Pendant la Grande Récession, l’économie américaine a été fortement touchée par les saisies hypothécaires. Les emprunteurs de tout le pays ont eu du mal à payer leurs hypothèques. À l’époque, huit emprunteurs sur dix tentaient de refinancer leur hypothèque. Même les propriétaires de maisons haut de gamme avaient des problèmes de saisies. Pourquoi tant de citoyens ont-ils eu des difficultés avec leur hypothèque ? Voici six raisons.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires à taux révisable offrent un taux initial bas qui se traduit par des paiements moins élevés ; toutefois, le taux d’intérêt est réinitialisé après une période déterminée.
- Le fait de ne pas verser d’acompte sur un prêt hypothécaire peut augmenter la probabilité que la maison de l’emprunteur se retrouve « sous l’eau ».
- Les prêts hypothécaires inversés ont des coûts initiaux élevés, sont assortis de nombreux frais et entraînent une perte de la valeur nette de votre maison.
- L’allongement de la durée des prêts hypothécaires entraîne une diminution de la valeur nette du logement et une augmentation des intérêts payés, ce qui rend le déménagement du propriétaire difficile.
- Les produits hypothécaires exotiques peuvent amener les acheteurs à se constituer un capital propre négatif.
1. Prêts hypothécaires à taux révisable
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) peuvent sembler être le rêve d’un propriétaire. Ces prêts hypothécaires offrent aux emprunteurs un taux d’intérêt bas pendant les deux à cinq premières années. Ils vous permettent d’acheter une maison plus grande que celle à laquelle vous pouvez normalement prétendre et d’avoir des paiements plus bas et plus abordables.
Au bout de deux à cinq ans, cependant, le taux d’intérêt revient au taux du marché, qui est généralement plus élevé. Ce n’est pas un problème si les emprunteurs peuvent simplement retirer la valeur nette de leur maison et la refinancer à un taux inférieur une fois qu’elle a été réinitialisée.
Par ailleurs, si l’acheteur n’est pas resté longtemps dans la maison, il se peut qu’elle ait déjà été vendue au moment où le taux aurait changé. Ce type de prêt hypothécaire peut être un bon choix pour une personne dont l’emploi nécessite de fréquents déménagements.
Mais cela ne fonctionne pas toujours ainsi. Lorsque les prix des logements baissent, les emprunteurs ont tendance à se rendre compte qu’ils ne peuvent pas refinancer leurs prêts existants. De nombreux emprunteurs doivent alors faire face à des paiements hypothécaires élevés qui représentent deux à trois fois leurs paiements initiaux.
Faire le tour des différents prêteurs, offrir des informations complètes et véridiques sur votre demande de prêt hypothécaire et régler les problèmes de crédit dès qu’ils surviennent sont les meilleures mesures que vous puissiez prendre pour obtenir un prêt hypothécaire équitable et pratique.
2. Pas de mise de fonds
L’un des déclencheurs de la crise des subprimes a été le fait que de nombreuses entreprises avaient proposé aux emprunteurs des prêts sans mise de fonds. Voici pourquoi cela est devenu un problème. L’objectif d’un acompte est double. Tout d’abord, il augmente la valeur nette de votre maison tout en réduisant le montant de l’argent que vous devez sur celle-ci. Deuxièmement, l’acompte vous permet de vous assurer que vous avez une certaine marge de manœuvre.
Les emprunteurs qui font des mises de fonds importantes sont beaucoup plus susceptibles de faire tout leur possible pour effectuer leurs paiements hypothécaires, car ils ne veulent pas perdre leur investissement.
D’autre part, de nombreux emprunteurs qui ne mettent pas ou peu d’argent de côté et qui se retrouvent la tête en bas de leur hypothèque finissent par s’en aller tout simplement parce qu’ils doivent plus d’argent que la maison ne vaut. Plus un emprunteur doit, plus il est susceptible de s’en aller et de mettre son hypothèque en péril.
3. Prêts de menteur
L’expression « prêts menteurs » peut sembler discutable, mais ces prêts étaient incroyablement populaires pendant le boom immobilier avant l’effondrement des subprimes qui a commencé en 2007. Les prêteurs hypothécaires les ont rapidement distribués et les emprunteurs les ont rapidement acceptés. Un prêt menteuse ne nécessite que peu ou pas de documents et aucune vérification. Le prêt est basé sur les revenus, les actifs et les dépenses déclarés de l’emprunteur.
Ils sont ainsi nommés parce que les emprunteurs ont tendance à mentir, à gonfler leurs revenus afin de pouvoir acheter une plus grande maison. Certaines personnes qui ont reçu un prêt menteur n’avaient même pas d’emploi. Les ennuis commencent dès que l’acheteur entre dans la maison.
