Location en commun – Définition des TIC

Qu’est-ce que la location en commun – TIC ?

La location en commun est un arrangement dans lequel deux personnes ou plus partagent les droits de propriété d’une propriété ou d’une parcelle de terrain. La propriété peut être commerciale ou résidentielle. Lorsqu’un locataire en commun décède, la propriété passe à sa succession. Chaque propriétaire indépendant peut contrôler un pourcentage égal ou différent de la propriété totale. De plus, le locataire en commun a le droit de laisser sa part de la propriété à tout bénéficiaire en tant que partie de sa succession. Les conditions contractuelles des locataires en commun sont détaillées dans l’acte, le titre de propriété ou tout autre document de propriété juridiquement contraignant.

Comment fonctionnent les TIC

Lorsque deux personnes ou plus possèdent des biens en tant que locataires en commun, toutes les parties de la propriété sont détenues à parts égales par le groupe. Les co-locataires peuvent avoir une part différente de la propriété. Par exemple, Sarah et Debbie peuvent posséder chacune 25 % d’une propriété, tandis que Leticia en possède 50 %. Bien que le pourcentage de propriété varie, aucun individu ne peut revendiquer la propriété d’une partie spécifique de la propriété.

La location en commun peut être créée à tout moment. Ainsi, une personne peut développer un intérêt dans une propriété des années après que les autres membres ont conclu un accord de location en commun. Pour revenir à l’exemple ci-dessus, nous pourrions dire que Sarah et Leticia possédaient à l’origine chacune 50 % de la propriété. À un moment donné, Sarah a décidé de partager sa part de 50 %, Debbie laissant le groupe avec une part de 25/25/50.

En outre, les membres de l’accord peuvent vendre ou emprunter de manière indépendante leur part de propriété.

Points clés à retenir

• La location en commun est un arrangement dans lequel deux ou plusieurs personnes ont des intérêts dans une propriété.
• Les locataires en commun peuvent posséder des pourcentages différents de la propriété.
• Les locataires en commun peuvent léguer leur part de la propriété à toute personne à leur décès.
• La location en commun diffère sensiblement de la location conjointe, notamment en termes de droits de survie et de degré de propriété de chaque locataire.

Disposer d’une TIC

Un ou plusieurs co-locataires peuvent racheter d’autres membres pour dissoudre le bail en commun. Si les co-locataires développent des intérêts ou des orientations opposés pour l’utilisation ou l’amélioration de la propriété, ou s’ils veulent vendre la propriété, ils doivent parvenir à un accord commun pour aller de l’avant. Dans les cas où un accord ne peut être conclu, une action de partage peut avoir lieu. L’action de partage peut être volontaire ou ordonnée par un tribunal, en fonction de la qualité de la collaboration entre les colocataires. 

Dans une procédure de partage légal, un tribunal divisera la propriété entre les baux en membres communs, ce qui permettra à chaque membre d’avancer séparément des autres membres. Connu sous le nom de partage en nature, c’est la manière la plus directe de diviser les biens et c’est généralement la méthode utilisée lorsque les colocataires ne sont pas en conflit. 

Si les colocataires refusent de travailler ensemble, ils peuvent envisager de procéder à un partage de la propriété par vente. Dans ce cas, l’exploitation est vendue et le produit de la vente est réparti entre les colocataires en fonction de leurs intérêts respectifs dans la propriété. 

Impôts fonciers avec les propriétés de TIC

Le bail en commun, guidé par le droit applicable, décrit généralement les implications de la propriété partagée sur les taxes d’une propriété. Le contrat précise la manière dont l’obligation fiscale est contractuellement répartie entre chaque propriétaire.

Étant donné qu’une location en commun ne divise pas légalement une parcelle de terrain ou une propriété, la plupart des juridictions fiscales n’attribueront pas séparément à chaque propriétaire une facture d’impôt foncier proportionnelle à son pourcentage de propriété. Le plus souvent, les locataires en commun reçoivent une seule facture d’impôt foncier. 

Dans de nombreuses juridictions, un bail en commun impose une responsabilité conjointe et solidaire aux co-locataires. Cette stipulation signifie que chacun des propriétaires indépendants peut être redevable de la taxe foncière jusqu’à concurrence du montant total de l’évaluation. La responsabilité s’applique à chaque propriétaire, quel que soit le niveau ou le pourcentage de propriété. 

Une fois la taxe foncière acquittée, les colocataires déduiront ce paiement de leurs déclarations de revenus. Si la juridiction fiscale a suivi le principe de la responsabilité conjointe et solidaire, chaque colocataire peut déduire le montant qu’il a versé de ses déclarations de revenus. Dans les comtés qui ne suivent pas cette procédure, ils peuvent déduire un pourcentage de l’impôt total jusqu’à leur niveau de propriété. 

Location en commun ou location conjointe

Bien qu’elles se ressemblent, la location en commun diffère à plusieurs égards d’une location conjointe. Dans une location commune, les locataires obtiennent des parts égales d’un bien avec le même acte au même moment. 

