Hypothèques à taux fixe ou à taux variable

Comme vous pouvez le constater, les paiements effectués au cours des premières années d’un prêt hypothécaire consistent principalement en des paiements d’intérêts.

Le principal avantage d’un prêt à taux fixe est que l’emprunteur est protégé contre les augmentations soudaines et potentiellement importantes des mensualités si les taux d’intérêt augmentent. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont faciles à comprendre et varient peu d’un prêteur à l’autre. L’inconvénient des prêts hypothécaires à taux fixe est que lorsque les taux d’intérêt sont élevés, il est plus difficile de se qualifier pour un prêt car les paiements sont moins abordables.

Bien que le taux d’intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous paierez dépend de la durée du prêt hypothécaire. Les établissements de crédit traditionnels proposent des prêts hypothécaires à taux fixe pour diverses durées, dont les plus courantes sont de 30, 20 et 15 ans.

Le prêt hypothécaire sur 30 ans est le choix le plus populaire car il offre le paiement mensuel le plus bas. Cependant, le compromis pour ce faible paiement est un coût global nettement plus élevé, car la décennie supplémentaire, ou plus, du terme est consacrée principalement au paiement des intérêts. Les mensualités des prêts hypothécaires à court terme sont plus élevées, de sorte que le capital est remboursé dans un délai plus court. En outre, les prêts hypothécaires à court terme offrent un taux d’intérêt plus faible, ce qui permet de rembourser un montant plus important du capital à chaque versement hypothécaire. Ainsi, les prêts hypothécaires à court terme coûtent globalement beaucoup moins cher. (Pour en savoir plus, voir Comprendre la structure des paiements hypothécaires

).

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Hypothèques à taux révisable

Le taux d’intérêt pour un prêt hypothécaire à taux variable est variable. Le taux d’intérêt initial d’un ARM est fixé en dessous du taux du marché d’un prêt à taux fixe comparable, puis le taux augmente au fil du temps. Si l’ARM est maintenu suffisamment longtemps, le taux d’intérêt dépassera le taux en vigueur pour les prêts à taux fixe.

Les ARM ont une durée fixe pendant laquelle le taux d’intérêt initial reste constant, après quoi le taux d’intérêt s’ajuste à une fréquence préétablie. La période à taux fixe peut varier de manière significative – entre un mois et dix ans ; les périodes d’ajustement plus courtes sont généralement assorties de taux d’intérêt initiaux plus bas. Après la période initiale, le prêt est rétabli, ce qui signifie qu’il y a un nouveau taux d’intérêt basé sur les taux actuels du marché. Il s’agit alors du taux jusqu’à la prochaine réinitialisation, qui peut être l’année suivante.

Terminologie de l’ARM

Les ARM sont beaucoup plus compliqués que les prêts à taux fixe. Pour en connaître les avantages et les inconvénients, il faut comprendre une certaine terminologie de base. Voici quelques concepts que les emprunteurs doivent connaître avant de choisir un ARM :

• Fréquence d’ajustement : Il s’agit du temps qui s’écoule entre les ajustements des taux d’intérêt (par exemple, chaque mois, chaque année, etc.).
• Indices d’ajustement : Les ajustements des taux d’intérêt sont liés à un indice de référence. Il s’agit parfois du taux d’intérêt sur un type d’actif, comme les certificats de dépôt ou les bons du Trésor. Il peut également s’agir d’un indice spécifique, comme l’indice du coût des fonds ou le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).
• Marge : Lorsque vous signez votre prêt, vous acceptez de payer un taux qui est un certain pourcentage supérieur à l’indice d’ajustement. Par exemple, votre taux ajustable peut être le taux du bon du Trésor à un an plus 2 %. Ces 2 % supplémentaires sont appelés la marge.
• Caps : Il s’agit de la limite du montant que le taux d’intérêt peut augmenter à chaque période d’ajustement. Certains ARM proposent également des plafonds sur le montant total des mensualités. Ces prêts, également appelés prêts à amortissement négatif, permettent de maintenir les paiements à un faible niveau ; toutefois, ces paiements peuvent ne couvrir qu’une partie des intérêts dus. Les intérêts impayés deviennent une partie du principal. Après plusieurs années de remboursement, le montant du principal peut être supérieur à celui que vous avez emprunté au départ.
• Plafond : C’est le plus haut que le taux d’intérêt ajustable est autorisé à devenir pendant la durée du prêt.

