L’accession à la propriété a toujours fait partie du rêve américain. C’est pourquoi de nombreuses personnes acceptent d’être propriétaires d’une maison comme une chose juste, voire obligatoire, sans en considérer les avantages et les risques. Si vous envisagez d’acheter une maison, vous devez connaître et examiner les avantages et les inconvénients de l’investissement que vous allez faire – comme vous le feriez pour toute décision d’investissement – avant de signer sur la ligne pointillée.
Points clés à retenir
- Si vous envisagez de devenir propriétaire, prenez connaissance des avantages et des risques potentiels avant de conclure l’affaire.
- Les avantages d’un investissement dans une maison comprennent la plus-value, la valeur nette de la maison, les déductions fiscales et les dépenses déductibles.
- Les risques et les réserves liés à l’investissement dans une maison peuvent inclure des coûts initiaux élevés, une dépréciation et un manque de liquidité.
Investissement attrayant à long terme
L’appréciation représente l’augmentation de la valeur des maisons au fil du temps. Les prix de l’immobilier sont cycliques, et les propriétaires ne doivent pas s’attendre à ce que la valeur de leur propriété augmente de manière drastique à court terme. Mais si vous restez dans votre maison assez longtemps, il y a de fortes chances que vous puissiez vendre votre maison à profit en raison de l’appréciation plus tard dans l’avenir.
En fait, l’achat d’une maison est l’un des meilleurs investissements à long terme que vous puissiez faire.
Malgré quelques baisses spectaculaires, comme celle enregistrée en 2008-10, l’immobilier résidentiel a tendance à prendre de la valeur. Selon la Banque de la Réserve fédérale de Saint-Louis, le prix moyen des maisons vendues aux États-Unis est passé de 340 400 dollars au troisième trimestre 2014 à 382 700 dollars au troisième trimestre 2019, soit une augmentation de plus de 10 % de la valeur en cinq ans.
Revenons une décennie en arrière, lorsque le foyer moyen rapportait 274 100 dollars (troisième trimestre 2009), et que l’on constate une augmentation de 39 %. Ce n’est pas un mauvais retour sur investissement (ROI) qui vous permet aussi de vous loger.
L’immobilier s’apprécie principalement en raison du terrain sur lequel se trouve la maison, alors que la structure réelle se déprécie au fil du temps. L’expression « emplacement, emplacement, emplacement » n’est donc pas seulement un slogan immobilier, mais une considération très importante lors de l’achat d’une maison. Le quartier avec les commodités qu’il apporte – quartiers scolaires, parcs, état des routes, etc. – et la ville où se trouve la maison sont autant de facteurs qui entrent en ligne de compte dans l’appréciation de la propriété.
Imaginez une maison qui est délabrée et délabrée au point d’être inhabitable. Le terrain situé sous la maison peut encore valoir une somme d’argent importante – plus que la résidence, dans ce cas. Un vendeur peut envisager de la vendre telle quelle (avec la structure encore intacte) ou de dépenser un peu plus pour démolir la maison et vendre le terrain à un prix plus élevé par lui-même.
Construire l’équité
La valeur nette de la maison représente la différence entre le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire et le prix ou la valeur marchande de votre maison. La valeur nette de la maison et la plus-value peuvent être considérées ensemble. Comme indiqué ci-dessus, la valeur marchande de votre maison augmentera probablement au fil du temps.
Vos fonds propres augmentent également au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, une partie moins importante de votre paiement étant consacrée aux intérêts et une autre à la réduction du solde de votre prêt.
L’appréciation est la variation de la valeur de votre maison au fil du temps, tandis que la valeur nette du logement est la différence entre le solde de votre prêt hypothécaire et la valeur marchande de votre maison.
La constitution de fonds propres prend un certain temps, car il faut du temps pour réduire le solde du capital du prêt hypothécaire – à moins, bien sûr, que vous ne fassiez une mise de fonds importante ou des remboursements anticipés réguliers.
Une chose à garder à l’esprit, cependant, est que la durée de possession de votre maison est un facteur important dans le montant de votre capital et l’appréciation que vous pouvez en tirer. Plus vous la gardez longtemps, plus vous obtenez de fonds propres.
En remboursant votre prêt hypothécaire et en réduisant le montant que vous devez, sans vous en rendre compte, vous économisez à mesure que la valeur de votre maison augmente – tout comme la valeur de votre compte d’épargne augmente avec les intérêts. Lorsque vous vendrez, vous récupérerez probablement chaque dollar que vous aurez versé et même plus, à condition de rester assez longtemps dans votre maison. Au fil du temps, le rendement moyen de 6 % (taux d’intérêt) de votre épargne devrait plus que couvrir
vos dépenses.
