Qu’est-ce qu’une hypothèque ou un prêt conventionnel ?
Un prêt hypothécaire ou un prêt conventionnel est tout type de prêt à l’achat d’une maison qui n’est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale. Les prêts hypothécaires conventionnels sont plutôt proposés par des prêteurs privés, tels que les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de crédit hypothécaire. Toutefois, certains prêts hypothécaires conventionnels peuvent être garantis par deux entreprises parrainées par le gouvernement : la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire ou un prêt conventionnel est un prêt à l’achat d’une maison qui n’est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale.
- Il est offert ou garanti par un prêteur privé ou par les deux entreprises parrainées par le gouvernement – Fanie Mae et Freddie Mac.
- Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle, fournir les documents requis, leurs antécédents de crédit et leur cote de crédit actuelle.
- Les taux d’intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par l’État, comme les prêts de la FHA.
Comprendre les prêts et les hypothèques conventionnels
Les prêts hypothécaires conventionnels ont généralement un taux d’intérêt fixe, ce qui signifie que le taux d’intérêt ne change pas pendant la durée du prêt. Les hypothèques ou prêts conventionnels ou non garantis par le gouvernement fédéral et, par conséquent, sont généralement soumis à des exigences de prêt plus strictes de la part des banques et des créanciers.
Parmi les agences gouvernementales qui garantissent les hypothèques pour les banques, on trouve l’Administration fédérale du logement (FHA), le Département américain des anciens combattants (VA) et le Service du logement rural de l’USDA. Toutefois, les emprunteurs doivent remplir certaines conditions pour pouvoir bénéficier de ces programmes.
Conventionnel vs. conforme
Les prêts conventionnels sont souvent désignés à tort comme des prêts ou des hypothèques conformes. Bien qu’il y ait des chevauchements, les deux catégories sont distinctes. Un prêt hypothécaire conforme est un prêt dont les conditions sous-jacentes répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac. Le principal de ces critères est un plafond en dollars, fixé chaque année par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) : En 2020, dans la plupart des États-Unis continentaux, un prêt ne doit pas dépasser 510 400 dollars.
Ainsi, bien que tous les prêts conformes soient conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes. Une hypothèque jumbo de 800 000 dollars, par exemple, est une hypothèque conventionnelle mais pas une hypothèque conforme – parce qu’elle dépasse le montant qui lui permettrait d’être garantie par Fannie Mae ou Freddie Mac. (Pour des lectures connexes, voir « Comprendre les hypothèques jumbo par rapport aux hypothèques conventionnelles »)
En 2019, 11,41 % des prêts hypothécaires résidentiels pour une seule famille étaient assurés par la FHA. Le marché secondaire des prêts hypothécaires classiques est extrêmement vaste et liquide. La plupart des prêts hypothécaires conventionnels sont regroupés dans des titres adossés à des créances hypothécaires, qui se négocient sur un marché à terme bien établi, connu sous le nom de marché des prêts hypothécaires à annoncer (TBA). Bon nombre de ces titres sont ensuite titrisés en obligations hypothécaires garanties (OHC).
Comment fonctionne un prêt ou une hypothèque conventionnel
Depuis l’effondrement du marché des prêts hypothécaires à risque en 2007, les prêteurs ont durci les conditions d’octroi des prêts – les prêts hypothécaires « sans vérification » et « sans mise de fonds », par exemple – mais, dans l’ensemble, la plupart des conditions de base n’ont pas changé. Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle (et généralement payer des frais de dossier), puis fournir au prêteur les documents nécessaires pour effectuer une vérification approfondie de leurs antécédents, de leur historique de crédit et de leur cote de crédit actuelle.
Documents requis
Aucune propriété n’est jamais financée à 100%. En vérifiant votre actif et votre passif, un prêteur cherche à savoir non seulement si vous pouvez vous permettre de payer vos mensualités, qui ne devraient généralement pas dépasser 28 % de votre revenu brut. Le prêteur cherche également à savoir si vous pouvez gérer un acompte sur la propriété (et si oui, de quel montant), ainsi que d’autres coûts initiaux, tels que les frais d’établissement ou de souscription du prêt, les frais de courtage et les frais de règlement ou de clôture, qui peuvent tous faire augmenter considérablement le coût d’un prêt hypothécaire. Parmi les éléments requis, on peut citer
1. Preuve de revenu.
Ces documents comprendront, sans s’y limiter, les éléments suivants
- Trente jours de fiches de paie indiquant les revenus ainsi que les revenus cumulés depuis le début de l’année
- Deux ans de déclarations fiscales fédérales
- Soixante jours ou un relevé trimestriel de tous les comptes d’actifs, y compris les comptes chèques, les comptes d’épargne et les comptes d’investissement
- Deux années de déclarations W-2
Les emprunteurs doivent également être prêts à fournir la preuve de tout revenu supplémentaire, comme une pension alimentaire ou des primes.
2. Actifs
Vous devrez présenter des relevés bancaires et des relevés de compte d’investissement pour prouver que vous disposez de fonds pour l’acompte et les frais de clôture de la résidence, ainsi que de réserves de liquidités. Si vous recevez de l’argent d’un ami ou d’un parent pour vous aider à verser l’acompte, vous aurez besoin de lettres de donation, qui certifient qu’il ne s’agit pas de prêts et qu’il n’y a pas de remboursement requis ou obligatoire. Ces lettres devront souvent être authentifiées par un notaire.
