Une transaction immobilière est généralement un exercice long et stressant qui comporte de nombreuses étapes et formalités de procédure. La clôture intervient lorsque vous signez les papiers qui font de la maison la vôtre, mais avant que ce jour fatidique n’arrive, une longue liste de choses doit se produire. Cet article décrit les 12 étapes qui doivent être franchies entre le moment où votre offre est acceptée et celui où vous recevez les clés de votre nouveau logement.
Points clés à retenir
- Les transactions immobilières s’effectuent généralement sur plusieurs semaines et comportent de nombreuses pièces mobiles.
- Les transactions commencent par l’ouverture d’un compte séquestre et se terminent par une dernière visite avant de signer sur la ligne pointillée.
- La complexité des fermetures de biens immobiliers est une bonne raison d’engager un avocat pour vous guider tout au long du processus.
- Les acheteurs qui ont été pré-approuvés pour un prêt hypothécaire sont généralement en mesure de conclure plus tôt.
Pourquoi la préapprobation d’un prêt hypothécaire est-elle une bonne idée ?
À moins que vous ne soyez un acheteur au comptant, il est conseillé de faire pré-approuver un prêt hypothécaire avant de commencer à chercher un logement. Bien qu’il ne soit pas nécessaire d’être pré-approuvé pour conclure une affaire, la plupart des vendeurs s’attendent à ce que les acheteurs disposent d’une lettre de pré-approbation. En avoir une peut rendre le processus plus rapide et vous donner plus de pouvoir de négociation. Elle indique au vendeur que vous disposez d’un solide soutien financier. Elle vous offre également un blocage de taux, ce qui signifie que vous avez plus de chances d’obtenir un taux d’intérêt favorable.
L’obtention d’un prêt hypothécaire pré-approuvé vous permet également de connaître la limite à laquelle vous pouvez aller pour l’achat d’une propriété. Cela vous fait gagner du temps et des efforts, car vous ne devez chercher que les biens immobiliers qui correspondent à votre budget.
Enfin, la préapprobation du prêt hypothécaire vous donne plus de temps pour réagir à une éventuelle discrimination. Supposons que vous ayez le sentiment qu’un prêteur potentiel a fait preuve de discrimination à votre égard. Dans ce cas, vous pouvez rechercher un financement auprès d’autres sources et engager des poursuites judiciaires par la suite. Le fait d’être préapprouvé permet d’éviter qu’un seul prêteur partial ne gâche une bonne affaire et ne retarde vos rêves.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Supposez que vous pensez avoir été victime d’une discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge. Dans ce cas, il existe d’autres mesures que vous pouvez prendre. L’une d’entre elles consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
(HUD).
Une fois que vous avez trouvé le logement idéal et qu’un acheteur a accepté votre offre, voici les étapes à suivre pour conclure l’affaire.
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1. Ouvrir un compte séquestre
Un compte séquestre est détenu par une tierce partie au nom de l’acheteur et du vendeur. La vente d’une maison implique de multiples démarches qui s’étalent sur plusieurs semaines. Par conséquent, la meilleure façon d’éviter que le vendeur ou l’acheteur ne soit trompé est de faire appel à un tiers neutre. Cette tierce partie peut détenir tous les fonds et documents liés à la transaction jusqu’à ce que tout soit réglé. Une fois toutes les formalités de procédure terminées, l’argent et les documents sont transférés du compte séquestre au vendeur et à l’acheteur, ce qui garantit une transaction sûre.
2. Recherche de titres et assurance
La recherche de titres et l’assurance de titres offrent une tranquillité d’esprit et une protection juridique. Elles garantissent que lorsque vous achetez un bien immobilier, personne d’autre ne peut essayer de le réclamer plus tard. La recherche de titres est un examen des documents publics qui permet de déterminer et de confirmer la propriété légale d’un bien et de découvrir les éventuelles réclamations concernant ce bien. S’il y a des réclamations, il se peut qu’elles doivent être réglées avant que l’acheteur n’obtienne la propriété.
L’assurance de titres est une assurance d’indemnisation qui protège le détenteur contre les pertes financières subies en raison de défauts dans un titre de propriété. Elle protège à la fois les propriétaires de biens immobiliers et les prêteurs contre les pertes ou les dommages résultant de privilèges, de charges ou de vices de titre.
