Si le prêt hypothécaire résidentiel est le type de financement le plus courant pour l’achat d’un logement, le financement par le propriétaire est une alternative qui présente des avantages et des inconvénients tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Points clés à retenir
- Le financement par le propriétaire peut aider les vendeurs à vendre plus rapidement et les acheteurs à accéder à la propriété, même s’ils ne peuvent obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
- Les acheteurs paieront probablement des intérêts plus élevés qu’avec un prêt hypothécaire traditionnel.
- Un acheteur pourrait cesser de faire des paiements à tout moment et un vendeur pourrait finir par passer par le processus de saisie.
Financement par le propriétaire : Vue d’ensemble
Une maison est généralement le plus gros investissement qu’une personne ait jamais fait. En raison de son coût élevé, il implique généralement un certain type de financement. Le financement par le propriétaire se produit lorsque l’acheteur d’un logement finance l’achat directement par le vendeur, au lieu de passer par un prêteur hypothécaire ou une banque conventionnelle.
Avec le financement du propriétaire, également appelé financement du vendeur, le vendeur ne remet pas d’argent à l’acheteur comme le ferait un prêteur hypothécaire. Au lieu de cela, le vendeur accorde à l’acheteur un crédit suffisant pour couvrir le prix d’achat de la maison, déduction faite de tout acompte, et l’acheteur effectue ensuite des paiements réguliers jusqu’à ce que le montant soit payé en totalité. L’acheteur signe un billet à ordre à l’intention du vendeur, qui énonce les conditions du prêt, notamment le taux d’intérêt, le calendrier de remboursement et les conséquences d’un défaut de paiement. Le propriétaire conserve parfois le titre de propriété de la maison jusqu’à ce que l’acheteur rembourse le prêt.
La plupart des accords de financement par le propriétaire sont à court terme et un arrangement typique peut impliquer l’amortissement du prêt sur 30 ans, mais avec un versement final du ballon après cinq ans. La théorie est qu’après cinq ans, l’acheteur devrait avoir suffisamment de fonds propres dans la maison et/ou avoir eu assez de temps pour améliorer sa situation financière pour pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire classique.
Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs, mais il comporte des risques. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients du financement par le propriétaire, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Il convient de consulter un avocat spécialisé en immobilier pour répondre à toutes les questions et rédiger le contrat de vente et le billet à ordre.
Avantages du financement par le propriétaire
Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les deux parties dans une transaction immobilière :
Avantages pour les acheteurs
- Fermeture plus rapide : Pas besoin d’attendre que le responsable des prêts bancaires, le souscripteur et le service juridique traitent et approuvent la demande.
- Clôture moins coûteuse : Pas de frais bancaires ni de frais d’évaluation.
- Acompte flexible : Pas de minimum requis par la banque ou le gouvernement.
- Alternative pour les acheteurs qui ne peuvent pas obtenir de financement : Une bonne option pour les acheteurs qui ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire.
Les avantages pour les vendeurs
- Peut se vendre « tel quel » : Possibilité de vendre sans effectuer les réparations coûteuses que les prêteurs traditionnels pourraient exiger.
- Un bon investissement : Possibilité d’obtenir de meilleurs taux sur l’argent que vous avez obtenu en vendant votre maison que si vous investissiez cette somme d’une autre manière.
- Option de paiement forfaitaire : Le billet à ordre peut être vendu à un investisseur, ce qui vous permet de recevoir immédiatement une somme forfaitaire.
- Conservez le titre de propriété : En cas de défaillance de l’acheteur, vous conservez l’acompte, toute somme versée, ainsi que la maison.
- Vendez plus rapidement : Possibilité de vendre et de conclure la vente plus rapidement, car les acheteurs évitent le processus de prêt hypothécaire.
Inconvénients du financement par le propriétaire
Bien que le financement par le propriétaire puisse être bénéfique tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, il présente également certains inconvénients juridiques, financiers et logistiques :
Les inconvénients pour les acheteurs
- Intérêt supérieur : L’intérêt que vous payez sera probablement plus élevé que celui que vous paieriez à une banque.
- Vous devrez toujours obtenir l’accord du vendeur : Même si un vendeur est favorable au financement par le propriétaire, il ne voudra peut-être pas devenir votre prêteur.
- Clause d’exigibilité anticipée : Si le vendeur a une hypothèque sur la propriété, sa banque ou son prêteur peut exiger le paiement immédiat de la totalité de la dette si la maison est vendue (à vous). En effet, la plupart des prêts hypothécaires sont assortis d’une clause d’exigibilité à la vente et si le prêteur n’est pas payé, la banque peut procéder à une saisie. Pour éviter ce risque, assurez-vous que le vendeur est propriétaire de la maison en toute liberté ou que le prêteur du vendeur accepte de financer le propriétaire.
- Paiements échelonnés : Dans de nombreux cas de financement par le propriétaire, un important versement forfaitaire devient exigible au bout de cinq ans. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement d’ici là, vous risquez de perdre tout l’argent que vous avez versé jusqu’à présent, ainsi que la maison.
Même s’il est peu probable que les vendeurs les plus sophistiqués soumettent les emprunteurs aux procédures strictes d’approbation des prêts utilisées par les prêteurs traditionnels, cela ne signifie pas qu’ils ne procéderont pas à une vérification de leur solvabilité. Un acheteur potentiel pourrait se voir refuser un prêt s’il présente un risque de crédit.
Inconvénients pour les vendeurs
- Loi Dodd-Frank : En vertu de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, de nouvelles règles ont été appliquées au financement des propriétaires. Les versements forfaitaires ne sont pas toujours possibles et vous devrez peut-être faire appel à un initiateur de prêt hypothécaire en fonction du nombre de propriétés que vous financez chaque année.
- Par défaut : L’acheteur peut cesser ses paiements à tout moment. Si cela se produit et qu’il ne s’en va pas comme ça, vous pourriez vous retrouver dans une procédure de saisie.
- Frais de réparation : si vous reprenez le bien pour quelque raison que ce soit, vous risquez de devoir payer les réparations et l’entretien, en fonction de la façon dont l’acheteur a pris soin de la propriété.
Bien qu’il ne soit pas courant, le financement du vendeur peut être une bonne option pour les deux parties dans les bonnes circonstances. Mais il y a des risques pour les acheteurs et les vendeurs qui doivent être pris en considération. Pour que le processus se déroule sans heurts, il est toujours prudent de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier.