Vous vous demandez comment investir dans l’immobilier ? De nombreux investisseurs qui veulent exploiter le secteur de l’immobilier comparent les sociétés de placement immobilier à des biens immobiliers réels et tangibles. Les FPI – ou fonds de placement immobilier – sont des sociétés qui agissent comme des fonds communs de placement pour l’investissement immobilier. Vous pouvez investir dans une société de placement immobilier sans avoir à posséder ou à gérer vous-même un bien immobilier. Vous pouvez également opter pour un investissement immobilier direct et acheter des propriétés résidentielles ou commerciales.
Points clés à retenir
- Les sociétés de placement immobilier permettent aux investisseurs individuels de gagner de l’argent sur l’immobilier sans avoir à posséder ou à gérer des biens physiques.
- L’immobilier direct offre plus d’avantages fiscaux que les investissements dans les REIT et permet aux investisseurs de mieux contrôler les décisions prises.
- De nombreuses sociétés de placement immobilier sont cotées en bourse, ce qui les rend plus faciles à acheter et à vendre que les biens immobiliers traditionnels.
Immobilier direct
Avec un investissement immobilier direct, vous achetez une propriété spécifique ou une participation dans une propriété, comme un complexe d’appartements (résidentiel) ou un centre commercial (commercial). Les investisseurs immobiliers directs gagnent de l’argent grâce aux revenus locatifs, aux plus-values et aux profits générés par toute activité commerciale qui dépend de l’immobilier.
Avantages de l’investissement direct dans l’immobilier
L’un des avantages de l’investissement dans des biens physiques est la possibilité de générer un flux de trésorerie substantiel ainsi que la possibilité de profiter de nombreux avantages fiscaux pour compenser ce revenu. Par exemple, vous pouvez déduire les coûts ordinaires et nécessaires pour gérer, conserver et entretenir la propriété. Un autre avantage fiscal important concerne l’amortissement, qui permet de déduire les coûts d’achat et d’amélioration d’une propriété sur sa durée de vie utile (et de réduire ainsi votre revenu imposable).
Bien sûr, il y a aussi l’appréciation. Bien que le marché immobilier fluctue comme la bourse, les prix des biens immobiliers augmentent généralement avec le temps, de sorte que vous pouvez vendre plus tard à un prix plus élevé.
Autre avantage : vous avez plus de contrôle sur la prise de décision que dans le cas des sociétés de placement immobilier. Par exemple, vous pouvez sélectionner uniquement les biens immobiliers qui correspondent à vos préférences en matière d’emplacement, de type de bien et de structure de financement. Vous pouvez également fixer le prix des loyers, choisir les locataires et décider du nombre de biens à acheter.
Inconvénients des investissements immobiliers directs
L’un des principaux inconvénients de l’investissement direct est qu’il nécessite beaucoup de temps et d’énergie (sweat equity) si vous voulez réussir. Vous devez faire face aux problèmes des locataires, aux urgences de maintenance et à votre responsabilité en cas d’accident sur la propriété.
Le financement peut constituer un autre inconvénient. De nombreux investisseurs doivent contracter un prêt hypothécaire ou un autre type de financement pour payer leurs investissements. Si le marché s’effondre ou si vous avez des difficultés à trouver des locataires de qualité, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser le prêt.
Un autre point négatif est que l’immobilier n’est pas un actif liquide. Cela signifie que vous ne pourrez probablement pas le vendre rapidement si vous avez besoin de liquidités en cas d’urgence.
Pour
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Flux de trésorerie positif et appréciation
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Avantages fiscaux
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Contrôle des décisions
Contre
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Nécessite du temps et de l’énergie
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Risque de défaut de financement
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Illiquide (pas facile à acheter et à vendre)
REIT
Une FPI est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers ou des actifs liés à l’immobilier produisant des revenus. Sur le modèle des fonds communs de placement, les REIT mettent en commun le capital de nombreux investisseurs.
