Si vous achetez un terrain plutôt qu’une maison existante, parce que vous voulez construire à partir de zéro, vous aurez probablement besoin d’un prêt foncier. Et cela pose plus de problèmes que l’obtention d’un prêt hypothécaire normal. D’une part, il n’y a pas de maison qui puisse servir de garantie pour le prêt foncier.
L’obtention d’un financement foncier crée une série d’obstacles différents pour les acheteurs potentiels. Voici trois éléments à prendre en compte avant d’acheter un terrain.
Points clés à retenir
- L’obtention d’un prêt foncier ne pose pas les mêmes obstacles que la demande d’un prêt hypothécaire pour une maison.
- Les prêteurs exigent que les limites de la propriété soient arpentées et vous devrez vérifier les restrictions de zonage et d’utilisation du terrain, ainsi que l’accès aux services publics et aux routes publiques.
- Plus le terrain est amélioré, par exemple un terrain constructible, plus le coût de l’emprunt est faible.
- Les meilleures sources de prêt sont le financement des vendeurs, les prêteurs locaux ou un prêt sur la valeur nette de la maison.
- Les terres rurales peuvent bénéficier d’un prêt subventionné par l’USDA.
1. Principes fondamentaux de la terre : Limites, zonage, accès
Tout d’abord, il est important d’être clair sur ce que l’achat potentiel implique. C’est pourquoi il est essentiel de faire marquer les limites par des géomètres et de tout mettre sur papier pour le présenter au prêteur. Un autre détail important consiste à vérifier les restrictions de zonage et d’utilisation des terres.
Pour les terrains résidentiels, l’accès aux services publics est un facteur important. Le fait d’avoir des branchements d’eau, d’égout, d’électricité et de câble prêts à l’emploi permet d’économiser beaucoup de temps, d’argent et de tracas. De même, l’accès à la voie publique peut être un problème clé, puisque l’acheteur devra obtenir une servitude permanente pour accéder à une voie publique si celle-ci n’est pas déjà disponible.
Il est également judicieux de vérifier auprès du service local d’urbanisme pour savoir ce que l’avenir réserve au voisinage immédiat. Un nouveau parc en bas de la rue peut faire augmenter la valeur des propriétés dans les années à venir, tandis qu’une nouvelle autoroute ou une nouvelle station d’épuration des eaux usées est moins susceptible de le faire.
Comme l’achat d’un terrain est différent de l’achat d’une maison, il est conseillé de travailler avec un agent immobilier spécialisé dans ce type de transaction.
2. Utilisation planifiée du terrain : Construction immédiate, améliorations nécessaires, investissement spéculatif
Les conditions des prêts – comme l’acompte et le taux d’intérêt – dépendent généralement de l’utilisation prévue du terrain, puisque celle-ci est directement liée à l’exposition au risque de la banque. Ainsi, l’obtention de prêts fonciers est toujours plus délicate que l’achat d’une maison existante, car une maison existante donne à la banque une garantie tangible et immédiate, alors qu’une nouvelle construction comporte davantage de pièces mobiles qui peuvent mal tourner.
La prochaine étape sur l’échelle de confiance de la banque est l’achat d’un terrain prêt à être construit, avec l’intention de commencer immédiatement la construction d’une habitation principale. Il y a des choses qui pourraient mal tourner, causer des retards ou augmenter les coûts en cours de route, mais le calendrier est encore gérable aux yeux de la banque. L’acompte requis se situe généralement entre 15 et 25 %.
Enfin, il y a les terrains bruts sans projets spécifiques de construction, ce qui est fondamentalement un investissement spéculatif. Par exemple, un projet de cette nature pourrait impliquer l’achat de terrains en prévision de l’achèvement d’une nouvelle autoroute à proximité. L’espoir serait qu’une fois l’autoroute terminée, le terrain serait attractif pour un promoteur qui construirait un nouveau lotissement avec un accès pratique à la ville. Le terrain pourrait alors être vendu au promoteur pour un profit net. Ces prêts peuvent nécessiter un acompte allant jusqu’à 50 %.
Les lots non améliorés sont ceux qui ne disposent pas encore des services de base requis. Il est fréquent de rencontrer des problèmes imprévus et des dépassements de coûts, qui peuvent allonger de plusieurs mois le délai d’achat.
3. Options de prêt foncier : Trouver un financement
Compte tenu des problèmes susmentionnés, vous devrez peut-être effectuer des recherches supplémentaires pour financer votre achat de terrain à des conditions acceptables. Essayez ces sources :
Financement du vendeur
Cela peut être une bonne option pour obtenir des conditions favorables, surtout si le vendeur est désireux de se défaire du terrain et que le marché est calme. Comme il s’agit d’un accord entre deux particuliers, tout est négociable, de l’acompte au taux d’intérêt. Il est important de faire examiner les documents par un avocat avant de signer quoi que ce soit afin d’éviter des lacunes et des surprises désagréables pour l’une ou l’autre des parties.
Banques et coopératives de crédit locales
Les banques et les coopératives de crédit locales sont généralement plus favorables aux prêts fonciers que les grands mastodontes. Elles peuvent également offrir de meilleures conditions en raison de leur connaissance du terrain. Tout de même, un emprunteur potentiel devra présenter un dossier de prêt avec des spécifications et des plans pour le terrain, ainsi que des informations financières personnelles pour prouver sa solvabilité.
Prêt de l’USDA
Comment les acheteurs peuvent-ils acheter un terrain si les banques et les coopératives de crédit ne proposent pas de le financer ? Si la propriété est rurale et agricole, l’acheteur peut bénéficier d’une aide fédérale. Le ministère américain de l’agriculture (USDA) propose un assortiment de prêts bonifiés avec des conditions minimales et avantageuses.
Prêt sur la valeur nette de la maison
Un acheteur possédant une propriété existante et peu de dettes peut envisager un prêt sur la valeur nette de sa maison. Ce type de prêt exploite la valeur nette de la propriété existante et offre des conditions bien plus avantageuses que tout autre prêt de construction ou de terrain.
Le financement d’une propriété sur laquelle construire la maison de vos rêves est beaucoup plus complexe que la demande d’un prêt hypothécaire. Les prêteurs exigent que les limites soient arpentées, et vous devrez vérifier les restrictions de zonage et d’utilisation des terres, ainsi que l’accès aux services publics et aux routes publiques. Plus le terrain sera amélioré, plus le montant de la mise de fonds et les coûts d’emprunt seront faibles.
Les meilleures options pour financer l’achat d’un terrain sont le financement du vendeur, les prêteurs locaux ou un prêt sur la valeur nette de la maison. Si vous achetez une propriété rurale, assurez-vous de rechercher si vous pouvez bénéficier d’un prêt subventionné par l’USDA.