Pour de nombreuses personnes, un prêt hypothécaire représente la plus grande dette à long terme de leur vie. C’est pourquoi il est essentiel d’obtenir le taux hypothécaire le plus favorable possible pour minimiser les coûts globaux de l’accession à la propriété. Un différentiel de taux d’intérêt de seulement 0,5 % peut soit faire économiser, soit coûter à un propriétaire des dizaines de milliers de dollars pendant la durée de vie d’un prêt. La fixation du meilleur taux d’intérêt possible peut nécessiter un certain temps et des recherches, mais elle sera rentable pour le propriétaire à long terme.
Points clés à retenir
- Les emprunteurs à la recherche de prêts doivent connaître leur cote de crédit, afin de corriger les erreurs, avant de s’adresser aux prêteurs.
- Les emprunteurs doivent savoir si un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable répond le mieux à leurs besoins.
- Les emprunteurs doivent cultiver un point de contact utile avec une institution de prêt, afin de faciliter une transaction sans heurts.
Obtenez votre score de crédit
Les scores de crédit aident les prêteurs à déterminer qui peut prétendre à un prêt et les taux d’intérêt qu’ils paieront. En règle générale, plus la cote de crédit est élevée, meilleures sont les conditions. C’est pourquoi les emprunteurs doivent prendre l’initiative d’examiner leurs rapports de crédit au moins six mois avant de demander un prêt hypothécaire, afin de leur donner suffisamment de temps pour corriger toute erreur visible.
Certaines personnes craignent que chaque fois qu’un prêteur fait une enquête sur la solvabilité d’un emprunteur, cela fasse baisser sa cote de crédit. Mais les agences de crédit peuvent dire quand un propriétaire fait simplement le tour des lieux, et elles savent que les demandes de renseignements sur les prêts hypothécaires aboutissent généralement à un seul prêt. Par conséquent, les agences réduisent la pression sur les chasseurs de logement et ne permettent pas que les multiples requêtes aient un impact négatif sur les scores de crédit, à condition que la recherche de prêt se fasse dans un délai étroit. Par exemple, les scores de la FICO ne tiennent pas compte des demandes multiples lorsqu’elles se produisent dans une fenêtre de 45 jours.
Examiner les types d’hypothèques
Lorsque vous recherchez un prêt, il est essentiel de déterminer lequel des deux types de prêt suivants répond le mieux à vos besoins.
Prêts conventionnels
Représentant environ 65 % de tous les prêts hypothécaires émis, ces prêts sont proposés par des prêteurs privés comme les banques commerciales, les sociétés de crédit hypothécaire et les coopératives de crédit. Ils peuvent également être garantis par les agences fédérales Fannie Mae et Freddie Mac.
Prêts garantis par le gouvernement
Ces prêts, également obtenus auprès de prêteurs privés, se distinguent par le fait qu’ils sont partiellement ou totalement assurés par le gouvernement américain. Ces prêts ont tendance à avoir des conditions d’emprunt moins rigides, des acomptes plus faibles, de faibles attentes en matière de crédit et des exigences de revenus plus souples. Toutefois, les acheteurs doivent utiliser les biens achetés comme des résidences principales occupées par le propriétaire, et non comme un investissement ou des biens de location. Les prêts garantis par le gouvernement sont garantis par l’administration fédérale du logement et sont plus populaires auprès des primo-accédants et des personnes à faible revenu.
Examiner les options de financement
Les acheteurs de prêts doivent également choisir entre les deux catégories de financement suivantes :
Hypothèque à taux fixe
Un prêt hypothécaire à taux fixe (alias « plain vanilla ») est un prêt à taux fixe qui ne peut jamais fluctuer pendant toute la durée du prêt. Ce modèle de financement est idéal pour les acheteurs qui sont rassurés de savoir qu’ils effectueront des paiements mensuels prévisibles pendant de longues périodes.
Hypothèque à taux révisable (ARM)
Également appelé « taux variable » ou « taux flottant », un prêt hypothécaire à taux variable est un prêt dont le taux d’intérêt change périodiquement, généralement en fonction d’un indice. Bien que le taux de lancement soit généralement inférieur à celui des prêts hypothécaires à taux fixe, ce taux peut changer à des moments précis après la fin de la période de lancement, ce qui peut augmenter considérablement les mensualités d’un emprunteur. Ces prêts ont la préférence des acheteurs qui prévoient une baisse des taux d’intérêt, qui prévoient de rembourser le prêt avant que les taux d’intérêt ne soient ajustés.
