Vous cherchez à acheter un bien immobilier résidentiel locatif pour dynamiser votre portefeuille d’investissement ? Les immeubles de placement peuvent être passionnants et très gratifiants si vous faites le bon choix. Mais au-delà des revenus et des récompenses, investir dans l’immobilier peut être décourageant pour un premier investisseur.
L’immobilier est une activité difficile et le terrain est parsemé de mines terrestres qui peuvent anéantir vos rendements. C’est pourquoi il est important de faire des recherches approfondies avant de vous lancer dans l’aventure, afin de connaître tous les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier. Voici les points les plus importants à prendre en compte lorsque vous recherchez un bien immobilier à revenus.
Points clés à retenir
- Il est essentiel de procéder à une évaluation minutieuse du quartier, dont la qualité de vie et les équipements sont essentiels.
- Un quartier avec un taux de vacance élevé n’est pas un bon signe.
- Connaissez les prix de vente du quartier pour avoir une idée de la valeur du marché local.
- Faites des recherches sur le loyer moyen dans le quartier et déterminez à partir de là si l’achat d’un bien locatif est financièrement viable pour vous.
Commencer votre recherche
Commencez votre recherche de propriété par vous-même avant de faire appel à un professionnel. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous n’ayez trouvé un investissement qui vous convienne le mieux. Pour trouver cet investissement, il vous faudra des compétences de détective et du cuir de chaussure.
Ces recherches vous aideront à préciser plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre propriété, telles que le type, l’emplacement, la taille et les équipements. Une fois que vous aurez fait cela, vous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à réaliser l’achat.
Vos options de localisation seront limitées par votre intention de gérer activement la propriété ou d’engager quelqu’un d’autre pour le faire à votre place. Si vous avez l’intention de gérer activement votre propriété vous-même, vous ne voulez pas qu’elle soit trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous comptez confier la gestion de votre propriété à une société de gestion immobilière, la proximité est moins problématique.
Les 10 principales caractéristiques à prendre en compte
Examinons les dix principaux éléments à prendre en compte lors de la recherche d’un bien immobilier à louer.
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1. Voisinage
Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirez et votre taux de vacance. Si vous achetez près d’une université, il y a de fortes chances que les étudiants dominent votre bassin de locataires potentiels et vous pourriez avoir du mal à combler les postes vacants chaque été. Sachez que certaines villes tentent de décourager les conversions de location en imposant des frais de permis exorbitants et en accumulant les formalités administratives.
2. Taxes foncières
L’impôt foncier variera probablement beaucoup dans la région que vous visez et vous voulez savoir combien vous perdrez. Des taxes foncières élevées ne sont pas toujours une mauvaise chose – dans un grand quartier qui attire des locataires de longue durée, par exemple, mais il y a des endroits peu attrayants qui ont également des taxes élevées.
Le bureau d’évaluation de la municipalité aura toutes les informations fiscales dans son dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Assurez-vous de savoir si des augmentations de l’impôt foncier sont probables dans un avenir proche. Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement demander comme loyer.
3. Écoles
Tenez compte de la qualité des écoles locales si vous avez affaire à des maisons de taille familiale. Bien que vous soyez surtout préoccupé par les liquidités mensuelles, la valeur globale de votre propriété locative entre en jeu lorsque vous finissez par la vendre. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.
4. Criminalité
Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud de l’activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique doivent disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle est en hausse ou en baisse. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier.
5. Marché du travail
Les lieux offrant de plus en plus de possibilités d’emploi attirent davantage de locataires. Pour savoir comment une région spécifique évalue la disponibilité des emplois, consultez le Bureau américain des statistiques du travail
(BLS) ou visitez une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce concernant l’installation d’une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un endroit où vivre y afflueront. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse du prix des logements, selon le type d’entreprise concerné. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez que cette entreprise s’installe dans votre cour, vos locataires en feront autant.
6. Commodités
Faites le tour du quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les salles de sport, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La mairie dispose peut-être de documents promotionnels qui peuvent vous donner une idée de l’endroit où se trouve le meilleur mélange d’équipements publics et de propriétés privées.
7. Développement futur
Le service municipal d’urbanisme aura des informations sur les développements ou les plans qui ont déjà été zonés dans la zone. S’il y a beaucoup de constructions en cours, c’est probablement une zone de bonne croissance. Soyez attentifs aux nouveaux développements qui pourraient faire baisser le prix des propriétés environnantes. Des logements neufs supplémentaires pourraient également faire concurrence à votre propriété.
8. Nombre d’inscriptions et de postes vacants
Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, cela peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin – vous devez savoir de quel quartier il s’agit. Dans les deux cas, les taux de vacance élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Un faible taux de vacance permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.
