L’assurance de propriétaire (également appelée assurance habitation) n’est pas un luxe, c’est une nécessité. Et pas seulement parce qu’elle protège votre maison et vos biens contre les dommages ou le vol. Pratiquement toutes les sociétés de crédit hypothécaire exigent que les emprunteurs soient couverts par une assurance pour la totalité ou la juste valeur d’un bien (généralement le prix d’achat) et ne feront pas de prêt ou ne financeront pas une transaction immobilière résidentielle sans preuve.
Il n’est même pas nécessaire d’être propriétaire de sa maison pour avoir besoin d’une assurance ; de nombreux propriétaires exigent de leurs locataires qu’ils souscrivent une assurance de locataire. Mais qu’elle soit obligatoire ou non, il est judicieux d’avoir ce type de protection. Nous allons vous expliquer les principes de base des polices d’assurance habitation.
Points clés à retenir
- Les polices d’assurance des propriétaires occupants couvrent généralement la destruction et les dommages à l’intérieur et à l’extérieur d’une résidence, la perte ou le vol de biens et la responsabilité personnelle pour les dommages causés à autrui.
- Il existe trois niveaux de base de couverture : la valeur réelle en espèces, le coût de remplacement et le coût de remplacement étendu.
- Les tarifs des polices sont déterminés en grande partie par le risque de l’assureur que vous fassiez une réclamation ; ils évaluent ce risque en fonction des antécédents de réclamation associés à la maison, au quartier et à l’état de la maison.
- Lorsque vous recherchez une police d’assurance, demandez des devis à au moins cinq compagnies d’assurance et vérifiez auprès des assureurs avec lesquels vous travaillez déjà – les clients actuels obtiennent souvent de meilleures conditions.
Les avantages d’une police d’assurance pour les propriétaires
Bien qu’elles soient personnalisables à l’infini, la police d’assurance d’un propriétaire dispose de certains éléments standard qui indiquent les coûts que l’assureur va couvrir.
Dommages à l’intérieur ou à l’extérieur de votre maison
En cas de dommages dus à un incendie, un ouragan, la foudre, le vandalisme ou d’autres catastrophes couvertes, votre assureur vous indemnisera afin que votre maison soit réparée ou même entièrement reconstruite. Les destructions ou mutilations dues aux inondations, aux tremblements de terre et au mauvais entretien de la maison ne sont généralement pas couvertes et vous pouvez avoir besoin d’avenants distincts si vous souhaitez ce type de protection. Les garages indépendants, les hangars ou autres structures sur la propriété peuvent également devoir être couverts séparément en suivant les mêmes directives que pour la maison principale.
Les vêtements, les meubles, les appareils électroménagers et la plupart des autres biens de votre habitation sont couverts s’ils sont détruits lors d’un sinistre assuré. Vous pouvez même obtenir une couverture « hors établissement », ce qui vous permet de déposer une demande d’indemnisation pour des bijoux perdus, par exemple, quel que soit l’endroit du monde où vous les avez perdus. Il peut toutefois y avoir une limite au montant que votre assureur vous remboursera. Selon l’Institut d’information sur les assurances, la plupart des compagnies d’assurance couvrent 50 à 70 % du montant de l’assurance que vous avez souscrite pour la structure de votre maison. Par exemple, si votre maison est assurée pour 200 000 $, vos biens seront couverts jusqu’à concurrence de 140 000 $ environ.
Si vous possédez beaucoup de biens de valeur (objets d’art ou d’antiquité, bijoux, vêtements de marque), vous pouvez payer un supplément pour les inscrire sur un tableau détaillé, acheter un avenant pour les couvrir, ou même souscrire une police séparée.
Responsabilité personnelle en cas de dommages ou de blessures
La couverture responsabilité civile vous protège contre les poursuites judiciaires intentées par d’autres. Cette clause inclut même vos animaux domestiques ! Ainsi, si votre chien mord votre voisine Doris, que la morsure ait lieu chez vous ou chez elle, votre assureur prendra en charge ses frais médicaux. Ou, si votre enfant casse son vase Ming, vous pouvez déposer une demande de remboursement. Et si Doris glisse sur les morceaux de vase cassés et obtient gain de cause dans une action en justice pour douleurs et souffrances ou perte de salaire, vous serez également couvert pour cela, comme si quelqu’un avait été blessé sur votre propriété.
