Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans des biens immobiliers productifs et qui se négocie comme une action. Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui se concentre principalement sur l’investissement dans des titres offerts par des sociétés immobilières publiques. Bien que vous puissiez utiliser l’un ou l’autre pour diversifier votre portefeuille d’investissement, il existe des différences essentielles à connaître.
Points clés à retenir
- Un fonds de placement immobilier (REIT) est une société qui investit dans des biens immobiliers productifs et qui s’achète et se vend comme une action.
- Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui investit dans des titres offerts par des sociétés immobilières publiques, y compris les REIT.
- Les FPI versent des dividendes réguliers, tandis que les fonds immobiliers fournissent une valeur par le biais de l’appréciation.
REIT
Le mode de fonctionnement d’une FPI est similaire à celui d’un fonds commun de placement en ce sens que les investisseurs combinent leur capital pour acheter une part de l’immobilier commercial et tirent ensuite un revenu de leurs actions. Les FPI sont tenues de verser chaque année un minimum de 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Cela permet aux investisseurs individuels de tirer des revenus de l’immobilier sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des biens immobiliers.
Il existe trois grands types de sociétés de placement immobilier :
- Les Equity REITs possèdent et exploitent des biens immobiliers productifs.
- Les FPIhypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants de biens immobiliers, soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’acquisition de titres adossés à des hypothèques.
- Les sociétés de placement immobilierhybrides sont une combinaison de sociétés de placement immobilier à capital-actions et de sociétés de placement immobilier à hypothèques.
La majorité des revenus associés aux sociétés de placement immobilier à capital variable proviennent de la location de biens immobiliers, tandis que les revenus associés aux sociétés de placement immobilier à capital fixe sont générés par les intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
Les portefeuilles de REIT peuvent comprendre des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des terrains forestiers exploitables et des entrepôts. Voici une ventilation des secteurs les plus performants pour 2019, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts.
| Secteur immobilier | Rendement total en 2019 |
|---|---|
| Industrie | 48.7% |
| Centres de données | 44.2% |
| Bois | 42.0% |
| Infrastructure | 42.0% |
Fonds immobilier
Comme les fonds communs de placement ordinaires, les fonds immobiliers peuvent être gérés de manière active ou passive. Ceux qui sont gérés passivement suivent généralement la performance d’un indice de référence. Par exemple, le Vanguard Real Estate Index Fund (VGSIX), qui investit dans des sociétés de placement immobilier qui achètent des immeubles de bureaux, des hôtels et d’autres propriétés, suit l’indice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.
Il existe trois types de fonds immobiliers :
- Lesfonds immobiliers négociés en bourse possèdent les actions de sociétés immobilières et de sociétés de placement immobilier. Comme d’autres ETF, ils se négocient comme des actions sur les grandes places boursières.
- Lesfonds communs de placement immobiliers peuvent être ouverts ou fermés et être gérés de manière active ou passive.
- Les fonds d‘investissement immobilier privés sont des fonds gérés par des professionnels qui investissent directement dans des biens immobiliers. Ils ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités et fortunés et nécessitent généralement un investissement minimum important.
Les fonds immobiliers investissent principalement dans des sociétés de placement immobilier et des sociétés d’exploitation immobilière ; cependant, certains fonds immobiliers investissent directement dans des biens immobiliers. Les fonds immobiliers gagnent de la valeur principalement par l’appréciation et ne fournissent généralement pas de revenus à court terme aux investisseurs de la même manière que les sociétés de placement immobilier. Néanmoins, les fonds immobiliers peuvent offrir une sélection d’actifs (et une diversification) beaucoup plus large que l’achat de sociétés de placement immobilier individuelles.
FPI vs. fonds immobiliers
Voici un aperçu des principales différences entre les sociétés de placement immobilier et les fonds immobiliers :
- Les sociétés de placement immobilier investissent directement dans l’immobilier et possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers productifs. Les fonds immobiliers investissent généralement dans des sociétés de placement immobilier et des actions liées à l’immobilier.
- Les sociétés de placement immobilier se négocient sur les grandes places boursières de la même manière que les actions, et leurs prix fluctuent tout au long de la séance de bourse. La plupart des FPI sont très liquides et se négocient en dessous d’un volume important. Les fonds immobiliers ne se négocient pas comme les actions et les prix des actions ne sont mis à jour qu’une fois par jour. Vous pouvez acheter un fonds immobilier directement auprès de la société qui l’a créé ou par l’intermédiaire d’un courtier en ligne.
- 90 % du revenu imposable d’un fonds immobilier est versé sous forme de dividendes aux actionnaires, et c’est grâce à ces dividendes que les investisseurs gagnent leur argent. Les fonds immobiliers fournissent une valeur par l’appréciation, ils ne sont donc pas forcément un bon choix si vous voulez un revenu passif ou un profit à court terme.
Les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobilier offrent aux investisseurs un moyen d’accéder à l’immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer des biens immobiliers. En général, les sociétés de placement immobilier peuvent fournir une source de revenus régulière par le biais de dividendes. En revanche, les fonds immobiliers créent une grande partie de leur valeur par l’appréciation, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs à long terme.