Investir dans l’immobilier

Lorsque vous pensez à un investissement immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Bien entendu, les investisseurs immobiliers ont de nombreuses autres possibilités pour choisir leurs investissements, et ce ne sont pas toutes des propriétés physiques.

Points clés à retenir

• L’un des principaux moyens pour les investisseurs de gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif.
• Les flippers achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent avec profit.
• Les fonds d’investissement immobilier (REIT) offrent une exposition immobilière sans qu’il soit nécessaire de posséder, d’exploiter ou de financer des biens immobiliers.

L’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire depuis une cinquantaine d’années. Voici un aperçu des principales options offertes aux investisseurs individuels, ainsi que les raisons d’investir.

Propriétés à louer

Si vous investissez dans des biens locatifs, vous devenez propriétaire – vous devez donc vous demander si vous serez à l’aise dans ce rôle. En tant que propriétaire, vous serez responsable du paiement de l’hypothèque, des taxes foncières et des assurances, de l’entretien de la propriété, de la recherche de locataires et de la résolution de tout problème.

À moins que vous n’engagiez un gestionnaire immobilier pour s’occuper des détails, être propriétaire est un investissement concret. Selon votre situation, s’occuper de la propriété et des locataires peut être un travail 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et ce n’est pas toujours agréable. Cependant, si vous choisissez vos biens et vos locataires avec soin, vous pouvez réduire le risque d’avoir de gros problèmes.

L’un des moyens dont disposent les propriétaires pour gagner de l’argent est de percevoir un loyer. Le montant du loyer que vous pouvez demander dépend de l’endroit où se trouve le logement. Cependant, il peut être difficile de déterminer le meilleur loyer, car si vous en demandez trop, vous chasserez les locataires, et si vous en demandez trop peu, vous laisserez de l’argent sur la table. Une stratégie courante consiste à demander un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque ait été payée, moment auquel la majorité du loyer devient un bénéfice.

L’autre moyen principal pour les propriétaires de gagner de l’argent est l’appréciation. Si votre bien immobilier s’apprécie, vous pouvez le vendre avec un bénéfice (le moment venu) ou emprunter sur le capital pour faire votre prochain investissement. Bien que les biens immobiliers aient tendance à s’apprécier, il n’existe aucune garantie.

Prix historiques

L’immobilier a longtemps été considéré comme un investissement judicieux, et pour de bonnes raisons. Avant 2007, les données historiques sur le logement donnaient l’impression que les prix pouvaient continuer à grimper indéfiniment. À quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons aux États-Unis a augmenté chaque année entre 1963 et 2007 – le début de la Grande Récession.

Ce graphique de la Banque fédérale de réserve de St. Louis montre les prix de vente moyens entre 1963 et 2019 (les données les plus récentes disponibles). Les zones ombrées en gris clair indiquent les récessions aux États-Unis.

Bien sûr, le plus important ralentissement du marché immobilier avant la pandémie COVID-19 a coïncidé avec la Grande Récession. Les résultats de la crise du coronavirus ne sont pas encore visibles. Au milieu des fermetures, de l’éloignement social et des chiffres de chômage ahurissants, il est probable que les ventes de maisons diminueront considérablement. Bien que cela ne signifie pas nécessairement que les prix des maisons suivront, cela changera au moins la façon dont les gens achètent et vendent l’immobilier – au moins à court terme.

Retournement de maisons

Comme les day traders qui sont à des lieues des investisseurs buy-and-hold, les flippers immobiliers sont d’une tout autre race que les propriétaires buy-and-rent. Les flippers achètent des biens immobiliers dans l’intention de les conserver pendant une courte période – souvent pas plus de trois ou quatre mois – et de les vendre rapidement pour réaliser un bénéfice.

Il s’agit de deux approches principales pour retourner une propriété :

1. Réparation et mise à jour. Avec cette approche, vous achetez un bien immobilier dont vous pensez qu’il va prendre de la valeur grâce à certaines réparations et mises à jour. Idéalement, vous effectuez les travaux le plus rapidement possible, puis vous vendez à un prix qui dépasse votre investissement total (y compris les rénovations).
2. Détenir et revendre. Ce type de retournement fonctionne différemment. Au lieu d’acheter un bien et de le remettre en état, vous achetez sur un marché en forte hausse, le conservez pendant quelques mois, puis le revendez à profit.

Quel que soit le type de retournement, vous courez le risque de ne pas pouvoir décharger la propriété à un prix qui vous permettra de réaliser un bénéfice. Cela peut représenter un défi car les flippers ne gardent généralement pas assez de liquidités pour payer les hypothèques sur les propriétés à long terme. Néanmoins, le flipper peut être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier s’il est bien fait.

REITs

Un fonds de placement immobilier (REIT) est créé lorsqu’une société (ou une fiducie) est constituée pour utiliser l’argent des investisseurs afin d’acheter, d’exploiter et de vendre des biens immobiliers productifs. Les REIT sont achetés et vendus sur les grandes places boursières, tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (ETF).

Pour être qualifiée de FPI, l’entité doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, rongeant ainsi les rendements qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires qui versent des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs qui souhaitent un revenu régulier, bien qu’elles offrent également la possibilité d’une appréciation. Les FPI investissent dans divers biens immobiliers, tels que des centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI sont spécialisées dans ce domaine), des établissements de santé, des prêts hypothécaires et des immeubles de bureaux. Par rapport à d’autres types de placements immobiliers, les FPI ont l’avantage d’être très liquides.

