Les prêts hypothécaires et les prêts sur la valeur nette de la maison sont deux méthodes d’emprunt qui impliquent que vous donniez votre maison en garantie, ou en caution, pour la dette. Cela signifie que le prêteur peut éventuellement saisir le logement si vous ne respectez pas vos échéances. Bien que les deux types de prêts partagent cette importante similitude, il existe des différences essentielles entre les deux.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires et les prêts sur la valeur nette de la maison sont tous deux des prêts dans lesquels vous donnez votre maison en garantie.
- L’une des principales différences entre un prêt sur valeur nette immobilière et un prêt hypothécaire traditionnel réside dans le fait que vous contractez un prêt sur valeur nette immobilière après avoir acquis la propriété (valeur nette), alors que vous contractez un prêt hypothécaire pour acheter la propriété et commencer à constituer une valeur nette immobilière.
- Les prêteurs ne vous autorisent généralement à hypothéquer que 80 % de la valeur d’une maison ; le pourcentage que vous pouvez emprunter par le biais d’un prêt sur valeur nette immobilière varie en fonction de la part de la maison que vous possédez directement.
- Le seuil total des déductions fiscales pour toutes les dettes résidentielles, qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’un prêt sur valeur nette immobilière, ou des deux, est actuellement de 750 000 dollars.
Hypothèques
Lorsque les gens utilisent le terme « hypothèque », ils parlent généralement d’une hypothèque traditionnelle, dans laquelle une institution financière, comme une banque ou une coopérative de crédit, prête à un emprunteur de l’argent pour acheter une résidence. Dans la plupart des cas, la banque prête jusqu’à 80 % de la valeur estimée de la maison ou du prix d’achat, le montant le plus faible étant retenu. Si, par exemple, vous achetez une maison dont la valeur est estimée à 200 000 dollars, vous pouvez bénéficier d’un prêt hypothécaire pouvant atteindre 160 000 dollars ; vous devez trouver les 20 % restants, soit 40 000 dollars, par vos propres moyens.
Certains prêts hypothécaires, tels que les prêts FHA, vous permettent de fournir beaucoup moins que cet acompte traditionnel de 20 %, à condition de payer l’assurance hypothécaire.
Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire peut être fixe (identique pendant toute la durée du prêt) ou variable (changeant chaque année, par exemple). L’emprunteur rembourse le montant du prêt plus les intérêts sur une durée fixe ; les durées les plus courantes sont de 30 ou 15 ans.
Si vous êtes en retard de paiement, le prêteur peut saisir votre maison dans le cadre d’une procédure appelée « saisie ». Le prêteur vend alors la maison, souvent lors d’une vente aux enchères, pour récupérer son argent. Dans ce cas, cette hypothèque (appelée « première » hypothèque) a priorité sur les prêts ultérieurs accordés sur la propriété, tels qu’un prêt sur la valeur nette du logement (parfois appelé « deuxième » hypothèque) ou une ligne de crédit sur la valeur nette du logement (HELOC). Le prêteur initial doit être intégralement remboursé avant que les prêteurs ultérieurs ne reçoivent le produit d’une vente forcée.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Prêts sur la valeur nette du logement
Un prêt sur la valeur nette du logement est également une hypothèque. La principale différence entre un prêt sur valeur nette immobilière et un prêt hypothécaire traditionnel est que vous contractez un prêt sur valeur nette immobilière après avoir acheté et accumulé des fonds propres dans la propriété, mais que vous obtenez un prêt hypothécaire pour pouvoir acheter (financer) la propriété en premier lieu – ensuite, vous commencez à accumuler des fonds propres dans celle-ci.
Comme son nom l’indique, un prêt sur la valeur nette d’une maison est garanti par la valeur nette de la propriété, c’est-à-dire la différence entre la valeur de la propriété et le solde du prêt hypothécaire existant. Par exemple, si vous devez 150 000 dollars sur une maison évaluée à 250 000 dollars, vous avez une valeur nette de 100 000 dollars. Si votre crédit est bon et que vous remplissez les conditions requises, vous pouvez contracter un prêt supplémentaire en utilisant ces 100 000 dollars comme garantie.
Comme un prêt hypothécaire traditionnel, un prêt sur la valeur nette du logement est un prêt à tempérament remboursé sur une durée déterminée. Les différents prêteurs ont des normes différentes quant au pourcentage de la valeur nette d’un logement qu’ils sont prêts à prêter, et la cote de crédit de l’emprunteur aide à prendre cette décision.