Souvent, la couverture de la responsabilité civile hors établissement ne s’applique pas aux personnes ayant une assurance de locataire.
Alors que les polices peuvent offrir une couverture de 100 000 dollars seulement, les experts recommandent d’avoir une couverture d’au moins 300 000 dollars, selon l’Insurance Information Institute. Pour une protection supplémentaire, quelques centaines de dollars de primes supplémentaires peuvent vous permettre d’acheter un million de dollars ou plus par le biais d’une police-cadre.
Location d’un hôtel ou d’une maison pendant que votre maison est reconstruite ou réparée
C’est peu probable, mais si vous vous retrouvez contraint de quitter votre domicile pendant un certain temps, ce sera sans doute la meilleure couverture que vous ayez jamais souscrite. Cette partie de la couverture d’assurance, appelée frais de subsistance supplémentaires, vous remboursera le loyer, la chambre d’hôtel, les repas au restaurant et les autres frais accessoires que vous aurez encourus en attendant que votre logement redevienne habitable. Toutefois, avant de réserver une suite au Ritz-Carlton et de commander du caviar au service d’étage, n’oubliez pas que les polices imposent des limites quotidiennes et totales strictes. Bien entendu, vous pouvez étendre ces limites quotidiennes si vous êtes prêt à payer plus cher pour la couverture.
Les différents types de couverture des propriétaires
Toutes les assurances ne sont certainement pas créées égales. L’assurance propriétaire la moins coûteuse vous donnera probablement la couverture la moins élevée, et vice versa.
Aux États-Unis, il existe plusieurs formes d’assurance des propriétaires occupants qui se sont normalisées dans le secteur ; elles sont désignées par les lettres HO-1 à HO-8 et offrent différents niveaux de protection selon les besoins du propriétaire et le type de résidence couvert.
Il existe essentiellement trois niveaux de couverture.
Valeur réelle en espèces
La valeur réelle en espèces couvre le coût de la maison plus la valeur de vos biens après déduction de l’amortissement (c’est-à-dire la valeur actuelle des biens, et non la valeur que vous avez payée pour eux).
Coût de remplacement
Les polices d’assurance valeur à neuf couvrent la valeur réelle en espèces de votre maison et de vos biens sans la déduction pour dépréciation, de sorte que vous pourriez réparer ou reconstruire votre maison jusqu’à la valeur d’origine.
Coût/valeur de remplacement garanti (ou étendu)
La plus complète, cette politique de protection contre l’inflation couvre les frais de réparation ou de reconstruction de votre maison, même s’ils dépassent le plafond fixé par votre police. Certains assureurs proposent un remplacement prolongé, ce qui signifie qu’il offre une couverture plus importante que celle que vous avez achetée, mais il y a un plafond ; en général, il est de 20 à 25 % supérieur à la limite.
Certains conseillers estiment que tous les propriétaires devraient souscrire à des polices à valeur de remplacement garantie, car il ne suffit pas d’avoir une assurance couvrant la valeur de votre maison, il faut aussi une assurance suffisante pour reconstruire votre maison, de préférence aux prix actuels (qui auront probablement augmenté depuis que vous avez acheté ou construit). « Souvent, les acheteurs font l’erreur d’assurer [une maison] juste assez pour couvrir le prêt hypothécaire, mais cela équivaut généralement à 90 % de la valeur de votre maison », explique Adam Johnson , analyste de données pour le site de comparaison de polices QuoteWizard.com. « En raison des fluctuations du marché, il est toujours bon d’obtenir une couverture supérieure à la valeur de votre maison ». Les polices à valeur de remplacement garantie absorbent l’augmentation des coûts de remplacement et fournissent au propriétaire un coussin en cas d’augmentation des prix de la construction.
Qu’est-ce qui n’est pas couvert par l’assurance des propriétaires ?
Bien que l’assurance des propriétaires occupants couvre la plupart des scénarios où un sinistre pourrait survenir, certains événements sont généralement exclus des polices, comme les catastrophes naturelles ou autres « catastrophes naturelles » et les actes de guerre.
Que faire si vous vivez dans une zone inondée ou frappée par un ouragan ? Ou dans une région ayant un passé de tremblements de terre ? Vous aurez besoin d’un avenant ou d’une police supplémentaire pour l’assurance contre les tremblements de terre ou les inondations. Vous pouvez également souscrire une assurance contre le refoulement des égouts et des canalisations, et même une assurance de récupération d’identité qui vous rembourse les dépenses liées au vol d’identité.
Comment les taux d’assurance des propriétaires occupants sont-ils déterminés ?
Quel est donc le moteur des taux ? Selon Noah J. Bank, un courtier d’assurance agréé par le groupe B&G à Plainview, NY, c’est la probabilité qu’un propriétaire de maison dépose une réclamation – le « risque » perçu par l’assureur. Et pour déterminer le risque, les compagnies d’assurance habitation prennent en compte les réclamations d’assurance habitation passées soumises par le propriétaire ainsi que les réclamations liées à cette propriété et au crédit du propriétaire. « La fréquence et la gravité des sinistres jouent un rôle considérable dans la détermination des tarifs, surtout s’il y a plus d’un sinistre lié à la même question comme les dégâts des eaux, les tempêtes de vent, etc.
Si les assureurs sont là pour payer les sinistres, ils sont aussi là pour faire de l’argent. Assurer une maison qui a fait l’objet de plusieurs sinistres au cours des trois à sept dernières années, même si un propriétaire précédent a déposé une demande d’indemnisation, peut faire grimper votre prime d’assurance habitation à un niveau de prix plus élevé. Il se peut même que vous n’ayez pas droit à l’assurance habitation en raison du nombre de sinistres récents, note la Banque.
Le quartier, le taux de criminalité et la disponibilité des matériaux de construction jouent également un rôle dans la détermination des taux. Et bien sûr, les options de couverture telles que les franchises ou les avenants pour l’art, le vin, les bijoux, etc.
« Le prix et l’éligibilité à l’assurance habitation peuvent également varier en fonction de l’appétit de l’assureur pour certaines constructions, du type de toit, de l’état ou de l’âge de la maison, du type de chauffage (si un réservoir de mazout est sur place ou souterrain), de la proximité de la côte, de la piscine, du trampoline, des systèmes de sécurité, etc.
Quels sont les autres facteurs qui influencent vos tarifs ? « L’état de votre maison peut également réduire l’intérêt d’une compagnie d’assurance habitation à vous fournir une couverture », explique Bill Van Jura, consultant en planification d’assurance à Poughkeepsie, NY. « Une maison qui n’est pas bien entretenue augmente les chances que l’assureur paie en cas de sinistre ». Même la présence d’un chiot dans votre maison peut faire augmenter les taux de votre assurance habitation. Certains chiens peuvent faire beaucoup de dégâts, selon la race.
Conseils pour réduire les coûts des assurances
S’il n’est jamais rentable de jouer les petits poucets en matière de couverture, il existe des moyens de réduire les primes d’assurance.
Maintenir un système de sécurité
Une alarme anti-effraction surveillée par un poste central ou liée directement à un poste de police local contribuera à faire baisser les primes annuelles du propriétaire, peut-être de 5 % ou plus. Pour obtenir cette réduction, le propriétaire doit généralement fournir la preuve d’une surveillance centralisée sous la forme d’une facture ou d’un contrat à la compagnie d’assurance.
Les détecteurs de fumée sont un autre élément important. Bien qu’ils soient standard dans la plupart des maisons modernes, leur installation dans les maisons plus anciennes peut permettre au propriétaire d’économiser 10 % ou plus en primes annuelles. Les détecteurs de CO, les serrures à pêne dormant, les systèmes d’arrosage et, dans certains cas, même l’étanchéité peuvent également contribuer à cette réduction.
Augmenter votre franchise
Comme pour l’assurance maladie ou l’assurance automobile, plus la franchise choisie par le propriétaire est élevée, plus les primes annuelles sont faibles. Toutefois, le problème que pose le choix d’une franchise élevée est que les réclamations ou les problèmes qui ne coûtent généralement que quelques centaines de dollars à réparer – comme les fenêtres cassées ou la tôle endommagée par un tuyau qui fuit – seront très probablement absorbés par le propriétaire. Et ces coûts peuvent s’additionner.
Recherchez les remises sur les polices multiples
De nombreuses compagnies d’assurance accordent une réduction de 10 % ou plus aux clients qui ont d’autres contrats d’assurance sous le même toit (comme l’assurance automobile ou l’assurance maladie). Envisagez d’obtenir un devis pour d’autres types d’assurance auprès de la même compagnie qui fournit votre assurance habitation. Vous pourriez ainsi économiser sur deux primes.