Contacter plusieurs prêteurs
Les agents de crédit ne sont pas omniscients. C’est pourquoi les emprunteurs avisés font leurs devoirs pour vraiment comprendre les avantages et les inconvénients des différents produits hypothécaires disponibles sur le marché. Les emprunteurs peuvent obtenir une aide dans ce domaine en payant des frais aux courtiers en prêts hypothécaires, qui peuvent trouver des prêteurs appropriés et faciliter les transactions. Il est donc important que les emprunteurs examinent les recommandations d’un œil critique, plutôt que de suivre aveuglément les conseils d’un courtier.
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Ajouter les coûts supplémentaires
Les taux d’intérêt bas annoncés détournent les emprunteurs des nombreux frais qui peuvent faire augmenter considérablement le coût global d’un prêt hypothécaire. C’est pourquoi les emprunteurs doivent s’efforcer de prendre pleinement conscience de tous les coûts supplémentaires, tels que les frais de demande, d’évaluation, d’obtention du prêt, de souscription et de courtage, ainsi que les frais de règlement.
Les points sont des frais payés aux prêteurs ou aux courtiers, qui sont généralement liés aux taux d’intérêt. Plus le nombre de points payés est élevé, plus le taux d’intérêt est bas. Par exemple, un seul point coûte 1 % du montant du prêt et réduit le taux d’intérêt d’environ 0,25 %. Pour savoir combien ils finiront par payer, les emprunteurs doivent demander que les points soient exprimés en dollars.
En général, les personnes qui prévoient de vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus doivent envisager de payer des points, afin de maintenir leur taux d’intérêt hypothécaire plus bas pendant toute la durée du prêt. Au contraire, payer une somme importante au départ pour des points peut ne pas être fiscalement raisonnable pour les emprunteurs qui ont l’intention de déménager après une courte période.
Négocier
Les prêteurs sont légalement tenus de fournir une estimation de prêt (LE) de trois pages des détails des coûts associés à un prêt hypothécaire, dans les trois jours ouvrables suivant la réception de la demande. Cette estimation comprend des informations sur les dépenses mensuelles, les taux d’intérêt estimés et le total des frais de clôture. Bien qu’une estimation de prêt ne soit pas une offre de prêt, elle oblige les prêteurs à accepter les conditions énumérées, si l’emprunteur dispose des fonds disponibles et obtient l’approbation de crédit requise.
Une fois que les prêteurs ont fourni des estimations, les emprunteurs sont en droit de négocier de meilleures conditions, surtout s’ils peuvent verser un acompte supérieur à la moyenne ou s’ils peuvent se targuer d’avoir d’excellents antécédents de crédit. Ils peuvent notamment demander aux prêteurs de réduire les taux d’intérêt ou de diminuer certains frais.
Les emprunteurs doivent s’assurer de discuter s’ils font déjà affaire avec une institution financière, afin de s’assurer d’un meilleur taux hypothécaire. Par exemple, la Bank of America Corporation propose des frais réduits en fonction du montant d’argent que le client conserve sur un compte bancaire de la Bank of America ou sur un compte d’investissement de Merrill Lynch.
Enfin, un emprunteur peut créer une guerre des offres, en divulguant les meilleurs taux offerts par ses concurrents, surtout sur les marchés en baisse.
Mettez-le par écrit
Les emprunteurs qui sont satisfaits des conditions proposées doivent demander par écrit un verrouillage ou « verrouillage des taux » sur la LE, qui comprend le taux convenu, la durée du prêt et le nombre de points (le cas échéant) à payer. La plupart des prêteurs facturent des frais non remboursables pour le blocage de ces conditions, mais compte tenu des ralentisseurs qui peuvent survenir sur la route de l’approbation, cela en vaut souvent la peine.
Après s’être entendu avec un prêteur particulier, l’emprunteur obtient une lettre de pré-approbation, qui est un accord juridiquement contraignant pour prêter de l’argent, que les prêteurs accordent aux emprunteurs, après tout, la vérification des revenus, la vérification de la solvabilité et le financement sont garantis.
