placement immobilier à participation sont le type de FPI le plus courant. Elles acquièrent, gèrent, construisent, rénovent et vendent des biens immobiliers productifs. Leurs revenus sont principalement générés par les revenus locatifs de leurs biens immobiliers.
Une FPI peut investir de manière générale ou se concentrer sur un segment particulier. Voici un aperçu de la performance de chaque segment en 2019, selon l’Association nationale des fonds d’investissement immobilier (Nareit) :
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En général, les sociétés de placement immobilier à capital fixe fournissent un revenu stable. Et comme ces sociétés génèrent des revenus en percevant des loyers, leurs revenus sont relativement faciles à prévoir et ont tendance à augmenter avec le temps.
FPI hypothécaires
Les FPI hypothécaires – également appelés MREIT – investissent dans des hypothèques, des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et des actifs connexes. Alors que les sociétés de placement immobilier à capital-actions génèrent généralement des revenus par le biais des loyers, les sociétés de placement immobilier à capital-actions hypothécaires tirent des revenus des intérêts de leurs investissements.
Par exemple, supposons que la société ABC soit considérée comme une société de placement immobilier. Elle achète un immeuble de bureaux avec les fonds générés par les investisseurs et loue des espaces de bureaux. La société ABC possède et gère ce bien immobilier et perçoit chaque mois un loyer auprès de ses locataires. La société ABC est donc considérée comme une société de placement immobilier à capital fixe.
D’autre part, supposons que la société XYZ remplisse les conditions requises pour être une société de placement immobilier et prête de l’argent à un promoteur immobilier. Contrairement à la société ABC, la société XYZ génère un revenu à partir des intérêts perçus sur les prêts. La société XYZ est donc une SCPI hypothécaire.
Comme pour les sociétés de placement immobilier à capital-actions, la majorité des bénéfices des sociétés de placement immobilier à capital-actions sont versés aux investisseurs sous forme de dividendes. Les FPI hypothécaires ont tendance à mieux faire que les FPI à capital-actions lorsque les taux d’intérêt sont en hausse.
Risques des sociétés de placement immobilier à capital fixe et hypothécaire
Comme tous les investissements, les sociétés de placement immobilier à capital fixe et les sociétés de placement immobilier à capital variable ont leur part de risque. En voici quelques-uns que les investisseurs doivent connaître :
- Les sociétés de placement immobilier à capital-actions ont tendance à être cycliques par nature et peuvent être sensibles aux récessions et aux périodes de déclin économique.
- Dans le cas des sociétés de placement immobilier à capital-actions, une offre trop importante – par exemple, plus de chambres d’hôtel qu’un marché ne peut en supporter – peut entraîner une hausse du taux d’inoccupation et une baisse des revenus locatifs.
- Les variations des taux d’intérêt peuvent avoir un impact sur les revenus des sociétés de placement immobilier à capital fixe. De même, des taux d’intérêt plus bas peuvent amener un plus grand nombre d’emprunteurs à refinancer ou à rembourser leur prêt hypothécaire, et la FPI doit réinvestir à un taux plus bas.
- La plupart des titres hypothécaires que les FPI achètent sont garantis par le gouvernement fédéral, ce qui limite le risque de crédit. Toutefois, certaines FPI peuvent être exposées à un risque de crédit plus élevé, en fonction des investissements spécifiques.
Les sociétés de placement immobilier permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer eux-mêmes des biens immobiliers. Les sociétés de placement immobilier, qu’il s’agisse de fonds propres ou de prêts hypothécaires, doivent verser 90 % de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividendes, qui sont souvent plus élevés que ceux des actions.
En général, les FPI en actions peuvent être intéressantes pour les investisseurs qui achètent et conservent des actions et qui recherchent une combinaison de croissance et de revenu. Les FPI hypothécaires, en revanche, peuvent être mieux adaptées aux investisseurs tolérant les risques et recherchant un revenu maximum, sans trop se concentrer sur l’appréciation du capital.