Les biens immobiliers étaient autrefois transférés par un acte cérémoniel appelé « livrée de saisine », au cours duquel la personne qui transférait la terre passait une brindille ou une motte de gazon du terrain à la personne qui prenait livraison de la terre.
Un contrat verbal et/ou écrit peut avoir accompagné le geste, mais seule la « livrée de saisine » a légalement transféré le titre de propriété. Bien sûr, aujourd’hui, le titre de propriété d’un bien immobilier est transmis par un acte. L’acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui sert à transférer la propriété d’un bien immobilier d’un ancien propriétaire (le concédant) à un nouveau propriétaire (le concessionnaire).
Les actes peuvent être classés de nombreuses façons. En général, les actes sont soit officiels, soit privés. Les actes officiels sont exécutés à la suite de procédures judiciaires ou d’actions en justice, telles que les actes de syndics et les actes fiscaux. Cependant, la plupart des transactions immobilières impliquent des actes privés.
Les actes sont également classés en fonction du type de garantie de titre fournie par le concédant. Les actes de garantie générale offrent le plus haut niveau de protection de l’acheteur, tandis que les actes de renonciation à un droit de propriété sont généralement ceux qui en offrent le moins.
Points clés à retenir
- Un acte de propriété est un instrument juridique écrit et signé qui sert à transférer la propriété d’un bien immobilier d’un ancien propriétaire (le concédant) à un nouveau propriétaire (le bénéficiaire).
- En général, les actes sont soit officiels, soit privés.
- Les actes de garantie générale offrent le plus haut niveau de protection de l’acheteur, tandis que les actes de renonciation sont généralement les plus faibles.
Les actes de renonciation servent le plus souvent à transférer des biens entre membres d’une même famille ou à remédier à un défaut de titre, par exemple une faute d’orthographe du nom. Bien qu’ils soient relativement courants et que la plupart des agents immobiliers aient l’expérience de leur utilisation, ils sont généralement utilisés dans des transactions où les parties se connaissent et sont donc plus susceptibles d’accepter les risques liés à l’absence de protection de l’acheteur. Ils peuvent également être utilisés lorsqu’un bien immobilier transfère la propriété sans être vendu, c’est-à-dire lorsqu’il n’y a pas d’argent en jeu.
Comme les actes de renonciation offrent une protection limitée aux acheteurs, il est important de comprendre exactement ce que vous obtenez lorsque vous achetez un bien immobilier de cette manière. Voici cinq choses à savoir sur ces contrats.
1. De tous les actes, c’est l’acte de renonciation qui offre le moins de protection.
Également appelé acte de non-garantie, un acte de renonciation transmet tout intérêt que le concédant a actuellement dans la propriété, le cas échéant. Le concédant ne fait que « remettre, libérer et abandonner » son intérêt dans le bien au bénéficiaire. Il n’y a aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre. L’acte clarifiera ce point en incluant un libellé tel que : « Le concédant ne donne aucune garantie, expresse ou implicite, quant au titre de propriété du bien décrit ici ».
Dans les cas où le concédant, en vertu d’un acte de renonciation, n’a aucun intérêt dans le bien, le bénéficiaire n’acquiert rien en vertu de l’acte de renonciation et n’acquiert aucun droit de garantie à l’encontre du concédant.
2. N’acceptez qu’un acte de renonciation de la part de concédants que vous connaissez et en qui vous avez confiance.
Comme les actes de renonciation ne garantissent pas la qualité du titre du constituant, ils conviennent mieux aux transactions à faible risque entre personnes qui se connaissent et n’impliquent généralement pas d’échange d’argent. Les actes de renonciation sont donc couramment utilisés pour transférer des biens au sein d’une famille, par exemple d’un parent à un enfant adulte, entre frères et sœurs, ou lorsqu’un propriétaire se marie et souhaite ajouter son conjoint au titre.
Les couples mariés qui possèdent ensemble un logement et qui divorcent ensuite utilisent également des actes de renonciation. Lorsqu’une partie acquiert la maison dans le cadre d’un règlement de divorce, l’autre partie peut signer un acte de renonciation pour éliminer son intérêt dans la propriété (et pour se conformer à la décision du tribunal).
