L’achat d’une maison peut être difficile pour un débutant. Après tout, il y a tant d’étapes, de tâches et d’exigences, et vous pouvez craindre de faire une erreur coûteuse. Mais les acheteurs d’un premier logement bénéficient en fait de certains avantages spéciaux créés pour encourager les nouveaux arrivants sur le marché immobilier. Pour démystifier le processus afin que vous tiriez le meilleur parti de votre achat, voici un récapitulatif de ce que vous devez prendre en compte avant d’acheter et de ce que vous pouvez attendre du processus d’achat lui-même, ainsi que des conseils pour vous faciliter la vie après l’achat de votre première maison.
Points clés à retenir
- Les acheteurs d’une première maison, tels que définis par le ministère américain du logement et du développement urbain, peuvent obtenir une aide dans le cadre de programmes d’État, d’allégements fiscaux et de prêts garantis par le gouvernement fédéral.
- Avant de commencer à chercher, réfléchissez au type de résidence qui répondra à vos besoins, à ce que vous pouvez vous permettre, au montant du financement que vous pouvez obtenir et à la personne qui vous aidera à mener votre recherche.
- L’achat d’une maison implique de trouver la propriété, d’obtenir un financement, de faire une offre, de faire inspecter la maison et de conclure l’achat.
- Une fois que vous avez emménagé, il est important d’entretenir votre maison et de continuer à économiser.
L’avantage du premier achat
L’achat d’une maison est toujours considéré comme un aspect essentiel du rêve américain. En tant que primo-accédant, vous avez accès aux programmes d’État, aux allégements fiscaux et aux prêts garantis par le gouvernement fédéral si vous ne disposez pas du versement initial minimum habituel – idéalement 20 % du prix d’achat pour un prêt classique – ou si vous êtes membre d’un certain groupe (voir l’appel important ci-dessous). Et vous pouvez être considéré comme un premier acheteur même si vous n’êtes pas un novice.
Selon le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur de première maison est une personne qui remplit l’une des conditions suivantes.
- Un particulier qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale pendant trois ans. Si vous avez été propriétaire d’un logement mais que votre conjoint ne l’a pas été, vous pouvez acheter un logement ensemble en tant que primo-accédant.
- Un parent isolé qui n’a été propriétaire d’un logement qu’avec un ancien conjoint pendant son mariage.
- Une personne au foyer déplacée qui n’a été propriétaire qu’avec son conjoint.
- Une personne qui n’a été propriétaire que d’une résidence principale non fixée de manière permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation en vigueur.
- Une personne qui n’a possédé qu’une propriété qui n’était pas conforme aux codes de construction de l’État, locaux ou modèles et qui ne peut être mise en conformité pour un montant inférieur au coût de construction d’une structure permanente.
1:22
6 Questions à considérer avant d’acheter
La première étape consiste à déterminer quels sont vos objectifs à long terme et comment l’accession à la propriété s’inscrit dans ces objectifs. Peut-être cherchez-vous simplement à transformer tous ces paiements de loyer « gaspillés » en paiements hypothécaires qui vous donnent quelque chose de tangible : la valeur nette. Ou peut-être considérez-vous l’accession à la propriété comme un signe d’indépendance et appréciez-vous l’idée d’être votre propre propriétaire. L’achat d’un logement peut également être un bon investissement. Si vous vous fixez des objectifs ambitieux en matière d’accession à la propriété, vous serez sur la bonne voie. Voici six questions à considérer.
1. Comment va votre santé financière ?
Avant de cliquer sur les pages des annonces en ligne ou de tomber amoureux de la maison de vos rêves, faites un audit sérieux de vos finances. Vous devez vous préparer à l’achat et aux dépenses courantes d’une maison. Le résultat de cet audit vous dira si vous êtes prêt à franchir cette étape importante ou si vous devez faire davantage pour vous préparer. Suivez ces étapes :
Regardez vos économies.