Comme les paiements hypothécaires doivent être payés avec le revenu réel – et non le revenu déclaré – l’emprunteur est incapable d’effectuer des paiements hypothécaires de façon constante. Il prend du retard dans ses paiements et risque la faillite et la saisie.
4. Hypothèques inversées
Si vous regardez la télévision, vous avez probablement vu un prêt hypothécaire inversé annoncé comme la solution à tous vos problèmes de revenus. Un prêt hypothécaire inversé est un prêt disponible pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus qui utilise la valeur nette de leur maison pour assurer un flux de revenus. Les fonds propres disponibles sont versés aux emprunteurs sous forme de versements réguliers ou d’une somme forfaitaire telle qu’une rente.
L’obtention d’un prêt hypothécaire inversé présente de nombreux inconvénients. Les coûts initiaux sont élevés. Les frais d’établissement, l’assurance hypothécaire, l’assurance de titres, les frais d’évaluation, les frais d’avocat et les frais divers peuvent rapidement engloutir les capitaux propres. L’emprunteur perd la pleine propriété du logement.
Une fois l’hypothèque en vigueur, tous les capitaux propres de l’emprunteur ont disparu de son logement ; la banque en est désormais propriétaire. Les bénéficiaires n’ont droit au capital restant qu’une fois que toutes les liquidités provenant de la succession de l’emprunteur ont été utilisées pour rembourser le prêt hypothécaire, les frais et les intérêts. Leurs enfants pourraient devoir essayer de conclure un accord avec la banque et effectuer des versements hypothécaires s’ils veulent conserver la maison familiale.
5. Amortissement plus long
Vous avez peut-être pensé que 30 ans était la période la plus longue que vous pouviez obtenir pour un prêt hypothécaire, mais certaines sociétés de crédit hypothécaire proposent aujourd’hui des prêts pouvant aller jusqu’à 40 ans. De plus, les prêts hypothécaires de 35 et 40 ans gagnent lentement en popularité. Pourquoi ? Ils permettent aux particuliers d’acheter une maison plus grande pour des paiements beaucoup plus faibles.
Une hypothèque de 40 ans peut être judicieuse pour un jeune de 20 ans qui prévoit de rester dans la maison pendant les 20 prochaines années, mais elle n’a pas de sens pour les autres personnes. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire sur 40 ans sera légèrement supérieur à celui d’un prêt sur 30 ans. Cela représente beaucoup plus d’intérêts sur 40 ans, car les banques ne vont pas accorder aux emprunteurs dix années supplémentaires pour rembourser leur prêt hypothécaire sans les rattraper en fin de compte.
Les emprunteurs auront également moins de fonds propres dans leur maison. La majeure partie des paiements effectués au cours des 10 à 20 premières années servira principalement à rembourser les intérêts, ce qui rendra le déménagement de l’emprunteur pratiquement impossible. Cela rend également la retraite plus difficile si vous effectuez des paiements jusqu’à 70 ans.
6. Produits hypothécaires exotiques
D’autres types de prêts hypothécaires développés avant la Grande Récession ont également conduit à des saisies. Les prêteurs ont inventé toutes sortes de produits exotiques qui ont fait du rêve d’accession à la propriété une réalité. Certains propriétaires n’ont tout simplement pas compris dans quoi ils s’embarquaient. Deux exemples :
- Les prêts à intérêt unique peuvent réduire les paiements de 20 à 30 %. Ces prêts permettent aux emprunteurs de vivre dans une maison pendant quelques années et de ne payer que les intérêts.
- Les prêts à remboursement différé permettent aux emprunteurs de décider exactement du montant qu’ils veulent payer chaque mois sur leur prêt hypothécaire.
L’inconvénient de ces deux produits est qu’un gros ballon de capital arrive à échéance après une certaine période. Tous ces produits sont connus sous le nom de produits d’amortissement négatif. Au lieu de constituer des fonds propres, les emprunteurs constituent des fonds propres négatifs. Ils augmentent le montant de leur dette chaque mois jusqu’à ce que celle-ci s’effondre sur eux comme un tas de briques. Les produits hypothécaires exotiques ont conduit de nombreux emprunteurs à être submergés par leurs prêts.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
La route qui mène à l’accession à la propriété est semée d’embûches. Les éviter est l’une des clés pour rester à l’abri des difficultés financières. Un bon adage à garder à l’esprit est que si quelque chose semble trop beau pour être vrai, c’est probablement le cas.