3. Vérification de l’emploi
Aujourd’hui, les prêteurs veulent s’assurer qu’ils ne prêtent qu’à des emprunteurs ayant un passé professionnel stable. Votre prêteur voudra non seulement voir vos talons de chèque de paie, mais il pourra aussi appeler votre employeur pour vérifier que vous êtes toujours employé et pour contrôler votre salaire. Si vous avez récemment changé d’emploi, un prêteur peut vouloir contacter votre ancien employeur. Les emprunteurs indépendants devront fournir d’importants documents supplémentaires concernant leur entreprise et leurs revenus.
4. Autres documents
Votre prêteur devra copier votre permis de conduire ou votre carte d’identité nationale et aura besoin de votre numéro de sécurité sociale et de votre signature, ce qui lui permettra de consulter votre rapport de crédit.
Taux d’intérêt pour les hypothèques conventionnelles
Les taux d’intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par l’État, comme les prêts de la FHA (bien que ces prêts, qui imposent généralement aux emprunteurs de payer des primes d’assurance hypothécaire, puissent s’avérer tout aussi coûteux à long terme).
Le taux d’intérêt porté par un prêt hypothécaire conventionnel dépend de plusieurs facteurs, notamment des conditions du prêt – sa durée, son montant et le fait qu’il soit à taux fixe ou à taux variable – ainsi que des conditions actuelles de l’économie ou des marchés financiers. Les prêteurs hypothécaires fixent les taux d’intérêt en fonction de leurs prévisions d’inflation future ; l’offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires influent également sur les taux.
Lorsque la Réserve fédérale rend les emprunts bancaires plus coûteux en visant un taux plus élevé des fonds fédéraux, les banques répercutent à leur tour ces coûts plus élevés sur leurs clients, et les taux des prêts à la consommation, y compris ceux des prêts hypothécaires, ont tendance à augmenter.
Les points, les frais payés au prêteur (ou au courtier) sont généralement liés au taux d’intérêt : plus vous payez de points, plus votre taux d’intérêt est bas. Un point coûte 1 % du montant du prêt et réduit votre taux d’intérêt d’environ 0,25 %.
Le dernier facteur qui détermine le taux d’intérêt est le profil financier de l’emprunteur : ses biens personnels, sa solvabilité et le montant de l’acompte qu’il peut verser sur la résidence à financer.
Un acheteur qui prévoit de vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus devrait envisager de payer des points pour maintenir les taux d’intérêt à un niveau plus bas pendant toute la durée du prêt.
Considérations particulières pour un prêt ou une hypothèque conventionnel
Ces types de prêts ne sont pas pour tout le monde. Voici un aperçu des personnes susceptibles de bénéficier d’un prêt hypothécaire classique et de celles qui ne le sont pas.
Qui peut se qualifier
Les personnes ayant un crédit établi et des rapports de crédit exceptionnels et qui sont sur une base financière solide sont généralement admissibles à des prêts hypothécaires conventionnels. Plus précisément, le candidat idéal devrait avoir :
Score de crédit
Un score de crédit est une représentation numérique de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt. Les scores de crédit comprennent les antécédents de crédit de l’emprunteur et le nombre de retards de paiement. Un score de crédit d’au moins 680 et, de préférence, bien supérieur à 700 peut être exigé pour l’approbation. En outre, plus le score est élevé, plus le taux d’intérêt sur le prêt est bas, les meilleures conditions étant réservées à ceux qui dépassent 740.
Rapport dette/revenu
Un ratio dette/revenu (DTI) acceptable. Il s’agit de la somme des paiements mensuels de vos dettes, telles que les cartes de crédit et les remboursements de prêts, par rapport à vos revenus mensuels. Idéalement, le ratio dette/revenu devrait être d’environ 36 % et ne pas dépasser 43 %. En d’autres termes, vous devriez consacrer moins de 36 % de vos revenus mensuels au remboursement de vos dettes.
Acompte
Un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat de la maison facilement disponible. Les prêteurs peuvent accepter et acceptent moins, mais s’ils le font, ils exigent souvent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée et en paient les primes mensuellement jusqu’à ce qu’ils atteignent au moins 20 % de la valeur nette du logement.
En outre, les prêts hypothécaires conventionnels sont souvent le meilleur ou le seul recours pour les acheteurs qui veulent la résidence à des fins d’investissement, comme résidence secondaire, ou qui veulent acheter une propriété dont le prix dépasse 500 000 dollars.
Qui peut ne pas être qualifié
En règle générale, les personnes qui débutent dans la vie, celles qui sont un peu plus endettées que la normale et celles qui ont une cote de crédit modeste ont souvent du mal à se qualifier pour les prêts classiques. Plus précisément, ces prêts hypothécaires seraient difficiles pour ceux qui en ont :
- A fait faillite ou a été saisi au cours des sept dernières années.
- Cotes de crédit inférieures à 650.
- DTI supérieurs à 43 %.
- Moins de 20 % ou même 10 % du prix d’achat de la maison pour un acompte.
Toutefois, si votre demande de prêt hypothécaire est refusée, veillez à demander par écrit les raisons de la banque. Vous pouvez bénéficier d’autres programmes qui pourraient vous aider à obtenir un prêt hypothécaire.
Par exemple, si vous n’avez pas d’antécédents de crédit et que vous achetez votre première maison, vous pouvez bénéficier d’un prêt de la FHA. Les prêts FHA sont des prêts spécialement conçus pour les acheteurs d’une première maison (FHA). En conséquence, les prêts FHA ont des qualifications et des exigences de crédit différentes, y compris un acompte plus faible.