Choisir le meilleur taux
Les emprunteurs peuvent se faire une idée de ce que les prêteurs proposent généralement en effectuant des recherches numériques et en utilisant des calculateurs de taux hypothécaires. Toutefois, il est important de noter que les taux d’intérêt fluctuent et que différents prêteurs peuvent proposer des promotions pour certains produits de prêt.
Choisir le meilleur prêteur
Lors du choix d’un prêteur, le service à la clientèle est essentiel. Après tout, la demande de prêt nécessite de nombreux documents et la collecte d’informations. Le fait de disposer d’un point de contact fiable pour répondre aux questions contribue grandement à alléger cette lourde expérience. Cela permettra également de s’assurer que les calendriers d’approbation restent sur la bonne voie et que tous les documents finaux sont signés et exécutés par toutes les parties concernées en temps utile et de manière efficace.
L’option en ligne
Bien que l’interaction humaine soit généralement préférable, les emprunteurs peuvent économiser de l’argent en choisissant de traiter strictement avec des prêteurs en ligne, qui ont théoriquement des frais généraux moins élevés et peuvent proposer aux consommateurs des taux et des frais moins élevés. Mais les emprunteurs qui préfèrent se tenir la main peuvent faire mieux avec les prêteurs traditionnels.
Comment un taux hypothécaire est-il déterminé ?
Un taux hypothécaire est déterminé par le marché actuel, qui comprend des facteurs tels que les taux de chômage, les prévisions d’inflation et d’autres indicateurs économiques. Bien que la Fed ne fixe pas les taux hypothécaires, elle a une influence sur ceux-ci. Généralement, les taux hypothécaires augmentent en période de forte croissance économique et baissent en période de faible croissance économique. Bien que tous ces facteurs soient incontrôlables, vous pouvez contrôler vos finances et obtenir le meilleur taux possible.
Qu’est-ce qui affecte votre taux hypothécaire ?
Outre le marché et les conditions économiques actuelles du pays, votre situation financière personnelle a également un impact sur votre taux hypothécaire. Votre solvabilité a une grande incidence sur votre taux. Des éléments tels que vos antécédents professionnels, votre score FICO, votre ratio dette/revenu, le respect des délais de paiement et la durée des lignes de crédit ouvertes ont tous un effet sur votre taux hypothécaire, car ils contribuent tous à votre solvabilité. Par exemple, dans la plupart des cas, plus votre score FICO est élevé, plus votre taux hypothécaire sera bas.
Comment faire baisser votre taux hypothécaire ?
Si vous êtes encore à la recherche d’un prêt hypothécaire et que vous n’êtes pas satisfait du taux qui vous a été proposé, vous pouvez rembourser une partie de votre dette existante afin de réduire votre ratio dette/revenu et d’augmenter votre score FICO. Ces deux options se traduisent généralement par un taux hypothécaire plus faible.
Si vous avez déjà acheté une maison et que vous souhaitez baisser votre taux d’intérêt hypothécaire, vous pouvez envisager de refinancer votre logement. Le refinancement est un processus par lequel vous remplacez votre prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt hypothécaire de durée différente. Le refinancement peut être une bonne idée pour vous si les taux hypothécaires ont baissé ou si votre cote de crédit a augmenté. Le refinancement peut vous permettre de bénéficier d’un taux inférieur à celui que vous aviez lorsque vous avez obtenu votre prêt hypothécaire.
Où obtenir les meilleurs taux hypothécaires ?
Il existe plusieurs façons d’obtenir le meilleur taux hypothécaire, notamment en recherchant les meilleurs taux et en examinant différents types de prêts hypothécaires. Selon le type de prêt hypothécaire que vous obtenez – prêt sur 15 ans, prêt sur 30 ans, prêt à taux fixe, prêt à taux variable, etc. Votre taux variera. Il existe d’autres moyens d’obtenir les meilleurs taux hypothécaires :
- Obtenir un taux auprès d’une banque ou d’une coopérative de crédit avec laquelle vous avez une relation de boulangerie établie
- Les programmes fédéraux qui peuvent offrir des taux réduits aux acheteurs d’une première maison
- Travailler avec un prêteur hypothécaire qui a accès à plusieurs banques et peut obtenir des taux compétitifs