Louer ou posséder : Une vue d’ensemble
La décision de louer ou d’acheter l’endroit où vous vivez est une décision importante. Elle n’a pas seulement une incidence sur l’argent qu’il vous reste à la fin du mois. Elle a également une incidence sur votre mode de vie et sur le montant de l’épargne que vous accumulez au fil des ans.
Chaque jour, des gens achètent des maisons alors qu’il serait préférable de les louer, car il est important pour eux d’avoir un endroit où s’enraciner. Ils considèrent la possession d’une maison comme un investissement qui peut se développer et comme une source de déductions fiscales. De même, les gens louent tout le temps pour la flexibilité et la responsabilité minimale qu’elle offre, même s’ils accumuleraient une plus grande valeur nette au fil du temps s’ils achetaient un logement.
Aux États-Unis, beaucoup de gens penchent vers la propriété. C’est une activité importante pour tout le monde, des prêteurs hypothécaires aux agents immobiliers en passant par les magasins d’amélioration de l’habitat. Naturellement, nous sommes bombardés du message selon lequel être propriétaire est la clé du bonheur et fait partie du rêve américain. Mais être propriétaire n’est pas toujours mieux que louer, et louer n’est pas plus simple pour tout le monde. Examinez les avantages et les inconvénients de chacun pour déterminer si la location ou la propriété est la meilleure solution pour vous.
Points clés à retenir
- La location offre de la flexibilité, des dépenses mensuelles prévisibles et une personne pour s’occuper des réparations.
- L’accession à la propriété apporte des avantages intangibles. Ils comprennent un sentiment de stabilité, d’appartenance à une communauté et de fierté d’être propriétaire, ainsi que les avantages tangibles que sont les déductions fiscales et l’équité.
- Contrairement à la croyance populaire, louer ne signifie pas que l’on « jette l’argent par les fenêtres » chaque mois, et posséder ne permet pas toujours de s’enrichir « à long terme ».
Louer
La location signifie que vous pouvez déménager sans pénalité chaque fois que votre bail prend fin. Toutefois, cela signifie également que vous pourriez devoir déménager soudainement si votre propriétaire décide de vendre le bien ou de transformer votre complexe d’appartements en copropriété. De manière moins dramatique, il pourrait simplement augmenter le loyer à un niveau supérieur à celui que vous pouvez vous permettre.
Le plus grand mythe sur la location est que l’on « jette l’argent par les fenêtres » chaque mois. Ce n’est pas vrai. Vous avez besoin d’un endroit pour vivre, et cela coûte toujours de l’argent, d’une manière ou d’une autre. S’il est vrai que vous ne vous constituez pas un capital avec les loyers mensuels, vous ne vous constituez pas non plus un capital avec une grande partie de l’argent que vous consacrerez à l’achat d’une maison.
Lorsque vous louez, vous savez exactement combien vous allez dépenser chaque mois pour le logement. Lorsque vous êtes propriétaire, vous ne payez peut-être rien de plus que votre hypothèque et vos factures courantes un mois. Le mois suivant, vous pourriez dépenser 12 000 dollars de plus pour un nouveau toit, que votre assurance habitation ne couvrira peut-être pas. Mais vous n’aurez jamais à payer pour remplacer votre toit lorsque vous serez locataire. Vos dépenses mensuelles liées au logement, comme l’assurance du locataire, sont généralement plus prévisibles.
En tant que locataire, vous devez faire face à des augmentations de loyer imprévisibles chaque fois que votre bail doit être renouvelé, à moins que votre appartement ne soit soumis à un contrôle des loyers. Si vous vivez dans un quartier recherché, les augmentations de loyer peuvent être importantes. En revanche, si vous obtenez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos mensualités n’augmenteront jamais (bien que les taxes foncières et les primes d’assurance le fassent probablement).