Un autre avantage est que la valeur nette de la maison offre une certaine souplesse pour obtenir un prêt lié au montant de la valeur nette de votre maison. De nombreux investisseurs suivent simultanément la valeur nette de leur maison et l’appréciation de leur maison. Si un investisseur pense que la valeur de sa maison s’apprécie beaucoup, il peut reporter un prêt sur la valeur nette de la maison pour avoir une meilleure chance de réaliser la plus-value d’un vendeur.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Lieu, lieu, lieu
Bien que le remboursement de votre prêt hypothécaire fonctionne de la même manière quel que soit votre lieu de résidence, la croissance de la valeur du marché varie selon l’endroit. Selon l’indice des prix de l’immobilier (HPI) de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA), les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 32,88 % sur la période de cinq ans se terminant le 31 décembre 2019, dans l’ensemble des États-Unis. Cependant, les prix dans la division de recensement du Moyen Atlantique n’ont augmenté que de 23,21%, et les prix dans la division de recensement du Pacifique ont augmenté en moyenne de 40,39%.
Pour savoir comment cela peut affecter les prix là où vous comptez acheter, consultez le tableau complet de la FHFA ci-dessous :
| Variation en pourcentage du prix des logements aux États-Unis, période se terminant le 31 août 2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Division |
Classement des divisions |
Un an |
Trimestre |
Cinq ans |
Depuis le premier trimestre 1991 |
|
ÉTATS-UNIS |
4.94% |
1.11% |
32.93% |
174.44% |
|
|
Montagne |
1 |
6.91% |
1.77% |
47.18% |
276.71% |
|
Pacifique |
2 |
4.45% |
1.08% |
41.04% |
218.63% |
|
Atlantique Sud |
3 |
4.96% |
1.02% |
36.39% |
177.94% |
|
Centre Sud Ouest |
4 |
4.65% |
1.02% |
30.75% |
188.76% |
|
Centre Sud Est |
5 |
5.27% |
0.99% |
29.59% |
149.60% |
|
Est Centre-Nord |
6 |
5.16% |
1.15% |
30.25% |
128.07% |
|
Nouvelle-Angleterre |
7 |
4.67% |
1.35% |
24.41% |
152.51% |
|
Ouest Centre-Nord |
8 |
4.78% |
1.16% |
28.60% |
171.64% |
|
Atlantique moyen |
9 |
4.04% |
0.76% |
22.26% |
146.18% |
Exclusion des gains en capital
Vous finirez par vendre votre maison. Dans ce cas, la loi vous permet de conserver les bénéfices et de ne pas payer d’impôt sur les plus-values. Enfin, pas nécessairement tous les bénéfices. L’Internal Revenue Service (IRS) autorise un bénéfice exonéré d’impôt pouvant atteindre 250 000 dollars pour les propriétaires célibataires et 500 000 dollars pour les couples mariés – pour votre résidence principale uniquement, et non pour une résidence secondaire ou une propriété de vacances.
Il y a quelques conditions à remplir pour bénéficier de cette exclusion. Vous devez être propriétaire du logement depuis au moins deux ans – 24 mois – au cours des cinq dernières années jusqu’à la date de clôture. La condition de résidence stipule que vous devez avoir vécu dans la maison pendant au moins 730 jours, ou deux ans, au cours des cinq années précédant la vente. La dernière condition, celle du retour en arrière, stipule que vous n’avez pas tiré profit de la vente d’une autre résidence principale au cours de la période de deux ans précédant la vente la plus récente.
Déductions fiscales
Après appréciation, l’avantage de l’accession à la propriété qui est le plus souvent cité est la déduction fiscale ou l’épargne. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez déduire une partie des dépenses liées à la propriété de cette maison des impôts que vous payez au gouvernement. Cela comprend les intérêts hypothécaires sur votre résidence principale et sur une résidence secondaire, qui peuvent s’élever à des milliers de dollars par an.
Les intérêts sur les prêts immobiliers ou les lignes de crédit immobilier (HELOC) sont également déductibles si les fonds sont utilisés pour améliorer considérablement votre logement. Vous pouvez également déduire jusqu’à 10 000 dollars de taxes d’État et locales (SALT), y compris les taxes foncières.
L’effet de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi
La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi, adoptée en décembre 2017, a apporté des changements substantiels aux parties du code des impôts qui concernent l’accession à la propriété. À moins qu’un futur Congrès ne modifie la loi, toutes les dispositions expireront après le 31 décembre 2025. Mais pour l’instant, les modifications apportées à cette loi ont réduit la valeur de la propriété d’un logement.
La loi limite la déduction des intérêts hypothécaires à 750 000 $ de la dette hypothécaire totale, y compris pour une première et une deuxième résidence et pour tout prêt de capital immobilier ou de HELOC. La limite précédente était de 1 000 000 $ de dettes hypothécaires plus 100 000 $ de dettes liées à la valeur nette du logement.
