Refinancement vs. prêt sur fonds propres : Une vue d’ensemble
Votre maison n’est pas seulement un lieu de vie, et ce n’est pas non plus un simple investissement. Votre maison peut en outre être une source de liquidités pratiques pour couvrir les urgences, les réparations ou les améliorations, obtenues soit par un refinancement hypothécaire, soit par un prêt sur la valeur nette du logement.
Le refinancement permet de rembourser votre ancien prêt hypothécaire en échange d’un nouveau prêt, idéalement à un taux d’intérêt plus bas. Un prêt sur valeur nette immobilière vous permet d’obtenir des liquidités en échange de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre propriété sous la forme d’un prêt distinct.
Points clés à retenir
- Le refinancement et les prêts sur la valeur nette de la maison permettent aux propriétaires d’obtenir des liquidités en fonction de la valeur nette de la maison.
- Le refinancement peut être idéal si vous avez l’intention de rester dans votre maison pendant au moins un an et que votre taux d’intérêt va baisser, ce qui se traduira par des mensualités moins élevées.
- Les prêts sur la valeur nette de la maison sont idéaux pour les emprunteurs qui ont besoin d’une somme importante dans un but précis, comme une amélioration majeure de leur maison.
- Les HELOC conviennent aux personnes qui ont besoin d’avoir accès à une réserve de liquidités sur une certaine période plutôt qu’à une avance.
Refinancement
Il existe deux méthodes courantes pour le refinancement d’un prêt hypothécaire, ou « refi » : un refinancement à taux et à terme et un prêt à remboursement anticipé.
- Un refi de taux et de durée n’implique pas de changement de mains, à l’exception des coûts liés à la clôture et des fonds du nouveau prêt qui remboursent l’ancien.
- Le refi d’encaissement permet en fait de remettre une partie de la valeur nette de votre logement en espèces. Vous sortez de la clôture avec un nouveau prêt et un chèque en espèces.
Les frais de clôture sont susceptibles de représenter 2 à 3 % du montant de votre prêt, même en cas de refinancement, et vous pouvez être assujetti à des taxes selon votre lieu de résidence. Vous devriez prévoir de continuer à vivre dans votre maison pendant un an ou plus si vous empruntez cette voie. Il peut être judicieux de procéder à un refinancement à taux et à terme si vous pouvez récupérer vos frais de clôture avec un taux d’intérêt mensuel plus bas dans un délai d’environ 18 mois.
Si vous ne prévoyez pas de rester dans votre maison pendant une longue période, le refinancement n’est peut-être pas le meilleur choix ; un prêt sur la valeur nette du logement peut être un meilleur choix car les frais de clôture sont moins élevés qu’avec un refi.
Prêts sur la valeur nette de la maison
Les prêts sur valeur nette immobilière ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus bas que les prêts personnels non garantis parce qu’ils sont garantis par votre propriété, et c’est là que le bât blesse : Le prêteur peut s’en prendre à votre maison si vous n’honorez pas vos engagements.
Il existe également deux types de prêts sur valeur nette immobilière : le prêt sur valeur nette immobilière traditionnel, qui consiste à emprunter une somme forfaitaire, et la ligne de crédit sur valeur nette immobilière (HELOC).
Une HELOC est comme une carte de crédit qui est liée à la valeur nette de votre maison. Pendant une période déterminée après l’avoir reçue, appelée période de tirage, vous pouvez généralement emprunter autant ou aussi peu que vous le souhaitez sur cette ligne de crédit, bien que certains prêts exigent un retrait initial d’un montant minimum déterminé.
Vous pouvez être tenu de payer des frais de transaction chaque fois que vous effectuez un retrait ou des frais d’inactivité si vous n’utilisez pas votre ligne de crédit à un moment quelconque pendant une période prédéterminée. Pendant la période de retrait, vous ne payez que des intérêts sur ce que vous avez emprunté. À la fin de la période de tirage, votre ligne de crédit est également utilisée. Vous commencez à rembourser le capital plus les intérêts lorsque la période de remboursement commence.
Prêts hypothécaires de second rang
Un prêt hypothécaire traditionnel est souvent appelé « deuxième hypothèque ». Vous avez votre hypothèque principale, et vous prenez maintenant un second prêt sur la valeur nette de votre propriété. Le second prêt est subordonné au premier – si vous ne pouvez pas payer, le second prêteur fait la queue derrière le premier pour percevoir les sommes dues en raison de la saisie.
C’est pourquoi les taux d’intérêt des prêts sur la valeur nette de la maison sont généralement plus élevés. Le prêteur prend un risque plus important. Les HELOC sont aussi parfois appelées « prêts hypothécaires de second rang ».
Les prêts sur fonds propres ont généralement un taux d’intérêt fixe, bien que certains soient ajustables, tandis que les HELOC ont généralement des taux d’intérêt ajustables. Le taux annuel en pourcentage (TAEG) pour une ligne de crédit sur valeur domiciliaire est calculé sur la base du taux d’intérêt du prêt, tandis que le TAEG pour un prêt sur valeur domiciliaire traditionnel inclut généralement les coûts d’initiation du prêt.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs et/ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Exemple : Refinancement ou prêt sur fonds propres
Disons qu’il y a dix ans, lorsque vous avez acheté votre maison pour la première fois, les taux d’intérêt étaient de 5 % sur votre prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Aujourd’hui, en 2020, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 3,5 %. Ces points et demi peuvent potentiellement vous faire perdre des centaines de dollars par mois sur votre paiement, et encore plus sur le coût total du financement de votre maison pendant la durée du prêt. Dans ce cas, un refinancement serait à votre avantage .
Ou bien, peut-être avez-vous déjà un taux d’intérêt peu élevé, mais vous cherchez de l’argent supplémentaire pour payer un nouveau toit, ajouter une terrasse à votre maison ou payer les études universitaires de votre enfant. C’est dans ce cas qu’un prêt sur la valeur nette de la maison peut devenir intéressant.
Considérations particulières
Votre capacité à emprunter, soit par le biais d’un refinancement, soit par un prêt sur la valeur nette de votre logement, dépend de votre cote de crédit. Si votre score est inférieur à celui obtenu lors de l’achat de votre maison, le refinancement n’est pas forcément dans votre intérêt, car il pourrait très bien faire augmenter votre taux d’intérêt. Obtenez vos trois scores de crédit auprès des trois principaux bureaux de crédit avant d’entamer la procédure de demande de l’un ou l’autre de ces prêts. Discutez avec les prêteurs potentiels de la manière dont votre score pourrait affecter votre taux d’intérêt s’ils ne sont pas tous systématiquement supérieurs à 740.
Pour obtenir un prêt ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, vous devez présenter divers documents pour prouver que vous remplissez les conditions requises. Ces frais comprennent les frais d’avocat, la recherche de titres et la préparation des documents.
Ils comprennent souvent aussi une évaluation pour déterminer la valeur marchande du bien, des frais de dossier pour le traitement du prêt, des points – un point est égal à 1 % du prêt – et des frais d’entretien annuels. Il arrive cependant que les prêteurs y renoncent, alors n’hésitez pas à le demander.
Les prêts Refis et les prêts sur la valeur nette de la maison peuvent bénéficier aux propriétaires qui souhaitent transformer la valeur nette de leur maison en espèces. Pour décider quelle est la meilleure solution pour vous, examinez le montant de la valeur nette dont vous disposez, l’utilisation que vous ferez de cet argent et la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester dans votre logement.