Si l’accession à la propriété est souvent présentée comme un moyen de se constituer un patrimoine, votre maison peut perdre de la valeur. Le quartier acceptable dans lequel vous avez emménagé pourrait décliner. Un employeur important peut quitter le quartier, ce qui entraîne une baisse importante de la population et un surplus de logements. Par ailleurs, il pourrait y avoir un boom de la construction résidentielle, ce qui ferait également baisser les prix. Vous pourriez acheter une maison pour 200 000 $ demain et constater dans 30 ans qu’elle vaut toujours 200 000 $, ce qui signifie que vous avez perdu de l’argent après l’inflation.
Encore un peu de sagesse conventionnelle trompeuse : Obtenez un prêt hypothécaire pour bénéficier de la déduction fiscale. Il est vrai que la déduction des intérêts hypothécaires sur le logement réduit vos dépenses pour les intérêts hypothécaires au début de la durée de votre prêt, à condition que vous en fassiez le décompte. Mais les déductions fiscales ne sont pas une raison d’acheter une maison. Voici pourquoi : Pour chaque dollar dépensé en intérêts, vous pourriez économiser 25 cents sur votre facture fiscale. Bref, vous n’en sortez pas gagnant. En outre, à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire et que la part de votre paiement consacrée aux intérêts diminue, l’avantage fiscal diminue également.
Bien entendu, les locataires ne bénéficient d’aucune déduction fiscale pour les prêts hypothécaires. Mais ils peuvent bénéficier de la déduction standard qui est offerte à tous les contribuables.
Vous aimez pouvoir utiliser vos soirées et vos week-ends comme bon vous semble ? Travaillez-vous de longues heures ou voyagez-vous fréquemment ? Si c’est le cas, le temps que vous consacrez à l’achat d’une maison pourrait être plus long que vous ne le souhaitez. Il y a toujours des projets autour d’une maison dont vous aurez besoin ou dont vous voudrez vous occuper, qu’il s’agisse de trouver un plombier pour remplacer un tuyau rouillé, de repeindre la chambre ou de tondre le gazon.
Si vous vivez dans une communauté avec une association de propriétaires, la HOA pourrait vous décharger de certaines tâches liées à l’accession à la propriété. Cela vous coûtera généralement quelques centaines de dollars par mois. Mais attention aux maux de tête que peut entraîner l’adhésion à une association.
Si vous êtes locataire, votre propriétaire se chargera de toutes les réparations et de l’entretien, même si, bien entendu, ils ne seront peut-être pas effectués aussi rapidement ou aussi bien que vous le souhaiteriez.
Bien qu’elle ne soit pas aussi universelle que l’assurance des propriétaires, l’assurance des locataires est souvent recommandée pour ceux qui louent des maisons et est de plus en plus exigée par les propriétaires.
Posséder
L’accession à la propriété apporte des avantages intangibles, tels qu’un sentiment de stabilité, d’appartenance à une communauté et de fierté d’être propriétaire. Cependant, elle n’est pas bonne pour les types agités ou nomades. L’immobilier est l’actif non liquide d’origine. Si le marché immobilier est en baisse, vous ne pourrez peut-être pas vendre quand vous le souhaitez. Même s’il est en hausse, il y a des coûts de transaction importants lorsque vous vendez. Changer d’avis sur l’endroit où vous voulez vivre est bien plus coûteux lorsque vous êtes propriétaire.
Le coût global de l’accession à la propriété tend à être plus élevé que le coût global de la location. C’est vrai même si le montant mensuel du prêt hypothécaire est similaire (ou inférieur) au loyer mensuel.