N’envisagez même pas d’acheter une maison avant d’avoir un compte d’épargne d’urgence avec trois à six mois de frais de subsistance. L’achat d’une maison entraîne des frais initiaux considérables, notamment le versement initial et les frais de clôture. Vous devez mettre de l’argent de côté non seulement pour ces frais, mais aussi pour votre fonds d’urgence. Les prêteurs l’exigeront.
L’un des plus grands défis consiste à conserver vos économies dans un véhicule accessible et relativement sûr, qui vous offre un rendement tout en suivant l’inflation.
- Si vous avez un à trois ans pour réaliser votre objectif, un certificat de dépôt peut être un bon choix. Il ne vous rendra pas riche, mais vous ne perdrez pas d’argent non plus (sauf si vous êtes frappé d’une pénalité pour encaissement anticipé). La même idée peut être appliquée à l’achat d’une obligation à court terme ou d’un portefeuille à revenu fixe qui vous donnera une certaine croissance, mais vous protégera aussi de la nature tumultueuse des marchés boursiers.
- Si vous disposez de six mois à un an, gardez l’argent liquide. Un compte d’épargne à haut rendement pourrait être la meilleure option. Assurez-vous qu’il est assuré par la FDIC (la plupart des banques le sont), de sorte que si la banque fait faillite, vous aurez toujours accès à votre argent jusqu’à 250 000 dollars.
Examinez vos dépenses.
Vous devez savoir exactement combien vous dépensez chaque mois et où cela va. Ce calcul vous indiquera le montant que vous pouvez allouer à un paiement hypothécaire. Assurez-vous de tenir compte de tout : services publics, nourriture, entretien et paiements de la voiture, dettes d’études, vêtements, activités des enfants, divertissements, épargne-retraite, épargne régulière et tout autre élément divers.
Vérifiez votre crédit.
En général, pour pouvoir bénéficier d’un prêt immobilier, vous devez avoir un bon crédit, avoir l’habitude de payer vos factures à temps et avoir un ratio dettes/revenus (DTI) maximal de 43 %. De nos jours, les prêteurs préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, impôts et assurance habitation) à environ 30 % du revenu brut mensuel de l’emprunteur, bien que ce chiffre puisse varier considérablement en fonction du marché immobilier local.
2. Quel type de logement répondra le mieux à vos besoins ?
Vous avez plusieurs possibilités pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel : une maison individuelle traditionnelle, un duplex, une maison de ville, un appartement, une coopérative ou un bâtiment multifamilial de deux à quatre unités. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de vos objectifs en matière de propriété. Vous devez donc décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez économiser sur le prix d’achat dans n’importe quelle catégorie en choisissant une option à prix fixe, mais soyez prévenu : Le temps, l’argent et les efforts nécessaires pour transformer un logement de fortune en la maison de vos rêves pourraient être bien plus importants que ce que vous avez prévu.
3. Quelles caractéristiques spécifiques souhaitez-vous que votre maison idéale possède ?
S’il est bon de conserver une certaine souplesse dans cette liste, vous effectuez peut-être le plus gros achat de votre vie, et vous méritez que cet achat corresponde le plus possible à vos besoins et à vos désirs. Votre liste doit comprendre des désirs fondamentaux, comme la taille et le quartier, jusqu’aux plus petits détails comme l’agencement de la salle de bains et une cuisine équipée d’appareils durables.
4. Quel est le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre ?
Avant de commencer à faire des achats, il est important de vous faire une idée du montant qu’un prêteur vous donnera pour l’achat de votre première maison. Vous pensez peut-être que vous pouvez vous permettre une maison de 300 000 $, mais les prêteurs peuvent penser que vous ne pouvez vous permettre que 200 000 $ en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et le temps que vous avez passé à votre emploi actuel. En outre, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n’ont pas précisé combien ils peuvent se permettre de dépenser.
