Faire des achats pour un prêteur peut être déroutant et un peu intimidant. Avec un tel nombre d’entreprises et de types de prêteurs, vous risquez de vous sentir paralysé par l’analyse. Comprendre les différences entre les principaux types de prêteurs peut vous aider à restreindre le champ d’action.
Le type de prêt que vous choisissez est évidemment important, mais choisir le bon prêteur pourrait vous faire économiser de l’argent, du temps et de la frustration. C’est pourquoi il est essentiel de prendre le temps de faire le tour du marché. C’est aussi un domaine très fréquenté. Il existe des prêteurs au détail, des prêteurs directs, des courtiers en prêts hypothécaires, des prêteurs correspondants, des prêteurs en gros et d’autres, dont certaines catégories peuvent se chevaucher.
Prêteurs hypothécaires contre courtiers
Vous avez probablement déjà vu ces deux termes dans vos recherches sur l’achat d’une maison, mais ils ont des significations et des fonctions différentes. Un prêteur hypothécaire est un établissement financier ou une banque hypothécaire qui propose et souscrit des prêts au logement. Les prêteurs ont des directives d’emprunt spécifiques pour vérifier votre solvabilité et votre capacité à rembourser un prêt. Ils fixent les conditions, le taux d’intérêt, le calendrier de remboursement et d’autres aspects essentiels de votre prêt hypothécaire.
Un courtier en prêts hypothécaires, cependant, travaille comme intermédiaire entre vous et les prêteurs. En d’autres termes, les courtiers en prêts hypothécaires ne contrôlent pas les directives d’emprunt, le calendrier ou l’approbation finale du prêt. Les courtiers sont des professionnels agréés qui recueillent votre demande de prêt hypothécaire et les documents de qualification et peuvent vous conseiller sur les points à aborder dans votre rapport de crédit et avec vos finances pour renforcer vos chances d’approbation. De nombreux courtiers en prêts hypothécaires travaillent pour une société de crédit hypothécaire indépendante, ce qui leur permet de faire des recherches auprès de plusieurs prêteurs en votre nom et de vous aider à trouver le meilleur taux et la meilleure transaction possible. Les courtiers en prêts hypothécaires sont généralement payés par le prêteur après la clôture d’un prêt ; parfois, l’emprunteur paie la commission du courtier dès la clôture.
Courtiers en prêts hypothécaires
Les courtiers en prêts hypothécaires travaillent avec une multitude de prêteurs différents, mais il est important que vous découvriez quels produits ces prêteurs proposent. N’oubliez pas que les courtiers n’auront pas accès aux produits des prêteurs directs. Vous voudrez faire vos propres recherches auprès de quelques prêteurs, en plus d’un ou deux courtiers en prêts hypothécaires, pour vous assurer d’obtenir les meilleures offres de prêt possibles.
Comment ils sont payés
Les courtiers en prêts hypothécaires (et de nombreux prêteurs hypothécaires) perçoivent des frais pour leurs services, soit environ 1 % du montant du prêt. Leur commission peut être payée par l’emprunteur ou le prêteur. Vous pouvez contracter un prêt au « pair », ce qui signifie que vous ne paierez pas de frais d’ouverture de dossier et que le prêteur accepte de payer le courtier. Toutefois, les prêteurs hypothécaires appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés. Certains courtiers négocient avec vous des frais initiaux en échange de leurs services. N’oubliez pas de demander aux courtiers potentiels le montant de leurs honoraires et qui les paie.
Comment ils aident
Les courtiers en prêts hypothécaires peuvent vous faire gagner du temps et des efforts en faisant appel à plusieurs prêteurs hypothécaires en votre nom. Si vous avez besoin d’un prêt avec une faible mise de fonds ou si votre crédit n’est pas si parfait, les courtiers peuvent rechercher des prêteurs qui proposent des produits adaptés à votre situation. Les courtiers ont généralement des relations bien établies avec des dizaines, voire des centaines, de prêteurs. Leurs relations peuvent vous aider à obtenir des taux d’intérêt et des conditions compétitives. Et comme leur rémunération est liée à la conclusion réussie d’un prêt, les courtiers ont tendance à être motivés pour offrir un service client personnalisé.
