Si vous avez besoin de liquidités et que vous disposez d’une valeur nette dans votre logement, un prêt sur valeur nette immobilière ou une ligne de crédit sur valeur nette immobilière (HELOC) peut être une excellente solution. Mais les aspects fiscaux de ces deux options sont plus compliqués qu’auparavant. Les intérêts d’une ligne de crédit sur valeur nette immobilière peuvent être déductibles fiscalement, mais à certaines conditions.
Il existe deux types de prêts sur la valeur nette du logement : un prêt à taux fixe pour un montant déterminé ou une ligne de crédit à taux variable (HELOC). En fonction de vos besoins et de l’utilisation que vous comptez faire de ces fonds, l’une des deux options peut s’avérer plus efficace. Les intérêts payés sur l’un ou l’autre de ces prêts, comme les intérêts de votre première hypothèque, sont parfois déductibles des impôts.
Points clés à retenir
- Les intérêts d’une LDCL ou d’un prêt sur valeur domiciliaire sont déductibles si vous utilisez les fonds pour rénover votre maison – l’expression est « acheter, construire ou améliorer substantiellement ».
- Pour être déductible, l’argent doit être dépensé pour la propriété dont les fonds propres sont à l’origine du prêt.
- Les contribuables ne peuvent déduire les intérêts que sur un maximum de 750 000 $ de prêts résidentiels (jusqu’à 375 000 $ pour un contribuable marié qui remplit une déclaration séparée), ce qui comprend tous les prêts hypothécaires résidentiels ainsi que les prêts ou lignes de crédit sur la valeur nette de la maison.
- Les hypothèques plus anciennes peuvent être couvertes sous la limite précédente d’un million de dollars (ou 500 000 dollars pour un contribuable marié remplissant une déclaration séparée).
Nouvelles règles pour les déductions fiscales sur la valeur nette de la maison
Depuis le changement de la loi fiscale en 2017, la déductibilité des intérêts d’un prêt HELOC ou d’un prêt sur la valeur nette de la propriété dépend de la manière dont vous dépensez les fonds du prêt. Cela s’applique aux intérêts des prêts qui existaient avant la nouvelle législation fiscale, ainsi qu’aux nouveaux prêts. Voici comment cela fonctionne.
Les intérêts sur la dette de la maison sont déductibles des impôts si vous utilisez les fonds pour des rénovations de votre maison – la phrase est « acheter, construire ou améliorer substantiellement ». De plus, vous devez dépenser l’argent sur la propriété dont la valeur nette est à l’origine du prêt. Si vous remplissez les conditions, les intérêts sont déductibles pour un prêt allant jusqu’à 750 000 $ (375 000 $ ou plus pour un contribuable marié qui remplit une déclaration séparée).
Notez que 750 000 $ est le nouveau plafond total des déductions pour toutes les dettes résidentielles. Si vous avez un prêt hypothécaire et une dette liée à la valeur nette de votre logement, ce que vous devez sur le prêt hypothécaire sera également inférieur à la limite de 750 000 $ – s’il s’agit d’un nouveau prêt hypothécaire. Les hypothèques plus anciennes (avant 2018) peuvent être couvertes sous la limite précédente d’un million de dollars (ou 500 000 dollars pour un contribuable marié qui remplit une déclaration séparée).
Cela permet aux personnes qui empruntent pour des rénovations de bénéficier de plus d’avantages qu’auparavant. Auparavant, les intérêts n’étaient déductibles que sur un montant maximum de 100 000 dollars de dette sur la valeur nette de la maison. Cependant, vous bénéficiez de cette déduction quelle que soit l’utilisation que vous faites du prêt, par exemple pour rembourser une dette de carte de crédit ou pour couvrir les frais d’université.
Toutefois, les intérêts sur l’argent emprunté après 2017 ne sont déductibles que pour l’achat, la construction ou l’amélioration d’un bien immobilier. Cette loi s’applique entre 2018 et la fin de l’année 2025. Étant donné la complexité de la situation, vérifiez soigneusement votre situation particulière avec un expert fiscal avant de déduire quoi que ce soit.
En général, il n’est utile d’utiliser la déduction fiscale que pour les grands projets d’amélioration de l’habitat, tels qu’une nouvelle pièce ou une rénovation de l’ensemble de la maison. Sachez également que les réformes fiscales de 2017 ont augmenté la déduction standard au point qu’il n’est plus logique pour beaucoup de gens de détailler les déductions fiscales.
Comme pour une carte de crédit, le taux d’intérêt sur une LDCVD est variable et s’applique à la totalité du solde restant dû.
Autres avantages d’une MCVD
Les taux de la LDCVD (et les taux des prêts sur valeur domiciliaire) ne sont que légèrement supérieurs aux taux de la première hypothèque, ce qui rend les LDCVD beaucoup moins coûteuses que les autres options de prêt. La LDCVD signifie également que vous n’empruntez que le montant dont vous avez besoin, et non une somme forfaitaire comme c’est le cas pour un prêt sur la valeur nette du logement. Parfois, une LDCL comporte une option permettant de bloquer un taux d’intérêt fixe pour rembourser le solde restant dû.
En tant que propriétaire, vous pouvez emprunter jusqu’à un montant déterminé en fonction du ratio prêt/valeur combiné (CLTV). Ce ratio comprend le solde impayé d’un prêt hypothécaire de premier rang et les fonds supplémentaires demandés.
En général, le ratio prêt/valeur combiné pour une LDCVD peut dépasser 80 % pour les emprunteurs ayant une bonne cote de crédit. Si vous choisissez l’un de ces prêts, tout intérêt sur un solde supérieur à la valeur du logement n’est pas déductible fiscalement. Les prêts de type HELOC exigent des frais plus élevés et vous exposent à un risque plus élevé de vous retrouver sous l’eau si la valeur des biens immobiliers venait à baisser.
L’obtention d’une HELOC lorsqu’elle est disponible permet également d’avoir accès à plus d’argent en cas d’urgence. L’intérêt sur une LDCL ne s’applique que lorsque les propriétaires utilisent l’argent, de sorte que le coût d’obtention d’une LDCL est relativement faible. C’est pourquoi il peut être judicieux d’en obtenir une si vous pensez que vous risquez de perdre votre emploi. Si vous attendez de perdre votre emploi, vous risquez de ne pas avoir un crédit suffisant pour obtenir une MCLOC. En outre, les banques peuvent relever les normes de crédit pour les HELOC lorsqu’un ralentissement économique, comme la récession due au coronavirus, se produit.