Voici quelques dépenses que vous ferez en tant que propriétaire et que vous n’avez pas à payer en tant que locataire :
- Impôts fonciers
- Le ramassage des ordures
- Service d’eau et d’égouts
- Réparations et entretien
- Lutte contre les parasites
- Taille des arbres
- Assurance des propriétaires
- Nettoyage de la piscine (si vous en avez une)
- Assurance contre les inondations exigée par les prêteurs, dans certaines régions
- Assurance contre les tremblements de terre, dans certaines régions
Les intérêts hypothécaires constituent peut-être la plus grosse dépense non remboursable. Ils peuvent constituer la quasi-totalité de vos paiements mensuels au cours des premières années d’un prêt hypothécaire à long terme. Voici un scénario typique : Vous empruntez 100 000 $ à 4 % pendant 30 ans. Votre premier versement mensuel sera de 477,42 $, dont 333,33 $ d’intérêts et 144,08 $ de capital. Il faudra environ 13 ans avant qu’une plus grande partie de votre paiement mensuel soit consacrée au capital qu’aux intérêts. Au total, vous perdrez 71 869,51 $ en intérêts (même si, il faut bien l’admettre, vous en récupérerez une partie sous forme de déductions fiscales).
Même les projets de rénovation n’augmentent pas souvent la valeur de votre maison de plus que ce que vous y consacrez. Selon le magazine Remodeling, vous récupérerez en moyenne 66 cents pour chaque dollar dépensé pour un projet de rénovation. Les projets les plus rentables ne sont pas des projets glamour que vous serez heureux de réaliser. Le meilleur rendement (et le seul sur la liste de Remodeling qui est proche de récupérer la totalité de son coût) provient du remplacement d’une porte de garage.
Une fois que vous aurez additionné tous ces coûts, vous constaterez peut-être que vous êtes mieux loti financièrement en louant et en plaçant l’argent que vous auriez mis dans une maison sur un compte de retraite.
Considérations particulières
L’option qui vous convient le mieux n’est pas seulement une question d’argent. C’est aussi une question de confort et de vision de votre vie. Ignorez les personnes qui vous disent que posséder a toujours plus de sens à long terme ou que louer est une perte d’argent. Ignorez également ceux qui disent qu’il est plus logique d’acheter si vos mensualités de crédit hypothécaire sont égales ou inférieures à celles de votre loyer. Les marchés du logement et les circonstances de la vie sont trop variés pour faire des déclarations générales comme celles-ci.
Plus important encore, vous devez toujours ignorer toute personne qui vous décourage d’acheter une maison en raison de sa race, de sa religion ou de son état matrimonial. Malheureusement, dans le passé, on empêchait souvent les gens de posséder un terrain en raison de leur race ou de leurs croyances. Des pratiques illégales comme le redlining dissuadent toujours les membres de groupes minoritaires de chercher à posséder une maison.
De nombreuses personnes ont également la fausse impression qu’elles devraient se marier avant d’acheter une maison. La vérité est que votre capacité à effectuer des paiements est le seul facteur que les prêteurs hypothécaires devraient prendre en considération.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Tous les futurs propriétaires doivent également peser les risques encourus. Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut souvent recourir à un levier financier important. Si les prix des logements augmentent, les personnes ayant un prêt hypothécaire peuvent réaliser des gains extraordinaires.
D’autre part, ils peuvent aussi tout perdre et même plus si les prix baissent trop. Lors de l’effondrement des prêts hypothécaires à risque, un nombre sans précédent d’Américains se sont retrouvés avec des hypothèques submergées. La clé pour éviter ces catastrophes est de prêter attention au niveau général des prix du logement en examinant l’indice Case-Shiller. Si les prix semblent trop élevés, il peut être judicieux de continuer à louer pendant quelques années.
Pourtant, malgré les risques, les dépenses supplémentaires et les tâches supplémentaires liés à la possession d’une maison, de nombreuses personnes choisissent de la louer plutôt que de l’acheter. Elle offre un lieu plus permanent pour élever des enfants. C’est aussi souvent le seul moyen d’avoir, ou de créer, le type de résidence que les gens souhaitent. En fin de compte, la décision de louer ou de posséder un logement n’est pas seulement financière. Elle est aussi émotionnelle.