Inconvénients
Une fois qu’un courtier en prêts hypothécaires vous a jumelé avec un prêteur, il n’a pas beaucoup de contrôle sur la façon dont votre prêt est traité, sur le temps qu’il faut pour le rembourser ou sur l’approbation finale du prêt. Cela peut allonger la durée du processus de clôture et accroître la frustration en cas de retard. En outre, si vous choisissez un prêt au pair, votre prêteur peut vous faire payer un taux d’intérêt plus élevé pour couvrir la commission du courtier, ce qui vous coûte plus cher.
Banquiers hypothécaires
La plupart des prêteurs hypothécaires aux États-Unis sont des banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires. Une banque de crédit hypothécaire peut être un prêteur de détail ou un prêteur direct – y compris les grandes banques, les prêteurs hypothécaires en ligne comme Quicken, ou les coopératives de crédit.
Ces prêteurs empruntent de l’argent à des taux à court terme auprès de prêteurs d’entrepôt (voir ci-dessous) pour financer les prêts hypothécaires qu’ils accordent aux consommateurs. Peu après la clôture d’un prêt, le banquier spécialisé dans les prêts hypothécaires le vend sur le marché secondaire à Fannie Mae ou Freddie Mac, agences qui garantissent la plupart des prêts hypothécaires américains, ou à d’autres investisseurs privés, pour rembourser le billet à court terme.
Prêteurs au détail
Les prêteurs au détail accordent des prêts hypothécaires directement aux consommateurs, et non aux institutions. Les prêteurs de détail comprennent les banques, les coopératives de crédit et les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires. Outre les prêts hypothécaires, les prêteurs de détail proposent d’autres produits, tels que les comptes chèques et les comptes d’épargne, les prêts personnels et les prêts automobiles.
Prêteurs directs
Les prêteurs directs créent leurs propres prêts. Ces prêteurs utilisent leurs propres fonds ou les empruntent ailleurs. Les banques hypothécaires et les prêteurs de portefeuille peuvent être des prêteurs directs. Ce qui distingue un prêteur direct d’un prêteur de banque de détail est la spécialisation dans les prêts hypothécaires.
Les prêteurs au détail vendent plusieurs produits aux consommateurs et ont tendance à avoir des règles de souscription plus strictes. En se concentrant sur les prêts au logement, les prêteurs directs ont tendance à avoir des directives de qualification plus souples et des alternatives pour les emprunteurs ayant des dossiers de prêt complexes. Les prêteurs directs, tout comme les prêteurs au détail, n’offrent que leurs propres produits, de sorte que vous devez faire une demande auprès de plusieurs prêteurs directs pour pouvoir comparer. De nombreux prêteurs directs opèrent en ligne ou disposent d’un nombre limité d’agences, ce qui peut constituer un inconvénient si vous préférez les interactions en face à face.
Prêteurs de portefeuille
Un prêteur de portefeuille finance les prêts des emprunteurs avec son propre argent. Par conséquent, ce type de prêteur n’est pas tenu de répondre aux demandes et aux intérêts des investisseurs extérieurs. Les prêteurs de portefeuille fixent leurs propres directives et conditions d’emprunt, qui peuvent intéresser certains emprunteurs. Par exemple, une personne qui a besoin d’un prêt jumbo ou qui achète un bien d’investissement peut trouver plus de flexibilité en travaillant avec un prêteur de portefeuille.
Prêteurs en gros
Les prêteurs en gros sont des banques ou d’autres institutions financières qui offrent des prêts par l’intermédiaire de tiers, tels que des courtiers en prêts hypothécaires, d’autres banques ou des coopératives de crédit. Les prêteurs en gros ne travaillent pas directement avec les consommateurs, mais ils créent, financent et parfois assurent le service des prêts. Le nom du prêteur en gros (et non celui de la société du courtier en prêts hypothécaires) figure sur les documents de prêt parce que c’est lui qui fixe les conditions de votre prêt immobilier. De nombreuses banques hypothécaires ont des divisions de détail et de gros. Les prêteurs en gros vendent généralement leurs prêts sur le marché secondaire peu après la clôture.
Prêteurs correspondants
Les prêteurs correspondants entrent en jeu lors de la délivrance de votre prêt hypothécaire. Ils sont le prêteur initial qui accorde le prêt et peuvent même en assurer le service. En général, cependant, les prêteurs correspondants vendent les prêts hypothécaires à des investisseurs (également appelés sponsors) qui les revendent à des investisseurs sur le marché hypothécaire secondaire. Les principaux investisseurs : Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêteurs correspondants perçoivent une commission sur le prêt à la clôture de celui-ci, puis essaient immédiatement de vendre le prêt à un sponsor pour gagner de l’argent et éliminer le risque de défaillance (lorsqu’un emprunteur ne rembourse pas). Si un sponsor refuse d’acheter le prêt, le prêteur correspondant doit cependant conserver le prêt ou trouver un autre investisseur.
