Subprime. La seule mention de ce mot suffit à donner des frissons aux investisseurs, aux banquiers et aux propriétaires. Et il y a une très bonne raison à cela. Les prêts hypothécaires à risque ont été l’un des principaux moteurs de la Grande Récession. Mais ils semblent faire un retour avec un nouveau nom : les prêts hypothécaires à risque.
Il existe plusieurs types de structures de prêts hypothécaires à risque sur le marché. Mais une rose, quelle que soit sa dénomination, a-t-elle une odeur aussi douce ? Ce n’est pas nécessairement le cas. Lisez ce qui suit pour en savoir plus sur ces prêts hypothécaires et sur ce qu’ils représentent.
Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire à risque est un type de prêt accordé à des personnes ayant un mauvais score de crédit et qui ne seraient pas admissibles à un prêt hypothécaire conventionnel.
- Les prêts hypothécaires à risque font maintenant un retour en force en tant que prêts non à risque.
- Les prêts à taux fixe, les prêts à intérêt unique et les prêts à taux variable sont les principaux types de prêts hypothécaires à risque.
- Ces prêts comportent encore beaucoup de risques en raison du risque de défaillance de l’emprunteur.
- Les nouveaux prêts hypothécaires à risque sont soumis à des restrictions et doivent être correctement souscrits.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à risque ?
Un prêt hypothécaire à risque est un type de prêt accordé aux personnes ayant un mauvais score de crédit – 640 ou moins, et souvent moins de 600 – qui, en raison de leurs antécédents de crédit déficients, ne pourraient pas prétendre à un prêt hypothécaire classique.
Tout prêt hypothécaire à risque comporte un grand nombre de risques. Le terme « subprime » désigne les emprunteurs et leur situation financière plutôt que le prêt lui-même. Les emprunteurs à risque sont plus susceptibles de faire défaut que ceux qui ont une cote de crédit plus élevée. Comme les emprunteurs à risque présentent un risque plus élevé pour les prêteurs, les prêts hypothécaires à risque sont généralement assortis de taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à risque sont déterminés par plusieurs facteurs différents : L’acompte, la cote de crédit, les retards de paiement et les impayés sur le rapport de crédit de l’emprunteur.
Types de prêts hypothécaires à risque
Les principaux types de prêts hypothécaires à risque comprennent les prêts à taux fixe d’une durée de 40 à 50 ans, les prêts à intérêt unique et les prêts à taux variable (ARM).
Prêts hypothécaires à taux fixe
Un autre type de prêt hypothécaire à risque est un prêt à taux fixe, accordé pour une durée de 40 ou 50 ans, contrairement à la période standard de 30 ans. Cette longue période de prêt réduit les mensualités de l’emprunteur, mais elle est plus susceptible de s’accompagner d’un taux d’intérêt plus élevé. Les taux d’intérêt disponibles pour les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre. Pour connaître les meilleurs taux d’intérêt disponibles, utilisez un outil tel qu’une calculatrice de prêts hypothécaires.
Prêts hypothécaires à taux révisable
Un prêt hypothécaire à taux variable commence par un taux d’intérêt fixe et passe ensuite, pendant la durée du prêt, à un taux variable. Un exemple courant est le 2/28 ARM. Le 2/28 ARM est un prêt hypothécaire de 30 ans avec un taux d’intérêt fixe pendant deux ans avant d’être ajusté. Une autre version typique du prêt ARM, le 3/27 ARM, a un taux d’intérêt fixe pendant trois ans avant de devenir variable.
Dans ces types de prêts, le taux variable est déterminé sur la base d’un indice plus une marge. Un indice couramment utilisé est l’ICE LIBOR. Avec les ARM, les paiements mensuels de l’emprunteur sont généralement plus faibles pendant la durée initiale. Cependant, lorsque leur hypothèque est ramenée à un taux variable plus élevé, les paiements hypothécaires augmentent généralement de manière significative. Bien entendu, le taux d’intérêt peut diminuer au fil du temps, en fonction de l’indice et des conditions économiques, ce qui, à son tour, réduit le montant des paiements.
Les ARM ont joué un rôle énorme dans la crise. Lorsque les prix des maisons ont commencé à baisser, de nombreux propriétaires ont compris que leur maison ne valait pas le prix d’achat. Cette situation, associée à la hausse des taux d’intérêt, a entraîné un nombre considérable de défauts de paiement. Cela a conduit à une augmentation drastique du nombre de saisies de prêts hypothécaires à risque en août 2006 et à l’éclatement de la bulle immobilière qui a suivi l’année suivante.
Prêts hypothécaires à intérêt unique
Le troisième type de prêt hypothécaire à risque est un prêt à intérêt unique. Pendant la durée initiale du prêt, qui est généralement de cinq, sept ou dix ans, les paiements du principal sont reportés de sorte que l’emprunteur ne paie que les intérêts. Il peut choisir d’effectuer des paiements sur le capital, mais ces paiements ne sont pas obligatoires.
À l’expiration de ce terme, l’emprunteur commence à rembourser le capital, ou il peut choisir de refinancer le prêt hypothécaire. Cette option peut être judicieuse pour un emprunteur si ses revenus ont tendance à fluctuer d’une année à l’autre, ou s’il souhaite acheter une maison et s’attend à ce que ses revenus augmentent dans quelques années.
