Frais de clôture

Que sont les frais de clôture ?

Les frais de clôture sont les dépenses, en plus du prix de la propriété, que les acheteurs et les vendeurs doivent normalement engager pour réaliser une transaction immobilière.

Les frais encourus peuvent comprendre les frais d’établissement de dossier de prêt, les points de remise, les frais d’évaluation, les recherches de titres, l’assurance des titres, les enquêtes, les taxes, les frais d’enregistrement des actes et les frais de dossier de crédit. Les coûts prépayés sont ceux qui se répètent dans le temps, comme les impôts fonciers et l’assurance des propriétaires. Le prêteur est tenu par la loi d’indiquer ces coûts dans une « estimation de bonne foi » dans les trois jours suivant une demande de prêt au logement. Les dons de capitaux propres entraînent toujours des frais de clôture.

Comprendre les coûts de clôture

Les frais de clôture se produisent lorsque le titre de propriété est transféré du vendeur à l’acheteur. Le montant total des frais de clôture dépend de l’endroit où la propriété est vendue et de la valeur de la propriété transférée. Les acheteurs paient généralement entre 2 et 5 % du prix d’achat, mais les frais de clôture peuvent être payés soit par le vendeur, soit par l’acheteur. Une transaction immobilière est un processus assez complexe, qui implique de nombreux acteurs et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l’inspection de base que vous payez directement à un inspecteur de l’habitation de votre choix. Il y a ensuite les taxes foncières et de transfert, ainsi que la couverture d’assurance et divers frais supplémentaires.

Les acheteurs de maisons aux États-Unis paient, en moyenne, 5 749 dollars pour les frais de clôture, selon une étude de 2019 de ClosingCorp, une société de données sur les frais de clôture dans l’immobilier. L’enquête a révélé que les frais de clôture moyens les plus élevés se trouvent dans certaines régions du Nord-Est, notamment dans le district de Columbia (25 800 $), le Delaware (13 273 $), New York (12 847 $), le Maryland (11 876 $) et la Pennsylvanie (10 076 $). Washington est le seul État en dehors du Nord-Est à figurer parmi les États où les frais de fermeture sont les plus élevés (12 406 dollars). Les États dont les coûts de fermeture moyens sont les plus faibles sont l’Indiana (1 909 dollars), le Missouri (2 063 dollars), le Dakota du Sud (2 159 dollars), l’Iowa (1 194 dollars) et le Kentucky (2 276 dollars).

Les lois exigent que les prêteurs fournissent une estimation du prêt qui révèle les frais de clôture de la propriété. En vertu de la loi sur les procédures de règlement des litiges immobiliers (RESPA), les prêteurs sont tenus par la loi de fournir cette estimation, également appelée estimation de bonne foi, dans les trois jours suivant l’acceptation par le prêteur de la demande de prêt d’un emprunteur. Au moins trois jours avant la clôture, le prêteur doit également fournir une déclaration de clôture indiquant tous les frais de clôture. Les frais indiqués peuvent avoir changé par rapport à l’estimation du prêt.

Points clés à retenir

Les frais de clôture sont des frais et des charges dus à la clôture d’une transaction immobilière, qui dépassent le prix d’achat de la propriété. Les vendeurs peuvent également être soumis à des frais de clôture.
Parmi les frais de clôture les plus courants, on peut citer les frais liés à la constitution et à la souscription d’un prêt hypothécaire, les commissions immobilières, les taxes, les assurances et le dépôt de dossier.
La loi exige que les frais de clôture soient communiqués aux acheteurs et aux vendeurs et qu’ils soient convenus avant la conclusion d’une transaction immobilière.

Exemples de frais de clôture

Les frais d’émission sont des frais facturés par la banque pour la création d’un prêt. Ces frais s’élèvent généralement à 1 % de l’hypothèque. L’acheteur peut acheter des points d’escompte à l’avance pour réduire le taux d’intérêt demandé par la banque. Bien que la banque exige un rapport de crédit et une demande de prêt, ces frais sont négociables et peuvent être couverts par la banque. L’assurance hypothécaire privée est un frais supplémentaire appliqué à tout achat dont l’acompte est inférieur à 20 %.

L’assurance titre protège le prêteur contre les réclamations contre la maison et protège l’acheteur contre les réclamations des anciens entrepreneurs contre la propriété. Les prêteurs exigent souvent une évaluation, qui peut coûter jusqu’à 400 dollars dans la plupart des régions. Les autorités locales font payer des frais d’enregistrement et des taxes pour enregistrer la vente d’une propriété. Ces taxes de transfert varient d’un État à l’autre.

Tous les frais de clôture seront détaillés dans l’estimation du prêt et la déclaration de clôture. Voici les frais standard que vous pouvez vous attendre à voir :

Frais de dossier

Frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de faire une demande de prêt hypothécaire.

Frais d’avocat

Frais facturés par un avocat spécialisé dans l’immobilier pour préparer et examiner les contrats d’achat de maison. Tous les États n’exigent pas qu’un avocat s’occupe d’une transaction immobilière.