Ratio prêt/valeur (LTV)
Votre ratio prêt/valeur (LTV) est utilisé par les prêteurs pour déterminer la somme que vous pouvez emprunter. Voici comment calculer un ratio prêt/valeur : Ajoutez le montant que vous voulez emprunter au montant que vous devez encore sur votre maison et divisez ce chiffre par la valeur estimée de la maison ; le total est votre ratio prêt/valeur. Si vous êtes en mesure d’avoir remboursé une bonne partie de votre hypothèque – ou si la valeur de votre maison a considérablement augmenté – vous pourriez alors obtenir un prêt important.
Prêts hypothécaires de second rang
Dans de nombreux cas, un prêt sur la valeur nette du logement est considéré comme une seconde hypothèque, par exemple si l’emprunteur a déjà une hypothèque sur sa résidence. Si la maison fait l’objet d’une saisie, le prêteur détenant le prêt sur la valeur nette de la maison ne sera pas payé avant que le prêteur de la première hypothèque ne soit payé. Par conséquent, le risque du prêteur détenant le prêt sur valeur nette immobilière est plus élevé, c’est pourquoi ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.
Cependant, tous les prêts sur la valeur nette du logement ne sont pas des prêts hypothécaires de second rang. Un emprunteur qui possède son bien en toute liberté peut décider de contracter un prêt sur la valeur de son logement. Dans ce cas, le prêteur qui accorde le prêt sur la valeur nette du logement est considéré comme un titulaire de première hypothèque. Ces prêts peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés mais de frais de clôture moins élevés – par exemple, la transaction peut ne nécessiter qu’une simple évaluation.
Déductibilité fiscale des hypothèques et des prêts sur la valeur nette du logement
Ironiquement, les prêts immobiliers et les hypothèques se sont rapprochés sur un point : leur déductibilité fiscale. La raison : la loi de 2017 sur la réduction des impôts et l’emploi.
Avant la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi, vous ne pouviez déduire qu’un maximum de 100 000 $ de la dette sur un prêt sur la valeur nette de la maison.
En vertu de la loi, les intérêts d’un prêt hypothécaire sont déductibles des impôts pour les hypothèques d’un montant maximum de 1 million de dollars (si vous avez contracté le prêt avant le 15 décembre 2017) ou de 750 000 dollars (si vous l’avez contracté après cette date). Cette nouvelle limite s’applique également aux prêts sur la valeur nette du logement : 750 000 $ est désormais le seuil total de déduction de toutes les dettes résidentielles.
Mais il y a un hic. Autrefois, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts d’un prêt ou d’une ligne de crédit sur la valeur nette de leur maison, quelle que soit la manière dont ils utilisaient l’argent, que ce soit pour des travaux de rénovation ou pour rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé, comme les soldes de cartes de crédit ou les prêts étudiants. La loi a suspendu la déduction des intérêts payés sur les prêts sur valeur nette immobilière de 2018 à 2025, sauf s’ils sont utilisés pour « acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable qui garantit le prêt ».
L’IRS dit que c’est ainsi :
En vertu de la nouvelle loi… les intérêts d’un prêt sur la valeur nette d’une maison utilisé pour construire une annexe à une maison existante sont généralement déductibles, alors que les intérêts du même prêt utilisé pour payer les frais de subsistance personnels, tels que les dettes de carte de crédit, ne le sont pas. Comme dans la loi précédente, le prêt doit être garanti par la résidence principale ou secondaire du contribuable (appelée résidence qualifiée), ne pas dépasser le coût de la maison et remplir d’autres conditions.
Si le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire actuel est extrêmement bas, vous devriez probablement le laisser tranquille et utiliser un prêt sur valeur nette immobilière pour emprunter les fonds supplémentaires dont vous avez besoin. Mais n’oubliez pas que sa déductibilité fiscale est limitée, notamment en ce qui concerne l’utilisation de l’argent pour améliorer votre propriété.
Si les taux hypothécaires ont considérablement baissé depuis que vous avez contracté votre hypothèque actuelle – ou si vous avez besoin de cet argent à des fins sans rapport avec votre logement – vous devriez envisager un refinancement complet de votre hypothèque. Si vous refinancez, vous pouvez économiser sur l’argent supplémentaire que vous empruntez, car les prêts hypothécaires traditionnels sont assortis de taux d’intérêt plus bas que les prêts sur la valeur nette du logement, et vous pouvez peut-être obtenir un taux plus bas sur le solde que vous devez déjà.