Groupes d’investissement immobilier

Les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont en quelque sorte de petits fonds communs de placement pour les immeubles locatifs. Si vous souhaitez posséder un bien immobilier locatif mais que vous ne voulez pas avoir les tracas d’un propriétaire, un groupe d’investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une société achètera ou construira un ensemble d’immeubles, souvent des appartements, puis permettra à des investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes. Mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère toutes les unités et s’occupe de l’entretien, de la publicité et de la recherche de locataires. En échange de cette gestion, la société prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement. Dans la version standard, le bail est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. Cela signifie que vous recevrez suffisamment d’argent pour payer l’hypothèque même si votre logement est vide.

La qualité d’un groupe d’investissement dépend entièrement de la société qui le propose. En théorie, il s’agit d’un moyen sûr de se lancer dans l’investissement immobilier, mais les groupes peuvent exiger le genre de frais élevés qui hantent le secteur des fonds communs de placement. Comme pour tous les investissements, la recherche est essentielle.

Sociétés en commandite immobilières

Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d’investissement immobilier. Il s’agit d’une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de biens, ou parfois un seul bien. Cependant, les RELP existent pour un nombre limité d’années.

Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de développement immobilier sert d’associé général. Des investisseurs extérieurs sont ensuite recherchés pour assurer le financement du projet immobilier, en échange d’une part de propriété en tant que commanditaires. Les partenaires peuvent recevoir des distributions périodiques des revenus générés par les propriétés du RELP, mais le véritable gain vient lorsque les propriétés sont vendues – avec de la chance, avec un profit considérable – et que le RELP se dissout en cours de route.

Fonds communs de placement immobilier

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des sociétés de placement immobilier et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un montant de capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant des sociétés de placement immobilier individuelles.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage important pour les investisseurs de détail est l’information analytique et de recherche fournie par le fonds. Celles-ci peuvent inclure des détails sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et les performances d’investissements immobiliers spécifiques et en tant que catégorie d’actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, en surpondérant tactiquement certains types de biens ou certaines régions afin de maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier peut améliorer le profil risque/rendement du portefeuille d’un investisseur, en offrant des rendements compétitifs ajustés au risque. En général, le marché immobilier est peu volatil, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également intéressant par rapport à des sources de revenus plus traditionnelles. Cette classe d’actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement attrayante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec d’autres grandes catégories d’actifs, ce qui signifie que lorsque les actions sont à la baisse, l’immobilier est souvent à la hausse. Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et fournir un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture : Moins de véhicules directs et cotés en bourse, tels que les sociétés de placement immobilier (REIT), vont refléter la performance globale du marché boursier.

Certains analystes pensent que les REIT et le marché boursier seront plus corrélés, maintenant que les actions des REIT sont représentées dans le S&P 500.

Parce qu’il est étayé par des briques et du mortier, l’immobilier direct comporte également moins de conflits entre mandants et mandataires, ou la mesure dans laquelle l’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d’investissement les plus indirectes bénéficient d’une certaine protection. Les sociétés de placement immobilier, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90 %) soit versé sous forme de dividendes.

Couverture de l’inflation

La capacité de l’immobilier à couvrir l’inflation découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande de biens immobiliers. Au fur et à mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers entraîne une hausse des loyers, ce qui se traduit par une augmentation de la valeur du capital. Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous forme d’appréciation du capital.

Le pouvoir de levier

À l’exception des sociétés de placement immobilier (REIT), l’investissement dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible aux investisseurs boursiers : l’effet de levier. Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat – à moins que vous n’achetiez sur marge. Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter reste bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à ce mode de financement magique qu’est l’hypothèque.

La plupart des hypothèques conventionnelles exigent une mise de fonds de 20 %. Toutefois, selon l’endroit où vous vivez, vous pouvez trouver un prêt hypothécaire qui n’exige que 5 %. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et le capital qu’elle contient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien entendu, le montant de votre prêt hypothécaire a une incidence sur le montant de la propriété que vous détenez effectivement, mais vous le contrôlez dès la signature des documents.

C’est ce qui enhardit les propriétaires de biens immobiliers et les propriétaires de maisons. Ils peuvent prendre une deuxième hypothèque sur leur maison et verser des acomptes sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils les louent pour que les locataires paient l’hypothèque ou qu’ils attendent une occasion de vendre pour faire un bénéfice, ils contrôlent ces biens, même s’ils n’ont payé qu’une petite partie de la valeur totale.

L’immobilier peut être un investissement judicieux, susceptible de fournir un revenu régulier et de constituer une richesse. Toutefois, l’un des inconvénients de l’investissement dans l’immobilier est l’illiquidité : la difficulté relative de convertir un actif en espèces et des espèces en un actif.

Contrairement à une transaction d’actions ou d’obligations, qui peut être réalisée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour être conclue. Même avec l’aide d’un courtier, le simple fait de trouver la bonne contrepartie peut représenter quelques semaines de travail. Bien entendu, les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et un meilleur prix sur le marché. Mais ils se font au prix d’une plus grande volatilité et d’avantages de diversification moindres, car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs.

Comme pour tout investissement, gardez des attentes réalistes et assurez-vous de faire vos devoirs et vos recherches avant de prendre une décision.