Planifier la rénovation à l’avance
Si vous envisagez de construire une annexe ou une structure adjacente à votre maison, tenez compte des matériaux qui seront utilisés. En général, les structures à ossature bois coûtent plus cher à assurer car elles sont très inflammables. À l’inverse, les structures à ossature en ciment ou en acier coûteront moins cher parce qu’elles sont moins susceptibles de succomber à un incendie ou à des conditions climatiques défavorables.
La plupart des propriétaires devraient également, mais souvent ne le font pas, prendre en compte les frais d’assurance liés à la construction d’une piscine. En fait, des éléments tels que les piscines et/ou d’autres dispositifs potentiellement dangereux (comme les trampolines) peuvent faire augmenter les frais d’assurance annuels de 10 % ou plus.
Remboursez votre hypothèque
C’est évidemment plus facile à dire qu’à faire, mais les propriétaires qui sont propriétaires de leur logement verront très probablement leurs primes baisser. Pourquoi ? La compagnie d’assurance estime que si un logement vous appartient à 100 %, vous en prendrez mieux soin.
Procéder régulièrement à des examens et à des comparaisons des politiques
Quel que soit le prix initial indiqué, vous voudrez faire un petit comparatif, notamment en vérifiant les options de couverture de groupe par le crédit ou les syndicats, les employeurs ou l’adhésion à une association. Et même après avoir acheté une police, les investisseurs doivent, au moins une fois par an, comparer les coûts des autres polices d’assurance aux leurs. En outre, ils doivent examiner leur police existante et prendre note de tout changement susceptible de faire baisser leurs primes.
Par exemple, vous avez peut-être démonté le trampoline, remboursé l’hypothèque ou installé un système d’arrosage sophistiqué. Si tel est le cas, le simple fait d’informer la compagnie d’assurance du ou des changements et de fournir des preuves sous forme de photos et/ou de reçus pourrait faire baisser considérablement les primes d’assurance. « Certaines compagnies ont des crédits pour des améliorations complètes de la plomberie, de l’électricité, du chauffage et du toit », explique M. Van Jura.
La loyauté est souvent payante. Plus vous restez longtemps chez certains assureurs, plus votre prime peut baisser, ou plus votre franchise sera faible.
Pour savoir si vous disposez d’une couverture suffisante pour remplacer vos biens, faites également des évaluations périodiques de vos objets les plus précieux. Selon John Bodrozic, co-fondateur de HomeZada, une application d’entretien de la maison, « de nombreux consommateurs sont sous-assurés pour la partie contenu de leur police parce qu’ils n’ont pas fait l’inventaire de leur maison et n’ont pas ajouté la valeur totale pour la comparer avec ce que la police couvre ».
Recherchez les changements dans le quartier qui pourraient également réduire les tarifs. Par exemple, l’installation d’une bouche d’incendie à moins de 30 mètres de la maison, ou la construction d’une sous-station d’incendie à proximité de la propriété, peuvent faire baisser les primes.
Comment comparer les compagnies d’assurance habitation
Lorsque vous cherchez une compagnie d’assurance, voici une liste de conseils pour la recherche et l’achat.
1. Comparer les coûts à l’échelle de l’État et les assureurs
En matière d’assurance, vous voulez vous assurer que vous faites appel à un fournisseur légitime et solvable. La première étape consiste à consulter le site web du département des assurances de votre État pour connaître le tarif de chaque compagnie d’assurance habitation autorisée à exercer son activité dans votre État, ainsi que les éventuelles plaintes des consommateurs à l’encontre de la compagnie d’assurance. Le site devrait également fournir un coût moyen type de l’assurance habitation dans différents comtés et villes.
2. Faire un bilan de santé de l’entreprise
Renseignez-vous sur les compagnies d’assurance habitation que vous envisagez de prendre en considération en consultant leurs scores sur les sites web des principales agences de crédit (telles que A.M. Best, Moody’s, J.D. Power, Standard & Poor’s) et ceux de la National Association of Insurance Commissioners et de Weiss Research. Ces sites permettent de suivre les plaintes des consommateurs contre les sociétés ainsi que les réactions générales des clients, le traitement des réclamations et d’autres données. Dans certains cas, ces sites web évaluent également la santé financière d’une compagnie d’assurance habitation afin de déterminer si celle-ci est en mesure de régler les sinistres.