Prêteurs d’entrepôt
Les prêteurs d’entrepôt aident les autres prêteurs hypothécaires à financer leurs propres prêts en offrant un financement à court terme. Les lignes de crédit pour entrepôt sont généralement remboursées dès qu’un prêt est vendu sur le marché secondaire. Tout comme les prêteurs correspondants, les prêteurs d’entrepôt n’ont pas d’interaction avec les consommateurs. Ils utilisent les prêts hypothécaires comme garantie jusqu’à ce que leurs clients (les petites banques hypothécaires et les prêteurs correspondants) remboursent le prêt.
Prêteurs de fonds
Les prêteurs d’argent dur sont généralement le dernier recours si vous ne pouvez pas vous qualifier auprès d’un prêteur de portefeuille ou si vous réparez des maisons. Ces prêteurs sont généralement des sociétés privées ou des particuliers disposant d’importantes réserves de liquidités. Les prêts d’argent dur doivent généralement être remboursés en quelques années, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs qui achètent, réparent et vendent rapidement des maisons à des fins lucratives. Si les prêteurs d’argent dur ont tendance à être flexibles et à conclure rapidement les prêts, ils facturent des frais d’ouverture de dossier élevés et des taux d’intérêt pouvant atteindre 10 à 20 %, et exigent un acompte substantiel. Les prêteurs d’argent dur utilisent également la propriété comme garantie pour le prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur saisit la maison.
Acheter un prêt hypothécaire en ligne
Dans le monde d’aujourd’hui, qui est à la pointe de la technologie, de nombreux prêteurs et courtiers en prêts hypothécaires ont automatisé le processus de demande. Cela peut faire gagner un temps considérable aux familles ou aux professionnels occupés, car ils doivent concilier le choix du meilleur prêt hypothécaire, la recherche d’un logement et leur vie quotidienne. Certains prêteurs proposent même des applications qui vous permettent de demander, de suivre et de gérer votre prêt à partir d’un appareil mobile.
En lançant une recherche Google sur les « prêteurs hypothécaires », vous obtiendrez près de 72 millions de résultats, ainsi qu’un grand nombre d’annonces d’entreprises, de recommandations de « prêteurs de premier plan » provenant de sites de financement personnel et de nouvelles. D’un seul coup d’œil, le résultat peut être impressionnant. Il est toujours bon de parcourir les sites des différents prêteurs pour se familiariser avec leurs produits de prêt, les taux publiés, les conditions et le processus de prêt. Si vous préférez postuler en ligne avec un minimum d’interaction en face à face ou par téléphone, recherchez des prêteurs uniquement en ligne. Si vous faites affaire avec une banque ou une coopérative de crédit, vérifiez en ligne les produits et les conditions qu’elle propose. N’oubliez pas qu’un comparatif, ainsi qu’un travail sur votre crédit et votre santé financière, vous aideront à trouver le prêt le mieux adapté à vos besoins.
En effectuant une recherche en ligne, vous rencontrerez inévitablement des marchés de prêts ou des sites de financement personnel qui recommandent des prêteurs spécifiques. N’oubliez pas que ces sites disposent généralement d’un réseau limité de prêteurs. De plus, ils gagnent généralement de l’argent en recommandant les prêteurs figurant sur leur site. Ne vous reposez donc pas sur ces recommandations sans faire vous-même des recherches supplémentaires.
Trouver le bon prêteur et le bon prêt peut s’avérer décourageant. En faisant des recherches et en vous informant avant de commencer le processus, vous aurez plus de confiance pour approcher les prêteurs et les courtiers. Vous devrez peut-être passer par le processus de pré-approbation avec quelques prêteurs pour comparer les taux, les conditions et les produits hypothécaires. Organisez votre documentation et soyez franc sur les difficultés que vous rencontrez en matière de crédit, de revenu ou d’épargne afin que les prêteurs et les courtiers vous proposent les produits les mieux adaptés. (Pour des lectures connexes, voir « Comment les prêteurs hypothécaires vérifient-ils les relevés bancaires ?)