Frais de clôture

Également appelés « frais de séquestre », ils sont versés à la partie qui s’occupe de la clôture : la société de gestion, la société de séquestre ou un avocat, selon la législation de l’État.

Frais de messagerie

Si vous signez des documents papier, ces frais contribuent à accélérer leur transport. Si la clôture est effectuée par voie numérique, vous risquez de ne pas payer ces frais.

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Frais de dossier de crédit

Frais (de 15 à 30 dollars) facturés par un prêteur pour obtenir vos rapports de crédit auprès des trois principaux bureaux d’information. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais parce qu’ils bénéficient d’une réduction auprès des agences de renseignements.

Dépôt fiduciaire

Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois de taxes foncières et de paiements d’assurance hypothécaire à la clôture.

Prime d’assurance hypothécaire de la FHA

Les prêts de la FHA exigent une prime d’assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1,75 % du montant de base du prêt à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre hypothèque). Il existe également une prime d’assurance hypothécaire annuelle payée mensuellement qui peut varier de 0,45 % à 1,05 %, selon la durée et le montant de base de votre prêt.

Frais de détermination et de surveillance des inondations

Frais facturés à un inspecteur agréé en cas d’inondation pour déterminer si la propriété se trouve dans une zone inondable, ce qui nécessite une assurance contre les inondations (distincte de la police d’assurance de votre propriétaire). Une partie des frais comprend une observation permanente pour surveiller l’évolution de l’état d’inondation de la propriété.

Frais de transfert de l’association des propriétaires

Si vous achetez un condominium, une maison de ville ou une propriété dans un projet de développement, vous devez adhérer à l’association des propriétaires de cette communauté. Il s’agit des frais de transfert qui couvrent les coûts liés au changement de propriétaire, comme les documents. Le fait que le vendeur ou l’acheteur paie ces frais peut ou non figurer dans le contrat ; vous devez vérifier à l’avance. Le vendeur doit fournir des documents indiquant le montant des frais de la HOA et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux de la HOA. Demandez à voir ces documents, ainsi que les statuts, les engagements, les conditions et les restrictions (ou CC&R) et les règles de la HOA avant d’acheter la propriété pour vous assurer qu’elle est en bonne santé financière et qu’il s’agit d’un endroit où vous voulez vivre.

Assurance de propriétaire

Un prêteur exige généralement le paiement anticipé de la prime d’assurance de la première année à la clôture.

Assurance de titres du prêteur

Frais initiaux uniques payés à la société de gestion des titres de propriété qui protège le prêteur en cas de litige sur la propriété ou de privilège qu’il n’a pas trouvé dans la recherche de titres.

Inspection de la peinture au plomb

Frais payés à un inspecteur agréé pour déterminer si la propriété est recouverte de peinture dangereuse à base de plomb.

Points

Les points (ou « points d’escompte ») désignent un versement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt et ainsi diminuer votre mensualité. Un point équivaut à 1 % du montant du prêt. Dans un contexte de taux bas, cela peut ne pas vous faire économiser beaucoup d’argent.

Assurance de titres pour les propriétaires

Cette politique vous protège au cas où quelqu’un contesterait votre propriété. Elle est généralement facultative mais fortement recommandée par les experts juridiques.

Frais d’origine

Ces frais couvrent les coûts administratifs du prêteur pour le traitement de votre dossier et s’élèvent généralement à 1 % du montant du prêt. Certains prêteurs ne facturent pas de frais d’émission, mais appliquent généralement un taux d’intérêt plus élevé pour couvrir les coûts.

Inspection des parasites

Une redevance qui couvre le coût d’une inspection professionnelle contre les termites, la pourriture sèche ou d’autres dommages liés aux parasites. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement exigent cette inspection.

Frais d’intérêt quotidien prépayés

Un versement destiné à couvrir les intérêts de votre prêt hypothécaire qui courent de la date de clôture jusqu’à la date de votre premier versement hypothécaire.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si votre acompte est inférieur à 20 %, votre prêteur peut exiger le PMI. Vous pourriez être tenu de verser le premier mois de PMI à la clôture.

Frais d’évaluation de la propriété

Frais obligatoires payés à une société professionnelle d’évaluation immobilière pour évaluer la juste valeur marchande de la maison, utilisée pour déterminer votre ratio prêt/valeur (LTV).

Taxe foncière

À la clôture, attendez-vous à payer les taxes foncières qui sont dues dans les 60 jours suivant l’achat de la maison.

Frais de blocage des taux

Frais facturés par le prêteur pour vous garantir un certain taux d’intérêt pendant une période limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une préautorisation jusqu’à la clôture.
Vous avez un bon taux hypothécaire ? Bloquez-le ! vous donne les détails.

Frais d’enregistrement

Frais facturés par votre bureau local d’enregistrement, généralement la ville ou le comté, pour l’enregistrement des registres fonciers publics.

Droit d’enquête

Frais facturés par une société d’arpentage pour vérifier les limites de la propriété et les clôtures communes afin de confirmer les limites d’une propriété.