3. Engager un avocat
Bien que l’aide juridique soit facultative, il est toujours préférable d’obtenir un avis juridique professionnel sur vos documents de clôture. Le jargon compliqué qui y est utilisé peut être difficile à comprendre, même pour des personnes bien éduquées. Pour un tarif approprié, l’avis d’un avocat expérimenté dans le domaine de l’immobilier peut offrir de multiples avantages, notamment des indications sur les problèmes potentiels liés à la paperasserie.
Dans certains États, vous devrez peut-être faire appel à un avocat pour gérer la clôture. Vérifiez les lois de votre État.
4. Négocier les frais de clôture
De l’ouverture d’un compte séquestre à l’engagement d’un avocat spécialisé en immobilier, tous les services et entités concernés coûtent de l’argent. Ces coûts peuvent faire boule de neige et se transformer en beaucoup d’argent si vous ne faites pas attention. Par exemple, les inspections des maisons et des parasites sont cruciales pour vous empêcher d’acheter une propriété présentant des problèmes cachés et coûteux. Mais beaucoup de ces services profitent de l’ignorance des consommateurs en facturant des frais élevés. Même les frais des services de clôture légitimes peuvent être gonflés.
Les « junk fees » sont des frais qu’un prêteur impose à la clôture d’un prêt hypothécaire, qui sont souvent inattendus par l’emprunteur et qui ne sont pas clairement expliqués par le prêteur. Ces frais peuvent représenter une facture importante. Les « junk fees » comprennent les frais administratifs, les frais d’examen de la demande, les frais d’examen de l’évaluation, les frais accessoires, les frais de traitement et les frais de règlement.
Si vous êtes prêt à vous exprimer et à défendre votre point de vue, vous pouvez généralement obtenir une réduction ou une suppression des frais administratifs et autres frais avant de passer à la fermeture.
5. Effectuer l’inspection à domicile
Une inspection physique de la maison est une étape nécessaire pour découvrir tout problème potentiel avec la propriété et pour jeter un coup d’œil à ses environs. Si vous découvrez un problème grave lors de l’inspection, vous aurez la possibilité de vous retirer de l’affaire ou de demander au vendeur de le réparer. Vous pouvez également faire en sorte que le vendeur vous paie pour le faire réparer (à condition que votre offre d’achat comprenne une clause de réserve pour l’inspection de la maison).
6. Obtenir une inspection antiparasitaire
Une inspection phytosanitaire est distincte de l’inspection à domicile. Elle consiste pour un spécialiste à s’assurer que votre maison ne contient pas d’insectes destructeurs du bois, tels que des termites ou des fourmis charpentières. Les parasites peuvent être dévastateurs pour les propriétés faites principalement de bois. De nombreuses sociétés de crédit hypothécaire exigent que les problèmes de parasites, même mineurs, soient réglés avant que vous ne puissiez conclure l’affaire.
Une petite infestation peut se propager et devenir très destructrice et coûteuse à réparer. Les parasites qui détruisent le bois peuvent être éliminés, mais vous voudrez vous assurer que le problème peut être résolu pour un prix raisonnable. Mieux encore, vous pouvez faire en sorte que le vendeur paie et fasse éliminer les parasites avant de conclure l’achat. Les inspections antiparasitaires sont obligatoires dans certains États et facultatives dans d’autres.
7. Renégocier l’offre
Même si votre offre d’achat a déjà été acceptée, vous pouvez renégocier le prix pour qu’il reflète le coût des réparations nécessaires révélées par les inspections. Vous pouvez également conserver le prix d’achat, mais essayer de faire payer les réparations par le vendeur. Même si vous achetez le bien « en l’état », il n’y a aucun mal à demander. Vous pouvez également faire marche arrière sans pénalité si vous constatez un problème majeur que le vendeur ne peut ou ne veut pas régler.
8. Bloquez votre taux d’intérêt
Les taux d’intérêt, y compris ceux offerts sur le prêt hypothécaire, peuvent être volatils et sujets à changement. Les taux sont soumis à de multiples facteurs, tels que la région géographique, le type de propriété, le type de prêt demandé et la cote de crédit du demandeur.
