Il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier. Il peut constituer une protection contre la volatilité du marché lorsque les actions chutent, et il existe également de nombreux avantages liés à la possession d’un bien d’investissement.
Devenir propriétaire peut être un moyen intelligent de générer un flux de revenus passifs réguliers, mais il faut un certain montant d’argent pour démarrer. Et lorsque vous ne disposez pas d’une grosse somme d’argent, un prêt immobilier d’investissement peut être la seule façon de conclure l’affaire.
Le financement des biens d’investissement peut prendre plusieurs formes, et il existe des critères spécifiques auxquels les emprunteurs doivent pouvoir répondre. Il est donc essentiel de comprendre les exigences de chaque type de prêt et le fonctionnement des différentes alternatives avant de s’adresser à un prêteur.
Les trois types de prêts que vous pouvez utiliser pour les biens d’investissement sont les prêts bancaires classiques, les prêts d’argent dur et les prêts sur la valeur nette du logement.
Points clés à retenir
- Il existe plusieurs façons de financer des biens d’investissement, notamment en utilisant la valeur nette de votre maison personnelle.
- Si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour financer un acompte vous-même, il est possible d’utiliser des fonds donnés, mais les dons en espèces doivent être documentés.
- L’achat de propriétés et leur rénovation pour les revendre à profit est appelé « flipping » dans le jargon de l’immobilier.
- Les prêts d’argent dur agissent comme un financement à court terme et ont le plus souvent une période de remboursement plus courte qu’une hypothèque conventionnelle.
- Les banques ne proposent pas de prêts en argent dur, mais uniquement des hypothèques conventionnelles.
Option n° 1 : Prêts bancaires conventionnels
Si vous êtes déjà propriétaire d’une maison qui est votre résidence principale, vous êtes probablement familier avec le financement conventionnel. Un prêt hypothécaire conventionnel est conforme aux directives de Fannie Mae ou de Freddie Mac et, contrairement à un prêt de la FHA, de la VA ou de l’USDA, il n’est pas garanti par le gouvernement fédéral.
Dans le cadre d’un financement classique, l’acompte généralement attendu est de 20 % du prix d’achat de la maison, mais dans le cas d’un investissement immobilier, le prêteur peut exiger 30 % des fonds à titre d’acompte.
Avec un prêt classique, votre score de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir une approbation et le type de taux d’intérêt applicable au prêt. Les prêteurs examinent également les revenus et les actifs de l’emprunteur. Et bien entendu, les emprunteurs doivent pouvoir démontrer qu’ils peuvent se permettre de payer leur prêt hypothécaire existant et les mensualités d’un bien d’investissement.
Les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans le calcul du ratio dette/revenu, et la plupart des prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs disposent d’au moins six mois de liquidités pour couvrir leurs deux obligations hypothécaires.
Option n° 2 : Prêts à taux fixe et à taux variable
Si être propriétaire a ses avantages, cela comporte aussi certains maux de tête. Pour certains investisseurs, la vente de maisons est l’alternative la plus intéressante car elle leur permet de recevoir leurs bénéfices en une seule fois au moment de la vente de la maison, plutôt que d’attendre un chèque de loyer chaque mois.
Un prêt à durée déterminée est un type de prêt à court terme qui permet à l’emprunteur d’effectuer des rénovations afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Les prêts à taux fixe et variable sont essentiellement des prêts d’argent dur, ce qui signifie que le prêt est garanti par le bien lui-même. Les prêteurs d’argent dur se spécialisent dans ce type de prêts, mais certaines plateformes de financement de l’immobilier les proposent également.
L’avantage d’utiliser un prêt d’argent dur pour financer un achat de maison est qu’il peut être plus facile de remplir les conditions requises qu’un prêt classique. Bien que les prêteurs continuent de prendre en considération des éléments tels que le crédit et les revenus, l’objectif principal est la rentabilité de la propriété.
La valeur estimée après réparation (VAR) de la maison est utilisée pour évaluer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d’obtenir un financement en quelques jours au lieu d’attendre des semaines ou des mois pour la conclusion d’un prêt hypothécaire classique.
Le plus grand inconvénient d’un prêt à taux fixe est qu’il ne sera pas bon marché. Les taux d’intérêt pour ce type de prêt peuvent atteindre 18 %, selon le prêteur, et le délai de remboursement peut être court. Il n’est pas rare que les prêts d’argent dur aient une durée inférieure à un an. Les frais d’émission et de clôture peuvent également être plus élevés que pour un financement classique, ce qui peut réduire les rendements.
Option n° 3 : Exploitation de la valeur nette du logement
L’utilisation de la valeur nette de votre maison, soit par le biais d’un prêt sur valeur nette, d’une HELOC ou d’un refinancement par encaissement, est une troisième façon de garantir un bien d’investissement pour une location à long terme ou de financer un flip. Dans la plupart des cas, il est possible d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur nette de la maison pour l’utiliser pour l’achat d’une résidence secondaire.
L’utilisation de fonds propres pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, selon le type de prêt choisi. Avec une HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter sur le capital comme vous le feriez avec une carte de crédit, et les paiements mensuels sont souvent à intérêt seulement. Le taux est généralement variable, ce qui signifie qu’il peut augmenter si le taux d’intérêt préférentiel change.
Le refinancement d’un retrait est assorti d’un taux fixe, mais il peut prolonger la durée de votre prêt hypothécaire actuel. Une durée de prêt plus longue pourrait signifier que vous devrez payer plus d’intérêts pour la résidence principale. Il faudrait mettre cela en balance avec les rendements escomptés d’un investissement immobilier.
Investir dans un bien immobilier locatif ou s’attaquer à un projet de retournement de maison sont des entreprises risquées, mais elles offrent un potentiel de rentabilité important. Trouver l’argent nécessaire pour profiter d’une opportunité d’investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où chercher. Lorsque vous comparez les différentes options d’emprunt, gardez à l’esprit les coûts à court et à long terme et la manière dont ils peuvent affecter l’investissement.