Il y a de bonnes raisons d’être propriétaire à la retraite, mais il y a aussi de nombreux arguments en faveur de la location. Cette dernière peut être moins coûteuse si elle vous permet de ne pas avoir à payer l’entretien et les réparations. En revanche, être propriétaire peut être moins stressant si vous n’avez pas à vous inquiéter qu’un propriétaire augmente votre loyer.
Quelle que soit la voie que vous empruntez, les frais de logement seront l’une de vos principales dépenses mensuelles à la retraite. Voici quelques facteurs à prendre en compte lorsque vous décidez de louer ou d’acheter un logement.
Points clés à retenir
- Les frais de logement feront partie de votre budget de retraite, que vous soyez locataire ou propriétaire.
- Les fluctuations de la valeur marchande, les dépenses d’entretien imprévues et les franchises d’assurance peuvent augmenter les coûts de propriété.
- Bien que les maisons puissent être des actifs précieux à posséder, elles ne doivent pas être achetées principalement pour investir.
- La propriété offre, entre autres, une stabilité, des avantages fiscaux et une certaine équité.
- La location offre plus de souplesse et de liquidité, et vous dépenserez moins d’argent (et de temps) pour l’entretien.
Implications fiscales
En analysant la question de l’accession à la propriété par rapport à la location, il faut tenir compte des implications fiscales. À partir des déclarations déposées en 2019, les intérêts des prêts hypothécaires admissibles de 750 000 $ ou moins sont déductibles pour un couple qui dépose une déclaration conjointe. (Si vous avez acheté votre maison avant le 16 décembre 2017, vous pouvez toujours déduire les intérêts d’un prêt hypothécaire d’un million de dollars ou moins en vertu de la loi précédente).
Cependant, maintenant que les déductions de la taxe foncière, autrefois une aubaine pour les contribuables (surtout dans les régions riches), sont plafonnées à 10 000 $ et que la déduction standard a presque doublé, grâce à la loi de 2017 sur la réduction des impôts et l’emploi, le nombre de personnes susceptibles de profiter de cette économie en détaillant leurs déductions est considérablement réduit. Les frais de location ne sont pas déductibles des impôts, de sorte que les locataires n’ont pas accès à ces économies potentielles.
Risques à prendre en compte
En théorie, l’achat d’une maison après la retraite vous permet d’en avoir plus pour votre argent que la location. Cependant, l’accession à la propriété comporte également des risques financiers importants. Des problèmes tels que les fluctuations de la valeur marchande, les dépenses d’entretien imprévues et les franchises d’assurance peuvent augmenter les coûts au-delà de ceux de la location. Quelle que soit l’option que vous choisissez, n’oubliez pas de tenir compte de l’inflation – les loyers, les impôts et les frais d’assurance augmentent avec le temps.
Un autre problème majeur est le risque d’entretien associé à la propriété. Louer, c’est comme souscrire une police d’assurance pour l’entretien ; les locataires ne sont pas responsables des coûts d’entretien régulier, des pannes d’équipement ou des catastrophes telles que les tempêtes ou les inondations. Le propriétaire doit se préoccuper de ces coûts imprévus – tout comme les propriétaires.
Une opportunité d’investissement ?
Bien que l’immobilier puisse offrir de bonnes possibilités d’investissement, une résidence ne doit pas être achetée uniquement pour cette raison. Le logement est un coût de la vie inévitable, et la liquidation d’un investissement ne doit pas impliquer la recherche d’un autre lieu de résidence. Les retraités ne doivent pas tenir compte de l’aspect investissement de la propriété lorsqu’ils planifient les coûts de logement.
« L’un des plus grands mythes de l’accession à la propriété est qu’il s’agit d’un investissement. Ce n’est pas le cas », déclare Kirk Chisholm, gestionnaire de fortune et directeur de l’Innovative Advisory Group à Lexington, Massachusetts. Chisholm ajoute :
Posséder une maison dans laquelle vous vivez est une dépense, pas un investissement. Un investissement est un investissement qui génère un flux de trésorerie. Bien sûr, la possession d’un logement présente certains avantages, mais si l’on tient compte des coûts, de l’immobilisation de grandes quantités de capital, de l’illiquidité du logement et du fait que les prix des logements n’augmentent pas toujours, cela constitue un « investissement » beaucoup moins intéressant.
