La volatilité croissante du marché boursier, combinée à des taux d’intérêt toujours historiquement bas, fait que de nombreux investisseurs cherchent d’autres moyens d’obtenir un taux de rendement décent. Un créneau d’investissement souvent négligé est celui des privilèges fiscaux sur les biens immobiliers. Cette opportunité unique peut, dans certains cas, offrir aux investisseurs avertis d’excellents taux de rendement. Les privilèges immobiliers peuvent également comporter un risque important, ce qui signifie que les acheteurs novices doivent comprendre les règles et les pièges potentiels qui accompagnent ce type d’actif. Cet article traite des privilèges fiscaux, de la manière dont vous pouvez investir dans ces privilèges et des inconvénients liés à ce type de véhicule d’investissement.
Points clés à retenir
- Les privilèges sont vendus lors de ventes aux enchères qui impliquent parfois des guerres d’enchères.
- Si vous devez procéder à une saisie, il peut y avoir d’autres privilèges sur le bien qui vous empêchent d’en prendre possession.
- Si vous obtenez la propriété, il peut y avoir des dépenses imprévues telles que des réparations ou même l’expulsion des occupants actuels.
- Vous pouvez également investir dans des fonds de garantie immobilière.
Qu’est-ce qu’un privilège fiscal ?
Lorsqu’un propriétaire foncier ou un propriétaire d’habitation ne paie pas les taxes sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel la propriété est située a le pouvoir de constituer un privilège sur la propriété. Un privilège est une créance légale sur la propriété pour le montant impayé qui est dû. Les biens assortis d’un privilège ne peuvent être vendus ou refinancés tant que les taxes ne sont pas payées et que le privilège n’a pas été supprimé.
Lorsqu’un droit de gage est émis, un certificat de droit de gage fiscal est créé par la municipalité qui reflète le montant dû sur le bien, plus les intérêts ou pénalités dus. Ces certificats sont ensuite vendus aux enchères à l’investisseur le plus offrant. Les privilèges fiscaux peuvent être achetés pour quelques centaines de dollars seulement pour les très petites propriétés, mais la plupart coûtent beaucoup plus cher.
Les privilèges de l’impôt foncier peuvent être achetés auprès d’une municipalité, ce qui permet au propriétaire du privilège de percevoir les paiements avec intérêts ou de saisir la propriété.
Les privilèges fiscaux en chiffres
En 2017, environ 14 milliards de dollars d’impôts fonciers n’ont pas été payés, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax Lien Association (NTLA). Environ un tiers de ces privilèges sont ensuite vendus à des investisseurs privés. Les collectivités locales bénéficient des ventes privées car elles récupèrent immédiatement les sommes dues sur les biens en question. Trente États vendent des certificats de privilèges fiscaux, explique M. Westover.
Westover n’a pas de chiffres nationaux pour 2018, mais il note que dans l’État de Floride, les impôts fonciers impayés sont passés de 1,2 milliard de dollars en 2008 à 740 millions en 2018, « presque la moitié de ce qu’ils étaient au plus fort », et que la baisse de la disponibilité des privilèges pour les investisseurs est probablement une tendance nationale. « Avec une économie saine, il est logique que plus de gens paient leurs impôts fonciers », dit-il.
Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux ?
Les privilèges fiscaux peuvent être achetés de la même manière que les propriétés réelles peuvent être achetées et vendues aux enchères. Les ventes aux enchères peuvent se dérouler dans un lieu physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit faire une offre sur le taux d’intérêt du privilège, soit sur une prime qu’ils paieront pour celui-ci. L’investisseur qui est prêt à accepter le taux d’intérêt le plus bas ou à payer la prime la plus élevée se voit attribuer le privilège. Les acheteurs se lancent souvent dans des guerres d’enchères pour un bien donné, ce qui fait baisser le taux de rendement que récolte l’acheteur gagnant.
Le taux national de saisie des propriétés avec des privilèges fiscaux n’est que de 4 % environ, selon M. Westover. Mais il affirme que les acheteurs doivent être conscients du coût des réparations, ainsi que de toute autre inconnue qu’ils pourraient avoir à payer s’ils deviennent propriétaires de la propriété. Ceux qui deviennent ensuite propriétaires de ces biens peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables, comme l’expulsion des occupants actuels, ce qui peut nécessiter une assistance coûteuse de la part d’un gestionnaire immobilier ou d’un avocat.
Toute personne intéressée par l’achat d’un privilège fiscal doit commencer par décider quel type de propriété elle souhaite détenir un privilège, par exemple une propriété résidentielle ou commerciale, ou un terrain non aménagé par rapport à une propriété avec des améliorations. Ils peuvent ensuite contacter le trésorier de leur ville ou de leur comté pour savoir quand, où et comment se tiendra la prochaine vente aux enchères. Le bureau du trésorier peut indiquer à l’investisseur où obtenir une liste des privilèges de propriété dont la vente aux enchères est prévue, ainsi que les règles régissant la manière dont la vente se déroulera. Ces règles préciseront les conditions de pré-enregistrement, les modes de paiement acceptés et d’autres détails pertinents.