L’une des principales différences réside dans l’ajout ou le retrait de tout membre de l’accord. Dans les accords sur les TIC, le changement de membres ne rompt pas l’accord. Dans le cas d’une location conjointe, l’accord est rompu si l’un des membres souhaite vendre sa participation. 

Par exemple, si un ou plusieurs co-locataires veulent racheter les autres, la propriété doit techniquement être vendue et le produit de la vente doit être distribué à parts égales entre les propriétaires. Les colocataires peuvent également recourir à l’action en séparation légale pour séparer les biens si l’exploitation est suffisamment importante pour permettre cette séparation.

Décès d’un locataire commun

Une autre différence substantielle se produit en cas de décès d’un des colocataires. Comme mentionné précédemment, les accords de TIC permettent la transmission de biens comme une partie de la succession du propriétaire. Toutefois, dans un contrat de location conjointe, le titre de propriété passe au propriétaire survivant. 

En d’autres termes, les locataires en commun n’ont pas de droits automatiques de survie. À moins que le dernier testament du membre décédé ne précise que son intérêt dans la propriété doit être partagé entre les propriétaires survivants, un locataire en commun décédé appartient à sa succession. À l’inverse, dans le cas des copropriétaires, l’intérêt du propriétaire décédé est automatiquement transféré aux propriétaires survivants. Par exemple, lorsque quatre colocataires possèdent une maison et qu’un locataire décède, chacun des trois survivants se retrouve avec une part supplémentaire d’un tiers de la propriété. 

Mariage et propriété

Certains États définissent la location conjointe comme la propriété par défaut pour les couples mariés, tandis que d’autres utilisent le modèle de la location en propriété commune. Un troisième modèle, utilisé dans quelque 25 États et dans le district de Columbia, est le tenancy by the entirety (TbyE), dans lequel chaque conjoint a un intérêt égal et indivis dans la propriété.  

Avantages et inconvénients d’une location en commun

L’achat d’une maison avec un membre de la famille, un ami ou un partenaire commercial comme locataires communs peut aider les particuliers à entrer plus facilement sur le marché immobilier. Comme les dépôts et les paiements sont divisés, l’achat et l’entretien de la propriété peuvent être moins coûteux que pour un particulier. En outre, la capacité d’emprunt peut être rationalisée si l’un des propriétaires a un revenu plus élevé ou une meilleure assise financière que les autres membres.

Pour

• Facilite l’achat de biens immobiliers

• Le nombre de locataires peut changer

• Différents degrés de propriété possibles

Contre

• Pas de droit de survie automatique

• Tous les locataires sont également responsables des dettes, des impôts

• Un locataire peut forcer la vente d’un bien immobilier

Toutefois, lorsqu’ils hypothèquent des biens en tant que locataires communs, tous les emprunteurs signent généralement les documents. Comme tous les membres signent les documents hypothécaires, en cas de défaillance, le prêteur peut saisir les avoirs de tous les membres du groupe. En outre, même si un ou plusieurs emprunteurs cessent de contribuer au paiement du prêt hypothécaire, les autres emprunteurs doivent toujours couvrir les paiements pour éviter la saisie. 

La possibilité d’utiliser un testament pour désigner les bénéficiaires de la propriété permet au colocataire d’avoir le contrôle de leur part. Si un colocataire décède sans testament, son intérêt dans la propriété passera par une procédure d’homologation – un événement coûteux en temps et en argent. 

De plus, les autres colocataires peuvent découvrir qu’ils possèdent désormais la propriété avec une personne qu’ils ne connaissent pas ou avec laquelle ils ne sont pas d’accord. Ce nouveau co-locataire peut déposer une action en partage, forçant les co-locataires réticents à vendre ou à diviser la propriété. 

Exemple de location en commun (TIC)

La Californie autorise quatre types de copropriété, à savoir la propriété collective, le partenariat, la location conjointe et la location en commun. Toutefois, la TIC est la forme par défaut entre les parties non mariées ou les personnes qui acquièrent ensemble des biens immobiliers. En Californie, ces propriétaires ont le statut de locataires en commun, sauf si leur accord ou leur contrat stipule expressément le contraire, en créant un partenariat ou une copropriété. 

Selon SirkinLaw, un cabinet d’avocats spécialisé dans l’immobilier à San Francisco, la copropriété.

De plus en plus de gens se tournent vers la location en commun… comme moyen de maximiser leur pouvoir d’achat et de vente. Ces arrangements font baisser les prix et augmentent le choix des acheteurs en leur permettant de mettre en commun leurs ressources et d’acheter plus de biens immobiliers qu’ils ne pourraient ou ne voudraient le faire autrement.

Dans un billet d’août 2018, ils écrivent que les conversions de TIC – le changement de la structure de propriété des propriétés de copropriété en un arrangement de location en commun – sont devenues particulièrement populaires dans les zones métropolitaines de Greater Los Angeles et de San Francisco/Oakland.