Assurez-vous d’obtenir une pré-approbation pour un prêt avant de faire une offre de logement : Dans de nombreux cas, les vendeurs n’acceptent même pas une offre qui n’est pas accompagnée d’une préautorisation de prêt. Pour ce faire, vous devez demander un prêt hypothécaire et remplir les documents nécessaires. Il est utile de rechercher un prêteur et de comparer les taux d’intérêt et les frais à l’aide d’un outil tel qu’une calculatrice de prêts hypothécaires ou des recherches sur Google.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
5. Quel est le prix réel de la maison que vous pouvez vous permettre ?
Il arrive qu’une banque vous accorde un prêt pour une maison plus grande que ce que vous voulez vraiment payer. Ce n’est pas parce qu’une banque dit qu’elle vous prêtera 300 000 dollars que vous devez réellement emprunter autant. De nombreux acheteurs d’une première maison font cette erreur et finissent par se retrouver « pauvres » avec peu de choses après avoir effectué leur versement hypothécaire mensuel pour couvrir d’autres frais, tels que les vêtements, les services publics, les vacances, les divertissements ou même la nourriture.
Pour décider du montant d’un prêt, vous devez prendre en compte le coût total de la maison, et pas seulement les mensualités. Tenez compte du montant des impôts fonciers dans le quartier que vous avez choisi, du coût de l’assurance habitation, des dépenses que vous prévoyez pour entretenir ou améliorer la maison et des frais de clôture.
6. Qui vous aidera à trouver un logement et vous guidera dans l’achat ?
Un agent immobilier vous aidera à trouver des maisons qui répondent à vos besoins et qui se situent dans votre fourchette de prix, puis vous rencontrera pour visiter ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l’ensemble du processus d’achat, y compris la présentation d’une offre, l’obtention d’un prêt et l’accomplissement des formalités administratives. L’expertise d’un bon agent immobilier peut vous protéger contre les pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée sur le produit de la vente.
1:34
Crédits pour les acheteurs d’une première maison
Le processus d’achat
Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, voyons ce que vous pouvez attendre du processus d’achat d’une maison. Cette période peut être chaotique, avec des offres et des contre-offres qui s’envolent furieusement, mais si vous êtes prêt à faire face aux tracas (et à la paperasserie), vous pouvez traverser le processus en gardant votre santé mentale intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre :
Trouver un logement
Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver des maisons sur le marché, notamment en faisant appel à votre agent immobilier, en recherchant des annonces en ligne et en vous promenant dans les quartiers qui vous intéressent à la recherche d’enseignes de vente. Faites également des recherches auprès de vos amis, de votre famille et de vos contacts professionnels. On ne sait jamais d’où peut venir une bonne référence ou une piste sur une maison.
Une fois que vous êtes sérieusement en train de chercher une maison, ne vous présentez pas à une journée portes ouvertes sans avoir un agent (ou du moins sans être prêt à jeter le nom de quelqu’un avec qui vous êtes censé travailler). Vous pouvez constater qu’il n’est peut-être pas dans votre intérêt de commencer à traiter avec un agent de vente avant de contacter l’un des vôtres.
Si vous avez un budget limité, recherchez des maisons dont le potentiel n’est pas encore pleinement exploité. Même si vous n’avez pas les moyens de remplacer le papier peint hideux de la salle de bains maintenant, vous pouvez être prêt à vivre avec pendant un certain temps en échange d’un logement que vous pouvez vous permettre. Si la maison répond à vos besoins en ce qui concerne les grandes choses difficiles à changer, telles que l’emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner. Les acheteurs d’un premier logement doivent chercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela leur assure une augmentation de la valeur nette qui les aidera à gravir les échelons de la propriété.
Examinez vos possibilités de financement et assurez-vous d’obtenir un financement
Les acheteurs d’un premier logement disposent d’un large éventail d’options pour les aider à s’installer, qu’il s’agisse des prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Authority (FHA) ou de ceux destinés aux novices. De nombreux programmes destinés aux acheteurs d’une première maison offrent des mises de fonds minimales de 3 à 5 % (contre 20 % en temps normal), et certains n’exigent aucune mise de fonds. N’hésitez pas à vous renseigner ou à y réfléchir :
- La liste des ressources du HUD. Bien que l’agence gouvernementale elle-même n’accorde pas de subventions directement aux particuliers, elle octroie des fonds destinés aux acheteurs d’une première maison à des organisations ayant le statut d’exonération fiscale de l’IRS. Le site web du HUD fournit des détails à ce sujet. Le FHA (et son programme de prêts) fait partie du HUD.