Frais de surveillance fiscale et de recherche sur le statut fiscal

Des frais de tiers pour surveiller le paiement de vos impôts fonciers et pour informer votre prêteur de tout problème lié au paiement de vos impôts fonciers, comme un retard ou un défaut de paiement.

Frais de recherche de titres

Frais facturés par la société de gestion des titres de propriété pour l’analyse des registres de propriété publique afin de déceler d’éventuelles divergences de propriété. La société de gestion des titres de propriété effectue des recherches dans les registres d’actes et s’assure qu’il n’y a pas de litiges de propriété ou de privilèges en suspens sur la propriété.

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Taxe de transfert

Une taxe prélevée pour transférer le titre de propriété du vendeur à l’acheteur.

Frais de souscription

Frais facturés par le prêteur pour la souscription de votre prêt. La souscription est le processus de recherche qui consiste à vérifier vos informations financières, vos revenus, votre emploi et votre crédit en vue de l’approbation finale du prêt.

Frais de financement de l’AV

Si vous êtes un emprunteur de la VA, ces frais, facturés sous forme de pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de votre classification de service militaire et du montant du prêt ; les frais peuvent être payés à la clôture ou intégrés à votre prêt hypothécaire. Certains militaires sont dispensés de payer les frais.

Autre gros frais : les commissions immobilières. Mais ce ne sont pas les acheteurs qui paient ces frais, mais les vendeurs. En général, les frais de commission s’élèvent à 5 à 6 % du prix d’achat de la maison, et ils sont répartis à parts égales entre l’agent du vendeur et celui de l’acheteur.

Comment réduire les coûts de clôture

Vous aurez peut-être l’impression de ne pas pouvoir vous permettre tous ces frais en plus de l’acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouveau logement. Cependant, il existe des moyens de négocier ces frais.

Faites le tour du marché. Cela s’applique aux prêteurs et aux services de tiers, tels que les polices d’assurance des propriétaires occupants et les sociétés de titres. De nombreux acheteurs ne se rendent pas compte qu’ils peuvent économiser beaucoup d’argent sur les frais de clôture s’ils comparent les frais d’un prêteur à l’autre. De plus, vous n’êtes pas obligé de faire appel à la compagnie de titres, à l’inspecteur antiparasitaire ou à l’agent d’assurance du propriétaire que votre prêteur vous suggère. Faites vos devoirs, et vous pourriez économiser beaucoup d’argent sur ces frais.
Prévoyez la clôture à la fin du mois. Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d’intérêts quotidiens prépayés. Un prêteur peut vous proposer ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.
Faites appel au vendeur pour obtenir de l’aide. Vous pouvez demander à un vendeur de baisser le prix d’achat ou de couvrir une partie (ou la totalité, si vous êtes vraiment chanceux) de vos frais de clôture. Cela est plus probable si le vendeur est motivé et si la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d’offres. Cependant, dans de nombreux marchés immobiliers chauds, les conditions sont favorables aux vendeurs, de sorte que vous risquez d’être repoussé ou de recevoir un « non » catégorique si vous demandez l’aide d’un vendeur. Il n’y a pas de mal à demander.

Comparez les formulaires d’estimation du prêt et de déclaration de clôture. Lorsque vous obtenez votre estimation initiale du prêt, passez-la au peigne fin. Si vous n’êtes pas sûr de ce que les frais impliquent ou de la raison pour laquelle ils sont facturés, demandez au prêteur de vous éclairer. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou qui refuse de répondre à une question devrait être un signal d’alarme. De même, si vous constatez de nouveaux frais ou une augmentation notable de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n’est pas rare que les frais de clôture fluctuent d’une approbation préalable à l’autre, mais de gros sauts ou des ajouts surprenants pourraient avoir une incidence sur votre capacité à conclure.
Négociez les frais spécifiques au prêt. Si vous soupçonnez un prêteur d’ajouter des frais inutiles, appelés « frais inutiles », sur votre prêt, parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous constatez un double emploi. Les comparaisons peuvent être votre allié pour réduire les frais de clôture, ainsi que pour trouver des conditions et des taux compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs.
Intégrez lesfrais de clôture dans votre prêt hypothécaire (en dernier recours). Dans certains cas, les prêteurs vous proposeront de payer vos frais de dossier ou de les inclure dans votre prêt. Mais vous n’êtes pas à l’abri ; les prêteurs ont tendance à appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour se payer eux-mêmes l’absorption de vos frais de dossier, ce qui signifie que vous finissez par payer des intérêts sur votre prêt – et sur les frais de dossier.

Prêt hypothécaire sans frais de clôture

Les prêts hypothécaires sans frais de clôture éliminent tous les frais initiaux pour l’acheteur au moment de la clôture. Ces types de prêts hypothécaires sont avantageux à court terme, mais ils entraînent probablement une hausse des taux d’intérêt. Les frais de clôture peuvent également être intégrés dans le montant total du prêt, ce qui signifie que l’acheteur paie des intérêts sur les frais de clôture au fil du temps. Par conséquent, si les prêts hypothécaires sans frais de clôture sont utiles pour réduire le capital initial, il faut tenir compte des ramifications financières à long terme.