Dans la mesure du possible, il est conseillé de fixer à l’avance le taux d’intérêt du prêt. Cela vous évite d’être à la merci des fluctuations du marché, ce qui pourrait entraîner une hausse des taux avant que vous ne finalisiez votre achat immobilier. Même une hausse de taux de 0,25 % peut augmenter considérablement vos mensualités et le temps nécessaire pour rembourser le prêt.
9. Supprimer les éventualités
Votre offre immobilière doit être subordonnée aux cinq éléments suivants :
- Obtenir un financement à un taux d’intérêt ne dépassant pas ce que vous pouvez vous permettre
- L’inspection de la maison ne révèle aucun problème majeur
- Le vendeur doit divulguer tous les problèmes connus concernant le logement
- L’inspection phytosanitaire ne révèle pas d’infestation majeure ni de dommages au domicile
- Le vendeur qui effectue les réparations convenues
Ces éventualités doivent être supprimées par écrit à des dates précises indiquées dans votre offre d’achat, un processus connu sous le nom d’approbation active. Toutefois, dans certains contrats d’achat, les éventualités sont soumises à une approbation passive (également appelée approbation constructive). Cela signifie qu’ils sont considérés comme approuvés si vous ne les contestez pas dans les délais prévus. Les acheteurs doivent comprendre le processus d’approbation et prendre les mesures nécessaires dans les délais impartis.
10. Répondre aux exigences de financement
Vous avez très probablement déposé des arrhes lors de la signature du contrat d’achat. L’indemnité d’immobilisation est un dépôt versé au vendeur qui indique la bonne foi, le sérieux et l’intérêt réel de l’acheteur pour la transaction immobilière. Si l’acheteur se rétracte, les arrhes sont versées au vendeur à titre de compensation. Si le vendeur se rétracte, l’argent est restitué à l’acheteur.
Pour conclure votre achat, vous devrez déposer des fonds supplémentaires dans un compte séquestre. Étant donné que l’acompte est en général affecté à la mise de fonds initiale, il est essentiel de prévoir les divers autres paiements requis avant la conclusion de l’affaire. Si vous ne le faites pas, la vente peut être annulée et l’acompte doit être versé au vendeur. En outre, vous pourriez encore être facturé pour les différents services que vous avez utilisés avant que l’affaire ne soit conclue.
11. Visite finale
L’une des dernières étapes avant de signer vos documents de clôture doit consister à examiner une dernière fois la propriété. Vous voulez vous assurer qu’aucun dommage n’est survenu depuis la dernière inspection de votre maison. Vous devez également vérifier que le vendeur a effectué les réparations nécessaires et qu’aucun nouveau problème n’est apparu. Enfin, vérifiez qu’aucun élément du contrat d’achat n’a été retiré.
La fermeture d’une maison peut prendre de une semaine à 60 jours, selon le type de propriété et selon que vous payez comptant ou que vous financez l’achat.
12. Comprendre la paperasserie
La paperasserie est essentielle pour conclure un accord de propriété. Bien qu’il existe une pile de documents remplis de termes juridiques et de jargon complexes, vous devriez les lire tous vous-même. Si vous ne comprenez pas quelque chose, consultez un avocat spécialisé dans l’immobilier. Votre agent vous aidera également à comprendre tout langage juridique complexe.
Même si vous vous sentez obligé de lire attentivement chaque page, car les petits caractères peuvent avoir un impact majeur sur les années à venir, les personnes qui attendent que vous signiez vos papiers, comme le notaire ou le prêteur hypothécaire, peuvent faire pression sur vous.
Assurez-vous notamment que le taux d’intérêt est correct et que toutes les autres conditions convenues sont clairement mentionnées. Plus généralement, comparez vos frais de clôture à l’estimation de bonne foi que vous avez reçue au début de la procédure. Contestez vigoureusement les frais que vous jugez illégitimes.
Bien que le processus de clôture puisse sembler être un travail considérable, il vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à mettre les choses au point au lieu de se précipiter et de signer un accord que vous ne comprenez pas. Méfiez-vous de toute pression visant à conclure l’accord rapidement. Les agents immobiliers et les autres entités qui vous aident voudront leur part, mais ils ne seront pas là pour se soucier des problèmes que vous pourriez rencontrer à long terme à cause d’une mauvaise affaire.