Lorsque les taux d’intérêt baissent, de nombreux propriétaires refinancent leur prêt hypothécaire pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, ce qui peut réduire les mensualités de l’emprunteur ou permettre au propriétaire de se constituer un capital plus rapidement. Toutefois, un groupe de propriétaires qui ont généralement des difficultés à se refinancer sont ceux dont la valeur nette est négative. Cela signifie qu’ils doivent plus sur leur prêt hypothécaire que ce que leur maison vaut actuellement. Au premier trimestre 2020, environ 1,8 million de logements étaient en situation de fonds propres négatifs, ce qui représente 3,4 % de tous les biens hypothéqués.
Dans le passé, les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires sous-marins pouvaient profiter de taux d’intérêt plus bas en se refinançant par le biais du Home Affordable Refinance Program (HARP). Toutefois, ce programme a expiré à la fin de 2018.
Dans cet article, nous discuterons des avantages que le HARP a apportés aux propriétaires, en plus des options existantes pour les propriétaires qui cherchent à refinancer leur hypothèque.
Points clés à retenir
- Le HARP était un programme gouvernemental conçu pour aider les propriétaires de maisons sous-marines à refinancer leurs prêts hypothécaires à des taux d’intérêt plus intéressants.
- Le programme a débuté le 1er avril 2009 et s’est terminé le 31 décembre 2018.
- Environ 3,45 millions d’emprunteurs ont profité du HARP.
- Les options de refinancement pour les propriétaires en difficulté comprennent aujourd’hui des programmes de Fannie Mae et Freddie Mac.
Qu’est-ce que le HARP ?
Le HARP est un programme gouvernemental créé en avril 2009 sous l’égide de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) en réponse à la crise financière de 2007-2008. L’idée était d’aider les propriétaires à refinancer les prêts sur des propriétés qui valaient moins que leur hypothèque en cours. Environ 3,45 millions d’emprunteurs ont profité de ce programme.
Le HARP s’adressait aux emprunteurs dont le ratio prêt/valeur (LTV) était supérieur à 80 %. Généralement, ces emprunteurs ont des difficultés à obtenir un refinancement en raison du manque de fonds propres dans leur maison, ils ne peuvent donc pas bénéficier de la baisse des taux d’intérêt. À l’origine, les emprunteurs pouvaient bénéficier de l’aide du HARP si leur ratio prêt/valeur n’était pas supérieur à 105 %. Ce plafond a été porté à 125 % en juillet 2009, puis entièrement levé en octobre 2011.
Entre le lancement du programme et février 2015, environ 3,29 millions d’hypothèques ont été refinancées dans le cadre du HARP. Parmi ceux-ci, 2,3 millions avaient un ratio prêt/valeur de 80 % à 105 %. Environ 567 000 prêts hypothécaires avaient un ratio prêt/valeur de 105 % à 125 %, tandis que 421 500 prêts avaient un ratio supérieur à 125 %.
Le HARP devait initialement expirer à la fin de 2016, mais le gouvernement a prolongé le programme de deux ans.
Qualification
Les propriétaires devaient répondre aux critères suivants pour pouvoir bénéficier du HARP :
- Une condition de base était une hypothèque détenue ou garantie par Freddie Mac ou Fannie Mae, conclue au plus tard le 31 mai 2009.
- Le prêt initial devait avoir un ratio prêt/valeur d’au moins 80 %.
- Il est essentiel que l’emprunteur ne puisse pas être en retard dans ses paiements hypothécaires. Il ne pouvait pas avoir de retard de paiement au cours des six derniers mois, et pas plus d’un retard de paiement de 30 jours au cours des 12 mois précédents.
- Il n’y avait pas de cote de crédit minimale.
Le programme n’a pas réellement prêté d’argent. Au lieu de cela, HARP a travaillé avec des prêteurs pour offrir un refinancement. Les propriétaires pouvaient vérifier auprès de leur prêteur actuel ou accéder à un site web du HARP pour savoir si le prêteur participait au programme.
La vie après le HARP
Bien que le HARP ait pris fin, Fannie Mae et Freddie Mac ont tous deux des programmes pour les emprunteurs en difficulté afin de refinancer leurs maisons.
Fannie Mae Option de refinancement de la LTV élevée
Ce programme s’adresse aux emprunteurs qui paient leurs prêts hypothécaires Fannie Mae existants dans les délais mais dont le ratio prêt/valeur dépasse le maximum autorisé pour un refinancement standard à retrait limité.
L’option de refinancement doit aboutir à l’un des résultats suivants pour l’emprunteur :
- Un paiement du principal et des intérêts moins élevé
- Un taux d’intérêt plus bas
- Une durée d’amortissement plus courte
- Un produit hypothécaire plus stable, comme le passage d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt à taux fixe
Les emprunteurs doivent être à jour dans leurs paiements et ne pas avoir eu de retard de paiement de 30 jours au cours des six derniers mois. En outre, ils ne peuvent pas avoir plus d’un retard de paiement de 30 jours au cours de l’année écoulée, et aucun retard de paiement de plus de 30 jours.
Freddie Mac Enhanced Relief Refinance Mortgage
Ce programme s’adresse aux emprunteurs de Freddie Mac qui sont à jour dans leurs paiements mensuels mais qui ne peuvent pas bénéficier de l’option de refinancement standard « pas d’encaissement » de Freddie Mac parce que le nouveau prêt hypothécaire dépasserait les limites maximales de VLT. Il n’y a pas de ratio LTV maximum pour les hypothèques à taux fixe, alors que les hypothèques à taux variable ont un LTV maximum de 105 %.
Avant l’expiration du HARP, le programme a aidé des millions de propriétaires à refinancer des prêts hypothécaires sous-marins. Bien que le HARP n’ait pas réduit le montant de leurs dettes, les emprunteurs ont bénéficié de taux d’intérêt et de paiements mensuels plus faibles. Bien que le programme n’existe plus, Fannie Mae et Freddie Mac continuent à offrir des options de refinancement aux emprunteurs.