Le plus grand avantage d’un MRA est qu’il est considérablement moins cher qu’un prêt hypothécaire à taux fixe, au moins pendant les trois, cinq ou sept premières années. Les ARM sont également intéressants car leurs faibles paiements initiaux permettent souvent à l’emprunteur de bénéficier d’un prêt plus important et, dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, de bénéficier de taux d’intérêt plus bas (et de paiements moins élevés) sans avoir besoin de refinancer le prêt hypothécaire.

Un emprunteur qui choisit un MRA peut économiser plusieurs centaines de dollars par mois pendant sept ans au maximum, après quoi ses coûts risquent d’augmenter. Le nouveau taux sera basé sur les taux du marché, et non sur le taux initial inférieur au marché. Si vous avez beaucoup de chance, il peut être inférieur en fonction de la situation des taux du marché au moment de la fixation du taux.

L’ARM peut toutefois présenter des inconvénients importants. Avec un ARM, votre mensualité peut changer fréquemment pendant la durée du prêt. Et si vous contractez un prêt important, vous pourriez avoir des problèmes lorsque les taux d’intérêt augmentent : Certains ARM sont structurés de telle sorte que les taux d’intérêt peuvent presque doubler en quelques années seulement. (Pour en savoir plus, voir le prêt hypothécaire à taux variable: Que se passe-t-il lorsque les taux

d’intérêt montent).

En effet, les prêts hypothécaires à taux variable ont perdu la faveur de nombreux planificateurs financiers après l’effondrement des prêts hypothécaires à risque en 2008, qui a inauguré une ère de saisies et de ventes à découvert. Les emprunteurs ont été choqués par l’ajustement de leur taux d’intérêt annuel et la montée en flèche de leurs paiements. Heureusement, depuis lors, des réglementations et des lois gouvernementales ont été instituées pour renforcer la surveillance qui a transformé une bulle immobilière en une crise financière mondiale. Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a empêché les pratiques hypothécaires prédatrices qui nuisent au consommateur. Les prêteurs prêtent à des emprunteurs qui sont susceptibles de rembourser leurs prêts.

Les ARM sont considérablement moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe.

Quel prêt vous convient le mieux ?

Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, vous devez tenir compte d’un large éventail de facteurs personnels et les mettre en balance avec les réalités économiques d’un marché en constante évolution. Les finances personnelles des particuliers connaissent souvent des périodes d’avance et de recul, les taux d’intérêt augmentent et diminuent, et la vigueur de l’économie va et vient. Pour replacer votre choix de prêt dans le contexte de ces facteurs, posez-vous les questions suivantes :

• Quel montant de versement hypothécaire pouvez-vous vous permettre aujourd’hui ?
• Pourriez-vous encore vous permettre un ARM si les taux d’intérêt augmentent ?
• Combien de temps comptez-vous vivre sur la propriété ?
• Dans quelle direction vont les taux d’intérêt et pensez-vous que cette tendance va se poursuivre ?

Si vous envisagez de recourir à un MRA, vous devez calculer les chiffres afin de déterminer le pire des scénarios. Si vous pouvez encore vous le permettre si le prêt hypothécaire est ramené au plafond maximum à l’avenir, un ARM vous fera économiser de l’argent chaque mois. Idéalement, vous devriez utiliser les économies réalisées par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe pour effectuer des versements supplémentaires sur le capital chaque mois, de sorte que le montant total du prêt soit plus faible au moment du rétablissement du plafond, ce qui réduira encore les coûts.

Si les taux d’intérêt sont élevés et devraient baisser, un ARM vous permettra de profiter de la baisse, car vous n’êtes pas bloqué sur un taux particulier. Si les taux d’intérêt sont en hausse ou si un paiement régulier et prévisible est important pour vous, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être la solution.