9. Loyers moyens
Le revenu locatif sera votre gagne-pain, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que tout bien immobilier que vous envisagez de louer peut supporter un loyer suffisant pour couvrir votre hypothèque, vos impôts et vos autres dépenses. Effectuez des recherches suffisamment approfondies sur la région pour pouvoir évaluer son évolution au cours des cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre d’acheter un bien dans la région aujourd’hui, mais que les impôts devraient augmenter, un bien abordable aujourd’hui pourrait vous conduire à la faillite plus tard.
10. Catastrophes naturelles
L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, vous devez donc savoir combien elle vous coûtera. Si une région est sujette à des tremblements de terre ou à des inondations, les coûts de la couverture d’assurance peuvent ronger vos revenus locatifs.
Obtenir des informations
Les sources officielles sont géniales, mais vous devrez parler aux voisins pour avoir le vrai scoop. Parlez aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier parce qu’ils n’y ont pas investi. Visitez le quartier à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.
Choisir un bien
Le meilleur investissement immobilier pour les débutants est généralement une maison individuelle ou un appartement en copropriété. Les appartements en copropriété nécessitent peu d’entretien car l’association des copropriétaires s’occupe des réparations extérieures, ce qui vous laisse le souci de l’intérieur. Toutefois, les appartements en copropriété ont tendance à rapporter des loyers moins élevés et à s’apprécier plus lentement que les maisons individuelles.
Les maisons individuelles ont tendance à attirer les locataires à long terme. Les familles ou les couples sont parfois considérés comme de meilleurs locataires que les personnes seules, car on pense que les familles pourraient être financièrement stables et payer le loyer régulièrement.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Lorsque vous avez réduit la taille du quartier, recherchez une propriété avec un potentiel d’appréciation et une bonne prévision de trésorerie. Vérifiez les propriétés qui sont plus chères que ce que vous pouvez vous permettre ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix de vente.
Regardez les prix de vente d’autres propriétés et consultez les registres de la ville pour connaître le prix de vente final afin d’avoir une idée de la valeur réelle du marché dans un quartier.
Pour un potentiel d’appréciation, recherchez une propriété qui – avec quelques changements cosmétiques et des rénovations mineures – attirera des locataires qui peuvent payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur du bien si vous décidez de le vendre après quelques années.
Bien sûr, pour assurer la rentabilité de l’entreprise, il est important d’acheter un bien immobilier à un prix raisonnable. Il est recommandé de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel prévu pour une propriété à louer.
Détermination du loyer
Comment le loyer potentiel est-il déterminé ? Vous devrez faire une estimation en connaissance de cause. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Un loyer trop élevé et un logement vide pendant des mois réduisent rapidement le bénéfice global. Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.
Pour savoir si le numéro de loyer vous convient en tant qu’investisseur, calculez ce que le bien vous coûtera réellement. Soustrayez le montant de votre versement hypothécaire mensuel prévu, les taxes foncières divisées par 12 mois, les frais d’assurance divisés par 12 et une généreuse allocation pour l’entretien et les réparations.
Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien de la propriété. Ces dépenses dépendent de l’âge de la propriété et de l’entretien que vous prévoyez d’effectuer vous-même. Un bâtiment récent nécessitera probablement moins de travaux qu’un bâtiment plus ancien. Un appartement dans une maison de retraite ne sera probablement pas soumis aux mêmes dommages qu’un logement universitaire hors campus.
Faire ses propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, en cas d’urgence. Une autre possibilité consiste à faire appel à une société de gestion immobilière, qui s’occuperait de tout, des toilettes cassées à la collecte mensuelle des loyers. Attendez-vous à payer environ 10 % du revenu locatif brut pour ce service.
Si tous ces chiffres s’avèrent exacts ou, mieux encore, s’il vous reste un peu d’argent, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de vous soumettre une offre.
Faire l’achat
Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les immeubles de placement que pour les résidences principales. Elles partent du principe que si les temps sont durs, les gens sont moins enclins à mettre en péril leur maison qu’un bien d’entreprise. Soyez prêt à payer au moins 20 à 30 % pour un acompte, plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété par un professionnel et demandez à un avocat spécialisé dans l’immobilier de tout examiner avant de signer.
N’oubliez pas de payer une assurance suffisante. L’assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est à la charge du propriétaire, et l’assurance peut être plus coûteuse que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, l’assurance et l’amortissement de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu’à un certain montant.
Chaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers, et chaque quartier a de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de travail et de recherche pour aligner ces trois éléments. Lorsque vous aurez trouvé le bien immobilier idéal, ayez des attentes réalistes et assurez-vous que vos finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que le bien commence à générer de l’argent.