- Votre IRA. Tout acheteur d’un premier logement peut retirer jusqu’à 10 000 dollars de son IRA traditionnel ou Roth IRA individuel sans avoir à payer la pénalité de 10 % pour retrait anticipé (mais vous devrez quand même payer des impôts si vous utilisez un IRA traditionnel). Cela signifie qu’un couple peut retirer un maximum de 20 000 $ (10 000 $ sur chaque compte) pour l’achat d’une première maison. Sachez que si vous ne remboursez pas l’argent dans un délai de 120 jours – et vous êtes sur 59½ – vous serez soumis à une pénalité de 10 % et devrez également payer des impôts sur le ou les retraits.
- Les programmes de votre État. De nombreux États, dont l’Illinois, l’Ohio et Washington, offrent une aide financière pour les acomptes et les frais de clôture, ainsi que pour les dépenses de remise en état ou d’amélioration d’une propriété, aux acheteurs d’une première maison qui remplissent les conditions requises. En règle générale, l’admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et, souvent, sur le montant du prix d’achat d’une propriété.
- Options pour les Amérindiens. Les acheteurs de maison amérindiens peuvent demander un prêt au titre de l’article 184. Ce prêt nécessite des frais de garantie initiaux de 1,5 % et un acompte de 2,25 % pour les prêts supérieurs à 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, c’est 1,25 %). Les prêts de l’article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons individuelles (de un à quatre logements) et les résidences principales.
Ne soyez pas lié par la loyauté envers votre institution financière actuelle lorsque vous demandez une préautorisation ou que vous recherchez un prêt hypothécaire : Faites le tour du marché, même si vous ne pouvez prétendre qu’à un seul type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés. Un prêt de la FHA, par exemple, peut comporter des frais différents selon que vous demandez le prêt auprès d’une banque locale, d’une coopérative de crédit, d’un banquier spécialisé dans les prêts hypothécaires, d’une grande banque ou d’un courtier en prêts hypothécaires. Les taux d’intérêt hypothécaires, qui ont bien sûr un impact majeur sur le prix total que vous payez pour votre maison, peuvent également varier.
Une fois que vous avez trouvé un prêteur et fait votre demande, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des scores de crédit, vérification des informations sur l’emploi, calcul des ITT, etc.) ). Le prêteur peut pré-approuver l’emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, votre prêt peut tomber à l’eau à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre score de crédit, comme financer l’achat d’une voiture.
Certaines autorités recommandent également d’avoir un prêteur de secours. Le fait d’être éligible à un prêt ne garantit pas que votre prêt sera finalement financé : Les directives en matière de souscription peuvent changer, l’analyse du risque par le prêteur peut évoluer et les marchés des investisseurs peuvent changer. Les clients peuvent signer des documents de prêt et de séquestre, puis être informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Le fait d’avoir un deuxième prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous donne un autre moyen de maintenir le processus dans les délais prévus ou presque.
Faire une offre
Votre agent immobilier vous aidera à décider du montant que vous souhaitez proposer pour la maison, ainsi que des conditions que vous souhaitez demander. Votre agent présentera ensuite l’offre à l’agent du vendeur ; ce dernier acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez alors accepter ou continuer à faire des allers et retours jusqu’à ce que vous parveniez à un accord ou que vous décidiez de renoncer à votre offre.
Avant de soumettre votre offre, examinez à nouveau votre budget. Cette fois, tenez compte des frais de clôture estimés (qui peuvent représenter entre 2 et 5 % du prix d’achat), des frais de déplacement, ainsi que des réparations immédiates et des appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. Pensez à l’avenir : Il est facile de se faire piéger par des frais de services publics et autres plus élevés ou inattendus si vous passez d’une location à un logement plus grand. Vous pouvez par exemple demander les factures d’énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée des coûts mensuels moyens.
Lorsque vous examinez votre budget, ne négligez pas les coûts cachés, tels que l’inspection de la maison, l’assurance habitation, les taxes foncières et les frais d’association des propriétaires.