Candidats aux ARM

Le propriétaire à court terme

Un ARM peut être un excellent choix si de faibles paiements à court terme sont votre principale exigence, ou si vous ne prévoyez pas de vivre dans la propriété assez longtemps pour que les taux augmentent. Comme mentionné précédemment, la durée de validité d’un ARM varie, généralement d’un an à sept ans. C’est pourquoi un ARM peut ne pas être judicieux pour les personnes qui prévoient de conserver leur maison plus longtemps que cela. Cependant, si vous savez que vous allez déménager dans un délai très court ou que vous ne prévoyez pas de conserver votre maison pendant des décennies, alors une ARM sera très judicieuse.

Disons que l’environnement des taux d’intérêt signifie que vous pouvez souscrire un ARM de cinq ans avec un taux d’intérêt de 3,5 %. Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, en comparaison, vous donnerait un taux d’intérêt de 4,25 %. Si vous prévoyez de déménager avant que le taux de cinq ans ne soit rétabli, vous allez économiser beaucoup d’argent sur les intérêts. Si, en revanche, vous décidez finalement de rester plus longtemps dans la maison, surtout si les taux sont plus élevés au moment de l’ajustement de votre prêt, alors le prêt hypothécaire coûtera plus cher que le prêt à taux fixe. Si, par contre, vous achetez une maison en vue de la transformer en un logement plus grand une fois que vous aurez fondé une famille – ou si vous pensez déménager pour travailler – alors un prêt hypothécaire à taux fixe peut vous convenir.

Le revenu d’appoint

Pour les personnes qui ont un revenu stable mais qui ne s’attendent pas à ce qu’il augmente de façon spectaculaire, un prêt hypothécaire à taux fixe est plus judicieux. Toutefois, si vous prévoyez une augmentation de vos revenus, le recours à un prêt hypothécaire à taux fixe pourrait vous éviter de payer beaucoup d’intérêts sur le long terme.

Disons que vous cherchez votre première maison et que vous venez d’obtenir un diplôme de médecine ou de droit ou un MBA. Il y a de fortes chances que vous gagniez plus d’argent dans les années à venir et que vous puissiez vous permettre d’augmenter vos paiements lorsque votre prêt sera soumis à un taux plus élevé. Dans ce cas, un ARM vous sera utile. Dans un autre scénario, si vous pensez commencer à recevoir de l’argent d’un trust à un certain âge, vous pourriez obtenir un MBA qui se réinitialise la même année.

Le type de remboursement (Pay-It-Off)

La souscription d’un prêt hypothécaire à taux variable est très intéressante pour les emprunteurs qui ont, ou auront, les liquidités nécessaires pour rembourser le prêt avant que le nouveau taux d’intérêt n’entre en vigueur. Bien que la grande majorité des Américains n’en fasse pas partie, il existe des situations dans lesquelles il est possible de le faire.

Prenez un emprunteur qui achète une maison et en vend une autre en même temps. Cette personne peut être obligée d’acheter la nouvelle maison alors que l’ancienne est sous contrat et, par conséquent, elle prendra un MRA d’un ou deux ans. Une fois que l’emprunteur dispose du produit de la vente, il peut se retourner pour rembourser l’ARM avec le produit de la vente de la maison.

Une autre situation dans laquelle un MRA serait judicieux est celle où vous pouvez vous permettre d’accélérer les paiements chaque mois de manière suffisante pour le rembourser avant qu’il ne soit réinitialisé. Le recours à cette stratégie peut être risqué, car la vie est faite de hasards et si vous pouvez vous permettre de faire des versements accélérés maintenant, si vous tombez malade, si vous perdez votre emploi ou si la chaudière s’éteint, cela peut ne plus être une option.

Quel que soit le type de prêt que vous choisissez, un choix judicieux vous permettra d’éviter des erreurs coûteuses. Une chose est sûre : N’optez pas pour l’ARM, car la mensualité la plus basse est le seul moyen de vous offrir la maison de vos rêves. Vous obtiendrez peut-être un taux similaire au moment de la réévaluation, mais c’est un pari risqué. Il est plus prudent de chercher une maison dont le prix est moins élevé.

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