3. Ils peuvent être utilisés pour remédier à un vice de titre.
L’acte de renonciation est souvent utilisé pour remédier à un défaut (un « nuage sur le titre ») dans l’histoire enregistrée d’un titre immobilier. Les défauts de titre comprennent des éléments tels que des problèmes de formulation (par exemple, sur un document non conforme aux normes de l’État), une signature manquante (comme celle d’un conjoint) ou un défaut d’enregistrement des documents immobiliers. Par exemple, si le nom d’un bénéficiaire est mal orthographié sur un acte de garantie placé dans le domaine public, un acte de renonciation à une créance avec l’orthographe correcte peut être exécuté au bénéficiaire pour parfaire le titre.
Autre exemple : supposons qu’une recherche de titre révèle que le conjoint d’un ancien concédant peut avoir un intérêt dans le bien parce qu’il n’a pas correctement exécuté un acte passé dans la chaîne de titres. Dans ce cas, le conjoint de l’ancien concédant peut être invité à signer un acte de renonciation au profit du propriétaire actuel, « renonçant » à tout intérêt qu’il pourrait avoir dans la propriété.
4. Ils sont aussi efficaces qu’un acte de garantie pour transférer le titre de propriété, mais seulement si le titre est bon.
Un acte de renonciation peut transmettre un titre aussi efficacement qu’un acte de garantie si le concédant dispose d’un bon titre au moment de la délivrance de l’acte. Toutefois, c’est l’absence de garantie qui rend un acte de renonciation moins attrayant pour le bénéficiaire. Si le titre contient un défaut, par exemple, le bénéficiaire n’a aucun recours juridique contre le concédant en vertu de l’acte. Un acte de renonciation est souvent utilisé si le concédant n’est pas sûr du statut du titre (s’il contient des défauts) ou si le concédant ne veut pas être tenu responsable en vertu des clauses du titre.
5. Un acte de renonciation affecte la propriété et le nom figurant sur l’acte, mais pas l’hypothèque.
Comme les actes de renonciation exposent le bénéficiaire à certains risques, ils sont le plus souvent utilisés entre membres de la famille et lorsqu’il n’y a pas d’échange d’argent.
C’est pourquoi les actes de renonciation ne sont généralement pas utilisés dans les cas où le bien concerné est grevé d’une hypothèque. Après tout, il serait difficile pour de nombreux concédants de rembourser une hypothèque sans le produit de la vente du bien.
Dans certains cas, cependant, les actes de renonciation sont utilisés lorsque le concédant a une hypothèque. Dans ce cas, le concédant reste responsable de l’hypothèque même après le transfert de propriété par l’exécution d’un acte de renonciation. Les quitclaims transfèrent le titre de propriété mais n’affectent pas les hypothèques.
Cette situation peut s’aggraver si le prêt hypothécaire contient une clause d’exigibilité à la vente ,
une disposition courante stipulant que la totalité du prêt devient exigible dès le transfert du titre de propriété (et pas seulement si le bien est « vendu » avec un échange d’argent, comme le nom « exigible à la vente » semble l’indiquer).
Si le concédant a renoncé à la propriété en pensant que le bénéficiaire fera les paiements hypothécaires, le concédant n’a aucun recours si le bénéficiaire cesse de faire des paiements ou vend la propriété à une autre partie. Pour atténuer les éventuels problèmes financiers et juridiques, le bénéficiaire peut assumer le prêt hypothécaire avec le prêteur (avec l’accord de ce dernier) ou refinancer le bien et rembourser le prêt initial. Pour renforcer la protection du concédant, un accord juridiquement contraignant peut être établi pour documenter les conditions de paiement.
Le transfert du titre de propriété d’un propriétaire se fait par acte authentique. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l’acte pour qu’il soit juridiquement valable. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire, et la forme de l’acte détermine les obligations du concédant.
L’acte de renonciation offre le niveau de protection le plus faible pour l’acheteur et est généralement utilisé pour les transferts de titres entre membres d’une même famille ou pour remédier à un défaut du titre. Si le bien est accompagné d’un « acte à usage spécial » – qui peut être un acte de correction, un acte de donation ou un acte de renonciation – il n’offre généralement pas plus de protection qu’un acte de renonciation. Assurez-vous de consulter un avocat spécialisé dans les questions immobilières : Les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les intérêts et les droits de propriété.