Hypothèques sur la dignité
L’hypothèque sur la dignité est un nouveau type de prêt à risque, dans lequel l’emprunteur verse un acompte d’environ 10 % et accepte de payer un taux d’intérêt plus élevé pendant une période déterminée, généralement cinq ans. S’il effectue les paiements mensuels à temps, au bout de cinq ans, le montant des intérêts payés sert à réduire le solde de l’hypothèque et le taux d’intérêt est ramené au taux préférentiel.
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Les prêts hypothécaires à risque aujourd’hui
Après l’éclatement de la bulle immobilière, il était pratiquement impossible pour une personne ayant un score de crédit inférieur à 640 d’obtenir un prêt au logement. Avec la stabilisation de l’économie, les prêts hypothécaires à risque font un retour en force. La demande des propriétaires et des prêteurs pour ce type de prêts immobiliers augmente. Wells Fargo a également pris position dans le nouveau train des subprimes. Jusqu’en 2015, la banque approuvait des acheteurs potentiels de maisons avec des scores de crédit aussi bas que 600 pour les prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA).
Cette fois-ci, cependant, le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) impose des restrictions sur ces prêts hypothécaires à risque. Les acheteurs potentiels doivent être conseillés par un représentant agréé par le ministère américain du logement et du développement urbain. Les autres restrictions imposées à ces nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les augmentations de taux d’intérêt et les autres conditions du prêt. Tous les prêts doivent également être correctement souscrits.
Les nouveaux prêts hypothécaires à risque limitent les hausses de taux d’intérêt et les autres conditions du prêt.
Ils reviennent également à un coût accru. Aujourd’hui, les prêts hypothécaires à risque sont assortis de taux d’intérêt qui peuvent atteindre 8 à 10 % et peuvent nécessiter des mises de fonds de 25 à 35 %.
Les prêts hypothécaires à risque sont risqués
Étant donné que ces prêts hypothécaires s’adressent spécifiquement aux personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour bénéficier d’un prêt à taux préférentiel – ce qui signifie généralement que l’emprunteur aura du mal à rembourser le prêt – l’organisme ou la banque qui prête l’argent a le droit d’appliquer des taux d’intérêt élevés afin d’inciter davantage l’emprunteur à payer dans les délais. Mais lorsque des personnes qui ont peut-être déjà eu des difficultés à gérer leurs dettes dans le passé contractent ces prêts, elles sont confrontées à un avenir plus difficile, sans parler du coût plus élevé, que celles qui ont un bon score de crédit et peuvent se permettre des prêts à des taux d’intérêt plus raisonnables.
Effondrement des prêts hypothécaires à risque
Les prêts hypothécaires à risque et l’effondrement des subprimes sont généralement les coupables nommés pour le début de la Grande Récession.
De nombreux prêteurs ont fait preuve de libéralité dans l’octroi de ces prêts de 2004 à 2006, en raison de la baisse des taux d’intérêt, de la grande liquidité du capital et de la possibilité de faire beaucoup de profits. En accordant ces prêts à haut risque, les prêteurs ont appliqué des taux d’intérêt supérieurs au taux préférentiel afin de compenser le risque supplémentaire qu’ils assumaient. Ils ont également financé les prêts hypothécaires en les regroupant puis en les vendant à des investisseurs sous forme d’investissements reconditionnés. La forte augmentation du nombre de personnes qui pouvaient soudainement se permettre des prêts hypothécaires a entraîné une pénurie de logements, ce qui a fait augmenter le prix des logements et, par conséquent, le montant du financement nécessaire aux futurs propriétaires.
Cela semblait être une spirale toujours ascendante. L’inconvénient était que les prêts étaient accordés à des personnes qui ne pouvaient pas les rembourser. Lorsque de très nombreuses personnes ont commencé à ne pas pouvoir rembourser leur prêt hypothécaire et que le taux de saisie des logements est monté en flèche, les prêteurs ont perdu tout l’argent qu’ils avaient accordé. Il en a été de même pour de nombreuses institutions financières qui ont investi massivement dans les prêts hypothécaires conditionnés titrisés. Beaucoup ont connu des difficultés financières extrêmes, voire la faillite.
La crise des prêts hypothécaires à risque s’est poursuivie de 2007 à 2010, se transformant en une récession mondiale, ses effets se propageant sur les marchés financiers et les économies du monde entier.
Bien que les prêts à risque augmentent le nombre de personnes qui peuvent acheter une maison, ils rendent la tâche plus difficile à ces personnes et augmentent les chances qu’elles ne remboursent pas leurs prêts. Le défaut de paiement porte préjudice à l’emprunteur et à sa cote de crédit, ainsi qu’au prêteur.
Les défenseurs des nouveaux prêts hypothécaires à risque soulignent que les acheteurs de maison ne sont pas obligés de payer indéfiniment ces taux d’intérêt élevés. Une fois que les acheteurs peuvent prouver qu’ils sont capables de payer leur prêt hypothécaire à temps, leur cote de crédit devrait augmenter, et ils peuvent refinancer leur prêt immobilier à des taux plus bas. En effet, de nombreuses personnes qui souscrivent des ARM parient sur le fait qu’au moment où le taux variable entrera en vigueur, elles auront assaini leur dossier de crédit au point de pouvoir prétendre à un nouveau financement plus avantageux.