3. Examiner la réponse aux demandes d’indemnisation
À la suite d’un sinistre important, la charge de payer de sa propre poche les réparations de son logement et d’attendre le remboursement de son assureur peut placer sa famille dans une situation financière difficile. Un certain nombre d’assureurs externalisent des fonctions essentielles, notamment la gestion des sinistres.
Avant d’acheter une police, renseignez-vous pour savoir si des experts agréés ou des centres d’appel tiers recevront et traiteront vos appels relatifs aux sinistres. « Votre agent devrait être en mesure de vous faire part de son expérience avec un assureur, ainsi que de sa réputation sur le marché », déclare Mark Galante, président des opérations sur le terrain pour le groupe de compagnies d’assurance PURE. « Recherchez un assureur qui a fait ses preuves en matière de règlements équitables et rapides et assurez-vous de comprendre la position de votre assureur sur les dispositions de retenue de garantie, c’est-à-dire le fait qu’une compagnie d’assurance retient une partie de son paiement jusqu’à ce qu’un propriétaire puisse prouver qu’il a commencé les réparations ».
4. Satisfaction des assurés actuels
Chaque entreprise dira qu’elle dispose d’un bon service de règlement des sinistres. Toutefois, réduisez l’encombrement en demandant à votre agent ou à un représentant de la compagnie le taux de rétention de l’assureur, c’est-à-dire le pourcentage d’assurés qui renouvellent chaque année. De nombreuses compagnies indiquent des taux de rétention compris entre 80 et 90 %. Vous pouvez également trouver des informations sur la satisfaction dans les rapports annuels, les évaluations en ligne et les bons vieux témoignages de personnes de confiance.
5. Obtenir plusieurs devis
« Il est important d’obtenir plusieurs devis pour tout type d’assurance, mais c’est particulièrement important pour l’assurance habitation, car les besoins de couverture peuvent varier considérablement », explique Eric Stauffer, ancien président d’ExpertInsuranceReviews.com . « La comparaison de plusieurs compagnies donnera les meilleurs résultats globaux ».
Combien de devis devez-vous obtenir ? Cinq environ vous donneront une bonne idée de ce que les gens proposent et de l’influence qu’ils exercent dans les négociations. Mais avant de demander des devis à d’autres entreprises, demandez un prix aux assureurs avec lesquels vous avez déjà une relation. Comme indiqué précédemment, dans de nombreux cas, un transporteur avec lequel vous faites déjà des affaires (pour votre voiture, votre bateau, etc.) peut offrir de meilleurs tarifs parce que vous êtes un client existant.
Certaines entreprises accordent une réduction spéciale aux personnes âgées ou aux personnes qui travaillent à domicile. La raison en est que ces deux groupes ont tendance à travailler dans des locaux plus souvent, ce qui rend la maison moins vulnérable aux cambriolages.
6. Regarder au-delà du prix
C’est souvent la prime annuelle qui motive le choix d’une assurance habitation, mais il ne faut pas se contenter de regarder le prix. « Il n’y a pas deux assureurs qui utilisent les mêmes formulaires et avenants, et le libellé des polices peut être très différent », explique M. Bank. « Même si vous pensez comparer des pommes avec des pommes, il y a généralement plus que cela, vous devez donc comparer les garanties et les limites ».
7. Parler à une personne réelle
M. Stauffer estime que la meilleure façon d’obtenir des devis est de s’adresser directement aux compagnies d’assurance ou de parler à un agent indépendant qui traite avec plusieurs compagnies, par opposition à un agent d’assurance « captif » traditionnel ou à un planificateur financier qui travaille pour une seule compagnie d’assurance habitation. Gardez cependant à l’esprit qu' »un courtier autorisé à vendre pour plusieurs compagnies joint souvent ses propres honoraires aux polices et aux renouvellements de polices. Cela peut coûter des centaines de dollars supplémentaires par an », note-t-il.
La banque invite les consommateurs à poser des questions qui leur donnent une idée précise de leurs options : « Vous voulez envisager différents scénarios de franchise pour évaluer au mieux s’il est judicieux d’opter pour une franchise plus élevée et de s’auto-assurer », dit-il.