La décision de refinancer votre maison dépend de nombreux facteurs, notamment la durée de votre séjour, les taux d’intérêt en vigueur et le temps qu’il vous faudra pour récupérer vos frais de clôture. Dans certains cas, le refinancement est une décision judicieuse. Dans d’autres, il peut ne pas en valoir la peine financièrement.
Comme vous êtes déjà propriétaire du bien, le refinancement sera probablement plus facile que l’obtention d’un prêt en tant que premier acheteur. En outre, si vous êtes propriétaire de votre propriété ou de votre maison depuis longtemps et que vous avez accumulé un capital important, le refinancement sera plus facile. Toutefois, si l’utilisation de ces fonds propres ou la consolidation de la dette est la raison pour laquelle vous souhaitez un refinancement, n’oubliez pas que cela peut augmenter le nombre d’années de remboursement de votre prêt hypothécaire, ce qui n’est pas la meilleure solution financière.
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Points clés à retenir
- Il peut être judicieux de se refinancer si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt de 1 % ou plus.
- Vous devriez prévoir de rester à la maison assez longtemps pour récupérer les coûts du refinancement.
- Se débarrasser de l’assurance hypothécaire privée (PMI) est une bonne raison d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire.
Raisons de refinancer
Alors, quand est-il judicieux de refinancer ? La règle empirique habituelle du « je dois refinancer mon hypothèque » est que si vous pouvez réduire votre taux d’intérêt actuel de 1 % ou plus, cela peut être judicieux en raison de l’argent que vous allez économiser. Le refinancement à un taux d’intérêt plus bas vous permet également de constituer plus rapidement la valeur nette de votre maison. Si les taux d’intérêt ont suffisamment baissé, il est possible de refinancer pour raccourcir la durée du prêt – de 30 ans à 15 ans pour un prêt hypothécaire à taux fixe – sans modifier de beaucoup la mensualité.
De même, la baisse des taux d’intérêt pourrait être une raison de passer d’un prêt hypothécaire à taux fixe à un prêt hypothécaire à taux variable (ARM), car les ajustements périodiques d’un ARM devraient se traduire par des taux plus bas et des paiements mensuels moins élevés. Dans un contexte de hausse des taux hypothécaires, cette stratégie est moins judicieuse sur le plan financier. En effet, les ajustements périodiques du taux ARM qui augmentent le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire peuvent faire de la conversion en un prêt à taux fixe un choix judicieux.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Envisager la clôture des coûts
Tous ces scénarios impliquent des coûts de fermeture. Votre dépense devra couvrir les frais d’assurance des titres, les frais d’avocat, une évaluation, les taxes et les frais de transfert, entre autres. Ces frais de refinancement, qui peuvent représenter entre 3 et 6 % du capital du prêt, sont presque aussi élevés que le coût d’un prêt hypothécaire initial et peuvent prendre des années à être récupérés.
Si vous essayez de réduire vos paiements mensuels, méfiez-vous des refinancements « sans frais de clôture » des prêteurs. Bien qu’il n’y ait pas de frais de clôture, une banque récupérera probablement ces frais en vous accordant un taux d’intérêt plus élevé, ce qui irait à l’encontre de votre objectif.
Réfléchissez à la durée de votre séjour
Pour décider de refinancer ou non, vous devrez calculer le montant de votre épargne mensuelle une fois le refinancement terminé. Supposons, par exemple, que vous ayez un prêt hypothécaire de 200 000 dollars sur 30 ans. Lorsque vous avez contracté ce prêt, votre taux d’intérêt était fixé à 6,5 % et votre mensualité était de 1 257 $. Si le taux d’intérêt tombe à 5,5 %, votre mensualité pourrait être réduite à 1 130 $, soit une économie de 127 $ par mois ou de 1 524 $ par an.
Votre prêteur peut calculer le total des frais de clôture pour le refinancement si vous décidez de procéder. Si vos frais s’élèvent à environ 2 300 $, vous pouvez diviser ce chiffre par vos économies pour déterminer votre seuil de rentabilité – dans ce cas, la maison pendant deux ans ou plus, le refinancement serait logique pendant un an et demi dans la maison [2 300 $ ÷ 1 524 $ = 1,5]. Si vous prévoyez de rester dans la maison pendant deux ans ou plus, un refinancement serait judicieux.
Si vous voulez refinancer avec moins de 1 % de réduction, disons 0,5 %, la situation change. Dans le même exemple, votre mensualité serait réduite à 1 194 dollars, soit une économie de 63 dollars par mois ou 756 dollars par an [2 300 dollars ÷ 756 dollars = 3,0], ce qui vous obligerait à rester chez vous pendant trois ans. Si vos frais de clôture étaient plus élevés, disons 4 000 $, cette période passerait à près de cinq ans et demi.
Si la valeur nette de votre maison est inférieure à 20 %, vous pourriez être tenu de payer le PMI, ce qui pourrait réduire les économies que vous pourriez réaliser grâce au refinancement.
Envisager l’assurance hypothécaire privée (PMI)
Pendant les périodes où la valeur des maisons diminue, de nombreuses maisons sont évaluées à un prix bien inférieur à celui qu’elles avaient dans le passé. Si c’est le cas lorsque vous envisagez un refinancement, la baisse de la valeur de votre maison peut signifier que vous n’avez plus suffisamment de fonds propres pour verser une mise de fonds de 20 % sur le nouveau prêt hypothécaire.
Pour le refinancement, vous devrez fournir un dépôt en espèces plus important que prévu, ou vous devrez peut-être vous munir d’un PMI, ce qui augmentera en fin de compte votre paiement mensuel. Cela pourrait signifier que, même avec une baisse des taux d’intérêt, votre épargne réelle pourrait ne pas être très importante.
Inversement, un refinancement qui supprimerait votre PMI vous ferait économiser de l’argent et pourrait valoir la peine d’être fait pour cette seule raison. Si votre maison a une valeur nette de 20 % ou plus, vous n’aurez pas besoin de payer le PMI, sauf si vous avez un prêt hypothécaire FHA ou si vous êtes considéré comme un emprunteur à haut risque. Si vous payez actuellement le PMI, que vous avez au moins 20 % de fonds propres et que votre prêteur actuel ne supprimera pas le PMI, vous devez vous refinancer.