Pour utiliser réellement une maison comme investissement, un propriétaire devrait acheter à bas prix et vendre des maisons à prix élevé de manière opportuniste. Cependant, en vendant une maison pour faire un profit lorsque les prix sont élevés, on prend le risque de se faire évincer du marché si les prix continuent à augmenter. Les personnes disposant d’un budget fixe, comme la plupart des retraités, peuvent ne pas être en mesure d’acheter une autre maison ou un autre appartement et se retrouveront plutôt avec un propriétaire.
D’une certaine manière, la location peut être l’équivalent économique de la mise à découvert d’un stock. Si vous pensez que le prix des logements va baisser, vous pouvez louer une résidence, attendre que les prix baissent et acheter une maison plus tard. Se tromper sur l’orientation des prix du logement et finir par payer un prix d’achat plus élevé revient à payer un prix plus élevé pour un stock afin de couvrir une position courte.
Encaissements et liquidités
Parmi les autres avantages financiers que procure le statut de locataire, citons la liberté de ne pas se soucier des conditions du marché du logement et des liquidités. La vente d’un logement peut prendre beaucoup de temps ; elle implique également beaucoup de paperasserie, et la plupart des agences immobilières prélèvent une commission, ce qui réduit le retour sur investissement. Il peut être très utile d’éviter ces complications lorsqu’il est temps de déménager.
Certains retraités ne vivent que de leur pension – prestations de la sécurité sociale, rentes, ou régime gouvernemental ou syndical. Ils n’ont pas toujours de grosses sommes d’argent liquide. Sans avoir suffisamment d’actifs en réserve pour faire face à des dépenses imprévues, les coûts réguliers de la propriété d’une maison peuvent être ruineux.
Avantages de la propriété
Si vous faites partie des 56 % de propriétaires qui partent à la retraite sans être grevés d’une hypothèque, selon une enquête d’American Financing, la question de la location par rapport à la propriété peut sembler moins compliquée au premier abord. Toutefois, le fait de ne pas avoir à payer sa maison ne rend pas la chose évidente. Vous devrez tenir compte des impôts fonciers et des frais d’entretien, et plus votre maison est ancienne, plus ces frais d’entretien pourraient être élevés.
Il est cependant facile de trouver des arguments pour rester, surtout si vous vivez dans une maison que vous possédez actuellement (et que vous n’avez aucune raison de partir pour des raisons de santé). Voici quelques autres arguments clés.
Stabilité
Si vous êtes propriétaire de votre maison, vous bénéficierez probablement d’une plus grande stabilité et d’un meilleur contrôle. Vous n’aurez plus à craindre qu’un propriétaire augmente le loyer. De même, un propriétaire ne peut pas vendre la résidence sous votre nez. Vous avez toujours la possibilité de déménager, mais ce sera votre décision, et non celle du propriétaire. De plus, vous ne pouvez pas remanier un logement, du moins pas sans l’autorisation du propriétaire.
Construire l’équité
Pour certains retraités, il est important de laisser un héritage. D’autres veulent utiliser la valeur nette accumulée pour contracter un prêt, une ligne de crédit ou une hypothèque inversée. Ce sont des situations dans lesquelles la propriété est la plus logique. Dans les régions où la valeur des propriétés augmente rapidement, la propriété permet de posséder un bien qui s’apprécie. Et, bien sûr, cela signifie aussi que vous pouvez éviter les hausses de loyer si fréquentes sur les marchés immobiliers en effervescence.
Avantages fiscaux
Comme indiqué ci-dessus, bien que le projet de loi fiscale de 2017 ait réduit la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers, ces avantages existent toujours. En outre, d’autres déductions, notamment les points hypothécaires, peuvent également contribuer à réduire le montant que vous devez. Vous ne bénéficiez d’aucun de ces avantages fiscaux si vous êtes locataire.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Emotions
La mesure dans laquelle vous êtes émotionnellement lié à l’idée de devenir propriétaire – ou à la maison particulière où vous vivez actuellement – est une considération importante, non financière.