Si vous parvenez à un accord, vous ferez un dépôt de bonne foi et le processus passe ensuite au séquestre. Le séquestre est une courte période (souvent environ 30 jours) au cours de laquelle le vendeur retire la maison du marché en espérant que vous l’achèterez, à condition que vous ne trouviez pas de problèmes sérieux lors de l’inspection.
Faites inspecter le domicile
Même si la maison que vous envisagez d’acheter semble être impeccable, rien ne remplace la visite d’un professionnel qualifié pour vérifier la qualité, la sécurité et l’état général de votre nouvelle maison. Vous ne voulez pas vous retrouver avec un gouffre financier ou avec le mal de tête que représente l’exécution de nombreuses réparations inattendues. Si l’inspection de la maison révèle des défauts graves que le vendeur n’a pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre caution. Vous pouvez également négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou réduire le prix de vente.
Fermer ou passer à autre chose
Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l’inspection n’a pas révélé de problèmes importants, vous devriez être prêt à conclure. Pour conclure, il faut signer une tonne de documents en très peu de temps, tout en priant pour que rien ne tombe à l’eau à la dernière minute.
Les dernières étapes de votre achat peuvent consister à faire évaluer la maison (les sociétés de crédit hypothécaire l’exigent pour protéger leurs intérêts), à faire une recherche de titre pour s’assurer que personne d’autre que le vendeur n’a de droit sur la propriété, à obtenir une assurance hypothécaire privée ou un prêt sur marge si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, et à remplir les documents relatifs à l’hypothèque. Les autres frais de clôture peuvent comprendre les frais d’obtention du prêt, l’assurance du titre de propriété, les enquêtes, les taxes et les frais d’établissement du rapport de solvabilité.
Félicitations, nouveau propriétaire ! Et maintenant ?
Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs, et le nouvel endroit commence à se sentir comme chez vous. La partie est terminée, n’est-ce pas ? Pas tout à fait. Les coûts d’accession à la propriété ne se limitent pas aux acomptes et aux mensualités du prêt hypothécaire. Passons maintenant en revue quelques derniers conseils pour rendre la vie d’un nouveau propriétaire plus agréable et plus sûre.
Continuer à économiser
L’accession à la propriété s’accompagne d’importantes dépenses imprévues, comme le remplacement du toit ou l’achat d’un nouveau chauffe-eau. Créez un fonds d’urgence pour votre maison afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque ces frais surviennent inévitablement.
Effectuer une maintenance régulière
Compte tenu de l’importance de la somme que vous investissez dans votre maison, vous voudrez vous assurer d’en prendre bien soin. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de régler les problèmes lorsqu’ils sont mineurs et gérables.
Ignorer le marché du logement
Peu importe la valeur de votre maison à un moment donné, sauf au moment où vous la vendez. Le fait de pouvoir choisir le moment où vous vendrez votre maison, plutôt que d’être obligé de la vendre en raison d’un déménagement ou de difficultés financières, sera le principal facteur déterminant pour savoir si vous tirerez un solide profit de votre investissement.
Ne comptez pas sur la vente de votre maison pour financer votre retraite
Même si vous êtes propriétaire d’une maison, vous devez faire de votre mieux pour épargner chaque année le maximum sur votre compte d’épargne-retraite. Même si cela peut sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement un malheur en vendant votre maison. Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, une fois que vous aurez remboursé votre prêt hypothécaire, considérez l’argent que vous dépensiez en paiements mensuels comme une source de financement de vos frais de subsistance et médicaux à la retraite. En outre, les retraités veulent souvent rester sur place (malgré tous les articles que vous voyez sur la réduction des effectifs ou la retraite dans des lieux exotiques).
Cet aperçu devrait vous aider à combler les lacunes de vos connaissances en matière d’achat de logement. N’oubliez pas que plus vous vous informerez au préalable sur le processus, moins il sera stressant et plus vous aurez de chances d’obtenir la maison que vous souhaitez pour un prix abordable. Une fois l’opération terminée, vous aurez la confiance que procure la négociation d’une étape importante de votre vie.