Les acheteurs doivent également faire preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne les biens disponibles car, dans certains cas, la valeur actuelle du bien peut être inférieure au montant du privilège. La NTLA conseille de diviser le montant nominal du privilège fiscal en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4 %, les acheteurs potentiels doivent se tenir à l’écart de cette propriété. En outre, il pourrait y avoir d’autres privilèges sur la propriété qui empêcheraient l’enchérisseur d’en prendre possession.
Chaque bien immobilier d’un comté donné ayant un privilège fiscal se voit attribuer un numéro au sein de sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d’obtenir des informations à leur sujet auprès du comté, ce qui peut souvent être fait en ligne. Pour chaque numéro, le comté dispose de l’adresse de la propriété, du nom du propriétaire, de la valeur imposable de la propriété, de la description légale et d’une description de l’état de la propriété, ainsi que de toute structure située sur les lieux.
Comment tirer profit d’un lien
Les investisseurs qui achètent des privilèges de taxe foncière sont généralement tenus de rembourser immédiatement et intégralement le montant du privilège à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l’émetteur du privilège fiscal perçoit le principal, les intérêts et les pénalités éventuelles, paie le détenteur du certificat de privilège, puis perçoit le certificat de privilège s’il n’est pas dans le dossier. Le propriétaire doit rembourser à l’investisseur le montant total du privilège plus les intérêts, qui peuvent aller de 5 à 36 % – le taux varie d’un État à l’autre – mais se situe généralement entre 10 et 12 %. Si l’investisseur a payé une prime pour le privilège, celle-ci peut être ajoutée au montant remboursé dans certains cas.
Le calendrier de remboursement dure généralement entre six mois et trois ans. Dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure de payer la totalité du privilège. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège dans le délai imparti, l’investisseur a le pouvoir de saisir le bien immobilier comme l’aurait fait la municipalité, bien que cela se produise très rarement.
Inconvénients de l’investissement dans les privilèges de l’impôt foncier
Bien que les privilèges fiscaux sur la propriété puissent rapporter des taux d’intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de se lancer dans cette aventure. Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d’expérience ou de connaissances dans le domaine de l’immobilier.
Les investisseurs doivent également se familiariser avec le bien réel sur lequel le privilège a été placé afin de s’assurer qu’ils peuvent récupérer l’argent auprès du propriétaire. Une propriété délabrée située au cœur d’un quartier de taudis n’est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d’intérêt promis, car le propriétaire peut être totalement incapable ou peu disposé à payer l’impôt dû. Les propriétés présentant des dommages environnementaux de toute sorte, comme ceux causés par des produits chimiques ou des matières dangereuses qui y ont été déposés, sont également généralement indésirables.
Les détenteurs de privilèges doivent savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leurs certificats. Ils doivent généralement informer le propriétaire par écrit de leur achat dans un délai déterminé, puis ils doivent leur envoyer une deuxième lettre de notification vers la fin de la période de remboursement si le paiement n’a pas été effectué intégralement à ce moment-là.
Les privilèges fiscaux ne sont pas non plus des instruments éternels. Nombre d’entre eux ont une date d’expiration après la fin de la période de remboursement. Une fois le privilège expiré, le détenteur du privilège devient incapable de recouvrer tout solde impayé. Si la propriété fait l’objet d’une saisie, le détenteur du privilège peut découvrir d’autres privilèges sur la propriété, ce qui peut rendre impossible l’obtention du titre de propriété.
De nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les fonds spéculatifs, se sont intéressées aux privilèges de propriété. Elles ont pu surenchérir sur la concurrence et faire baisser les rendements. Les investisseurs individuels ont donc eu plus de mal à trouver des privilèges rentables, et certains ont abandonné en conséquence. Toutefois, il existe maintenant des fonds qui investissent dans les privilèges, ce qui peut être un bon moyen pour un investisseur novice de pénétrer dans ce domaine avec un degré de risque moindre.
Les privilèges fiscaux sur les biens immobiliers peuvent constituer une alternative d’investissement viable pour les investisseurs expérimentés qui connaissent bien le marché immobilier. Ceux qui savent ce qu’ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des profits substantiels au fil du temps. Toutefois, les risques potentiels rendent cette solution inappropriée pour les investisseurs peu avertis.
Westover appelle les privilèges fiscaux sur la propriété « de bonnes opportunités pour ceux qui sont éduqués, sages et avertis – et un investissement terrible pour ceux qui ne font pas preuve de diligence raisonnable. Si vous achetez des terres marécageuses en Floride ou des terres désertiques en Arizona qui n’ont aucune valeur, il y a de fortes chances que le propriétaire ne vous rachète pas [en vous payant ses impôts avec intérêts] et que la terre que vous obtenez n’ait aucune valeur ». Pour plus d’informations sur les privilèges fiscaux sur les biens immobiliers, consultez votre agent immobilier ou votre conseiller financier.