Il existe une exception autorisant une dette hypothécaire totale de 1 000 000 $ si vous avez acheté votre maison au plus tard le 16 décembre 2017. Cette disposition s’applique même si vous refinancez (refi) cette ancienne hypothèque. Les intérêts du prêt sur la valeur nette de la maison ne sont déductibles que si l’argent est utilisé pour des améliorations substantielles de la maison sur laquelle vous avez contracté le prêt. Auparavant, les intérêts jusqu’à 100 000 $ étaient déductibles, quelle que soit l’utilisation de l’argent de la valeur nette de la maison.
La loi a également fixé le plafond de la déduction SALT à 10 000 $. Auparavant, tous les paiements SALT étaient déductibles, sauf si vous étiez soumis à l’impôt minimum de remplacement. D’autres nouvelles dispositions comprennent des restrictions sur les demandes de remboursement des pertes subies par les victimes, sauf pour les catastrophes déclarées au niveau fédéral. La déduction pour frais de déménagement n’existe plus, sauf pour les militaires en service actif qui déménagent pour des raisons professionnelles.
Tous ces changements ont réduit la valeur de la possession d’une maison – notamment le fait qu’avec le doublement de la déduction standard (une autre caractéristique de la loi), moins de personnes auront suffisamment de déductions pour remplir l’annexe A au lieu de prendre la déduction standard.
Le fait que vous puissiez bénéficier d’une déduction fiscale ne signifie donc pas qu’elle vous sera utile en fin de compte. La limitation sévère de la déduction SALT sera particulièrement préjudiciable à la réduction des déductions disponibles pour les personnes qui vivent dans des États fortement taxés.
Coûts initiaux élevés
Le coût d’un investissement dans une maison peut être élevé – vos dépenses dépassent le prix de vente de la propriété et le taux d’intérêt de votre hypothèque. Pour commencer, vous pouvez vous attendre à payer entre 2 et 5 % du prix d’achat en frais de clôture. Parmi les frais de clôture les plus courants figurent les frais de dossier, les frais d’évaluation, les frais d’avocat, les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire, l’inspection du logement, la prime d’assurance du propriétaire pour la première année, la recherche de titres, l’assurance des titres, les points (intérêts prépayés), les frais d’établissement, les frais d’enregistrement et les frais d’expertise.
Selon les experts, vous devriez prévoir de rester dans votre maison pendant au moins cinq ans pour récupérer ces frais.
Dépréciation potentielle
Toutes les maisons ne prennent pas de la valeur. La crise du logement de 2008 a eu pour conséquence que de nombreux propriétaires sont sous l’eau, ce qui signifie que vous devez plus sur votre prêt hypothécaire que la valeur de votre maison. Il n’est pas nécessaire d’avoir une crise du logement pour que les prix des maisons stagnent ou baissent. Les conditions économiques régionales ou locales peuvent faire en sorte que la valeur des maisons ne suive pas l’inflation.
N’oubliez pas non plus que la structure dans laquelle vous vivez se dépréciera avec le temps. Cela peut être dû à l’usure de la propriété ou à un manque d’entretien et de réparations.
Fierté et responsabilités financières
Un avantage souvent cité de l’accession à la propriété est le fait de savoir que vous possédez votre petit coin de terre. Vous pouvez personnaliser votre maison, la remodeler, la peindre et la décorer sans devoir obtenir l’autorisation d’un propriétaire.
La propriété s’accompagne toutefois de responsabilités. Vous devez payer votre hypothèque ou risquer de perdre votre maison et la valeur nette que vous avez construite. L’entretien et la maintenance sont à votre charge. Vous ne pouvez pas appeler le propriétaire à 2 heures du matin pour faire réparer une conduite d’eau qui fuit. Si le toit est endommagé, vous devez le réparer – ou le faire réparer – vous-même. La tonte du gazon, le déneigement, l’assurance habitation et l’assurance responsabilité civile vous incombent.
Illiquidité
Contrairement aux stocks, qui peuvent être vendus en quelques jours, les maisons prennent généralement beaucoup plus de temps à se décharger. Le fait que vous puissiez avoir accès à 500 000 dollars de plus-values exonérées d’impôt ne signifie pas que vous y avez facilement accès. En attendant, vous devez toujours effectuer des versements hypothécaires et entretenir la maison jusqu’à sa vente.
Une maison est un investissement qui comporte de nombreux avantages mais aussi des risques, ce qui en fait un investissement qui n’est pas pour tout le monde. Il est important de peser les avantages de l’investissement par rapport aux risques. Une comparaison rationnelle des avantages et des inconvénients peut vous aider à décider si vous devez investir votre argent dans une maison ou si vous pouvez obtenir de meilleurs rendements ailleurs.