Pendant la majeure partie de l’histoire des États-Unis – ou du moins aussi loin que remontent les informations fiables – les prix des logements n’ont augmenté que légèrement plus que le niveau de l’inflation dans l’économie. Ce n’est que pendant la période de 1990 à 2006, connue sous le nom de Grande Modération, que les rendements des logements ont rivalisé avec ceux du marché boursier. Le marché boursier a constamment produit plus de booms et de bustes que le marché du logement, mais il a également eu de meilleurs rendements globaux.
Les résultats obtenus en comparant la performance relative des actions et des prix de l’immobilier dépendent de la période examinée. L’examen des rendements du 21e siècle seulement semble très différent de celui des rendements qui incluent la plus grande partie ou la totalité du 20e siècle.
Preuves historiques
Les données fiables sur la valeur des biens immobiliers aux États-Unis sont relativement obscures avant les années 1920. Selon le Case-Shiller Housing Index, le taux de rendement annualisé moyen du logement a augmenté de 3,7 % entre 1928 et 2013. Dans le même temps, les actions ont enregistré un rendement annualisé de 9,5 %.
L’appréciation corrigée de l’inflation du Dow Jones Industrial Average (DJIA) sur la même période de 84 ans a été de 1,9 % par an. Cette différence, qui s’est accentuée avec le temps, a permis de multiplier par cinq la performance du marché boursier.
Mais il n’y a pas beaucoup d’investisseurs qui ont un horizon de placement de 84 ans. Prenez une autre période : les 38 ans entre 1975 et 2013. Un investissement de 100 $ dans une maison moyenne (selon l’indice des prix de l’immobilier de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA)) en 1975 aurait atteint environ 500 $ en 2013, tandis qu’un investissement similaire de 100 $ dans le S&P 500 sur cette période aurait atteint environ 1 600 $.
Pommes et oranges
Si les prix des actions et des logements reflètent tous deux la valeur marchande d’un bien, il ne faut pas comparer les maisons et les actions uniquement pour les rendements du marché.
Les actions représentent une participation dans une société cotée en bourse. Elles ne sont pas des actifs corporels, physiques et ne servent à rien d’autre qu’une réserve de valeur et un instrument de sécurité liquide. S’il y a des raisons de croire que le marché boursier dans son ensemble gagnerait en valeur réelle (par opposition à la valeur nominale) au fil du temps, il y a peu de raisons de croire qu’une seule action devrait croître à perpétuité.
L’immobilier n’est pas comme les actions. Certaines personnes spéculent sur les prix de l’immobilier, mais l’immobilier commercial et résidentiel remplit des fonctions tangibles. Les gens vivent dans des maisons et des condominiums. Les entreprises fonctionnent à partir de biens commerciaux. La propriété physique a une valeur en soi.
Cela introduit deux phénomènes contradictoires. D’une part, les structures immobilières existantes devraient naturellement perdre de la valeur au fil du temps en raison de l’usure et de la dépréciation. Un logement non modifié n’a aucune raison de prendre de la valeur avec le temps ; tous les sols, plafonds, appareils et isolants vieillissent et perdent de leur valeur.
D’autre part, les maisons moyennes construites en 2015 étaient sans doute supérieures aux maisons moyennes construites en 1915. Alors que les structures existantes ne devraient pas prendre de valeur, les nouvelles structures devraient avoir plus de valeur en raison de leurs améliorations structurelles et fonctionnelles.
Conseiller Insight
Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®Artifex
Financial Group, Dayton, OH
De 1968 à 2009, le taux moyen d’appréciation des maisons existantes a augmenté d’environ 5,4 % par an. Pendant ce temps, le S&P 500 a enregistré un rendement moyen de 7,5 % ; les actions des petites capitalisations ont enregistré une moyenne de 11,5 % par an. Le taux d’inflation était d’environ 4,6 %. Nous ne nous attendons pas à ce que les investissements immobiliers progressent beaucoup plus que l’inflation.
Mais les chiffres ne disent pas tout sur les performances. Il faut également tenir compte de l’impact des avantages fiscaux, du rendement des revenus et du fait que les investissements immobiliers permettent souvent un effet de levier important (vous pouvez financer l’achat d’une maison en ne mettant pas plus de 20 % de votre propre argent à disposition, par exemple). Bien entendu, si vous achetez directement un bien immobilier, vous devez également tenir compte de votre temps pour gérer la propriété et les frais d’entretien et de réparation. La comparaison des taux de rendement doit tenir compte de tous ces éléments.