Une amélioration locative est une modification apportée à un bien locatif pour l’adapter aux besoins particuliers d’un locataire. Les améliorations locatives, telles que la peinture, l’installation de cloisons, la modification du revêtement de sol ou l’installation d’appareils d’éclairage personnalisés, peuvent être entreprises soit par les propriétaires, qui peuvent proposer de le faire pour accroître la valeur marchande de leur logement, soit par les locataires eux-mêmes.
Alors que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives est de cinq à quinze ans, le code des revenus internes exige que l’amortissement de ces améliorations se fasse sur la durée de vie économique du bâtiment. Les améliorations locatives sont soumises à des règles d’amortissement différentes selon que l’on travaille avec des rapports financiers basés sur l’assiette fiscale américaine ou avec des rapports financiers basés sur les principes comptables généralement acceptés (GAAP) aux États-Unis. Sur le plan fiscal, les améliorations locatives peuvent être amorties sur des périodes allant jusqu’à 15 ans.
Points clés à retenir
- Une amélioration locative est une modification apportée à un bien locatif pour l’adapter aux besoins particuliers d’un locataire.
- L’IRS n’autorise pas de déductions pour les améliorations locatives. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont soumises à l’amortissement.
- Selon les GAAP, l’amortissement des améliorations locatives doit suivre un calendrier de 15 ans, qui doit être réévalué chaque année en fonction de sa durée de vie économique utile.
Comment fonctionnent les améliorations locatives
Les améliorations locatives sont également connues sous le nom d’améliorations locatives ou de constructions et sont généralement réalisées par les propriétaires de propriétés commerciales. Les propriétaires peuvent fournir ces améliorations aux locataires existants ou aux nouveaux locataires. Les modifications sont adaptées aux besoins d’un locataire spécifique et à ses besoins. Seules les améliorations apportées à l’intérieur de l’espace d’un locataire spécifique sont considérées comme des améliorations locatives.
Les améliorations locatives, comme indiqué ci-dessus, s’appliquent aux changements structurels dans l’espace qui bénéficieront à un locataire spécifique. Ainsi, les modifications apportées à l’espace d’un locataire ne sont pas considérées comme des améliorations locatives pour son voisin. Les modifications apportées à l’extérieur d’un bâtiment ou à son paysage ne s’appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l’immeuble, modernise l’ascenseur ou asphalte le parking, aucune de ces modifications n’est considérée comme une amélioration locative, car elle ne profite pas à un locataire particulier.
Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans le contrat. Si le locataire est en mesure de les prendre, il doit les enlever sans endommager la propriété.
Information financière sur l’assiette fiscale des États-Unis
La règle des 15 ans a été promulguée par l’Internal Revenue Service (IRS) en 2004. Avant cette année-là, la durée d’amortissement était de 39 ans. La règle des 15 ans n’est pas permanente et doit être réautorisée chaque année. La durée d’amortissement est fixée indépendamment de la durée de vie utile réelle de l’amélioration locative ou de la durée restante du bail.
Information financière selon les GAAP
Pour les rapports financiers GAAP, les améliorations apportées aux propriétés en location peuvent être capitalisées ou passées en charges selon le montant de l’amélioration. Les sociétés fixent une limite de capitalisation, une norme comptable interne déterminée par la direction qui fixe le montant seuil au-dessus duquel un élément est capitalisé au lieu d’être passé en charges. Si le montant ne dépasse pas la limite de capitalisation, l’amélioration locative est comptabilisée en charges dans la période au cours de laquelle elle est encourue. Si, en revanche, le coût dépasse la limite de capitalisation, la société le capitalise et l’amortit.
Une amélioration locative capitalisée selon les GAAP est amortie sur la durée de vie utile restante ou sur la durée restante du bail, selon la plus courte des deux. La durée de vie utile est déterminée sur la base des estimations de la direction. En outre, la durée restante du bail peut inclure des prolongations, pour autant qu’elles soient prévisibles et raisonnablement assurées. Si le bâtiment est acheté par la suite, le bail cesse d’être en vigueur et l’amélioration locative est amortie sur la durée de vie utile restante du bâtiment.