Aujourd’hui, il existe aux États-Unis plus de 225 sociétés de placement immobilier (REIT) qui opèrent sur les principales places boursières et qui sont enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Ces sociétés de placement immobilier ont une capitalisation boursière combinée de plus de 1 000 milliards de dollars. Dans le monde entier, plus de 35 pays proposent actuellement des REIT.
Les sociétés de placement immobilier peuvent convenir aux nouveaux investisseurs ayant une expérience limitée de l’immobilier et souhaitant diversifier leur portefeuille sans prendre une tonne de risques.
Avantages des FPI
Le plus grand avantage des sociétés de placement immobilier est peut-être que les investisseurs individuels peuvent accéder aux bénéfices de l’immobilier sans devoir posséder, exploiter ou financer directement des biens. Elles offrent un moyen peu coûteux d’investir dans le marché immobilier. Vous pouvez investir dans un fonds avec seulement 500 dollars, ce qui est beaucoup moins cher qu’un investissement direct dans l’immobilier.
Un autre avantage est que les FPI offrent un potentiel de rendement total attrayant. Selon la loi, les FPI doivent verser au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires, et il n’est pas rare de voir un rendement de 5 %, voire plus, sur les dividendes. Les FPI doivent également avoir un potentiel d’appréciation du capital à mesure que la valeur des actifs sous-jacents augmente.
Un autre avantage important est la liquidité. Comme pour les actions, vous pouvez acheter et vendre des actions REIT sur un marché boursier. En général, les FPI se négocient en gros volume, ce qui signifie que vous pouvez vous mettre en position ou vous en retirer quand vous le voulez (ou le devez).
Les inconvénients des FPI
Bien sûr, les sociétés de placement immobilier présentent certains inconvénients. Tout d’abord, la plupart des dividendes des REIT ne sont pas considérés comme des « dividendes qualifiés », et sont donc imposés à un taux plus élevé. C’est une chose à laquelle il faut être particulièrement attentif si vous possédez des REIT sur un compte de courtage imposable. N’oubliez pas que vous pouvez détenir des REIT sur un compte Roth IRA fiscalement avantageux.
Une autre escroquerie est que les sociétés de placement immobilier peuvent être très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, et que la hausse des taux d’intérêt est néfaste pour les prix des sociétés de placement immobilier. En général, les prix des REIT et les rendements du Trésor ont une relation inverse : lorsque l’un monte, l’autre descend, et vice versa.
Un autre inconvénient est que si les sociétés de placement immobilier peuvent vous aider à diversifier votre portefeuille d’investissement global, la plupart des sociétés de placement immobilier individuelles ne sont pas du tout diversifiées. En effet, elles se concentrent sur un type de bien spécifique, comme les bureaux ou les centres commerciaux. Si une société de placement immobilier investit uniquement dans des hôtels, par exemple, et que les chars d’économie ou les gens cessent de voyager (pensez à COVID-19), vous pouvez être exposé à des risques spécifiques à l’immobilier.
Pour
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Profiter de l’immobilier sans avoir à posséder, gérer ou financer des biens
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Des dividendes supérieurs à la moyenne et un potentiel d’appréciation
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Liquide (facile à acheter et à vendre)
Contre
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Pas d’avantages fiscaux
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Sensible aux fluctuations des taux d’intérêt
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Risques spécifiques à la propriété
L’investissement immobilier direct peut être un meilleur choix si vous voulez des liquidités, des avantages fiscaux pour compenser ce revenu et un grand potentiel d’appréciation. C’est également une bonne solution si vous souhaitez avoir un meilleur contrôle sur vos investissements et si vous aimez une approche de terrain.
Les sociétés de placement immobilier sont utiles aux investisseurs qui ne veulent pas exploiter et gérer des biens immobiliers, ainsi qu’à ceux qui n’ont pas l’argent ou ne peuvent pas obtenir le financement nécessaire pour acheter des biens immobiliers. Les sociétés de placement immobilier sont également un bon moyen pour les investisseurs immobiliers débutants d’acquérir une certaine expérience dans le secteur.