Pour
- Équité
- Stabilité
- Déductions fiscales
Contre
- Coûts de maintenance, temps
- Illiquidité
- Impôts fonciers
Avantages de la location
Vendre son logement et emménager dans une location a ses points. Si vous êtes actuellement locataire, vous connaissez ces avantages. Mais si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de sauter à bord d’un bateau, voici quelques raisons à prendre en considération.
Options ouvertes
Louer peut être une bonne idée si vous êtes un nicheur vide, prêt à réduire ses effectifs ou incertain de l’endroit où vous passerez vos années de retraite. Vous voudrez peut-être vous éloigner pendant quelques années pour profiter de meilleures conditions météorologiques ou d’un coût de la vie moins élevé, mais vous pourrez aussi facilement vous rapprocher de votre famille plus tard.
Votre santé – ou celle d’un membre de votre famille – peut également être un facteur si vous pensez devoir déménager prochainement pour recevoir ou donner des soins. De nombreux centres d’aide à la vie autonome, de soins continus ou de vie autonome sont à loyer unique, ce qui ne vous laisse pas le choix si c’est là que vous allez vivre.
Si vous finissez par louer, un bail à long terme atténuera l’incertitude liée à l’augmentation des loyers.
Moins de coûts
Il est important de comparer le coût de la location à celui de la propriété dans le lieu où vous prévoyez de vivre. Selon un rapport de Trulia datant de 2016, la location était moins chère dans 98 des 100 villes comptant une forte population de 65 ans et plus. Néanmoins, il convient de noter que dans le Sud, posséder est généralement moins cher que louer.
Moins d’entretien
Lorsque vous louez, vous n’aurez probablement pas à payer pour un entretien structurel de premier ordre. Selon Millionacres.com
, les propriétaires dépensent en moyenne entre 1 et 4 % par an pour l’entretien. Plus la maison est ancienne, plus le pourcentage est élevé. Une mise en garde : lisez attentivement le bail avant de le signer et assurez-vous que votre propriétaire est responsable de tous (ou presque tous) les travaux d’entretien et de réparation, surtout si vous louez une maison.
Il n’y a pas que le coût. En vieillissant, votre capacité à effectuer vous-même l’un de ces travaux diminuera inévitablement. Peut-être ne voulez-vous pas vivre dans un endroit où vous vous retrouvez régulièrement debout sur des échelles pour changer les ampoules ou pelleter la neige du trottoir ou du toit. C’est alors qu’un concierge ou un ouvrier du bâtiment peut vraiment vous aider.
Capitaux libérés
La location peut libérer de l’argent que vous pouvez investir. Cela vous permet de rester liquide et peut augmenter votre revenu global pendant vos années de retraite. Les investissements croissent souvent plus vite que l’immobilier, ce qui en fait une meilleure utilisation de votre argent. En outre, le fait d’être propriétaire vous met en danger en cas de nouveau krach du marché immobilier, ce que ne fait pas la location.
Pour
- Liquidité
- Peu de frais d’entretien, responsabilité
- Flexibilité dans les déplacements
- Moins de coûts, moins de taxes
Contre
- Augmentation imprévisible des loyers, expulsion
- Pas d’équité
- Aucun avantage fiscal
- Incapacité à personnaliser le domicile
Pour de nombreuses personnes qui approchent de la retraite, la décision de conserver le foyer familial ou de réduire les effectifs dans un lieu plus restreint est difficile à prendre. Si elles décident de déménager, le stress et les dépenses qui peuvent découler de l’accession à la propriété entrent en jeu. Le fait de posséder ou de louer une maison à la retraite implique plusieurs considérations, telles que
- Quels sont les avantages fiscaux de la location par rapport à la propriété ?
- La maison est-elle une opportunité d’investissement potentiel ou une dépense supplémentaire ?
- Quels sont les risques liés à l’accession à la propriété, en termes de coûts imprévus, et votre budget peut-il les supporter ?