Qu’est-ce que le revenu net d’exploitation – RNO ?
Le revenu net d’exploitation (RNO) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers générateurs de revenus. Le NOI est égal à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires. Le NOI est un chiffre avant impôt, apparaissant sur le tableau des revenus et des flux de trésorerie d’une propriété, qui exclut les paiements du principal et des intérêts sur les prêts, les dépenses en capital, l’amortissement et la dépréciation. Lorsque cette mesure est utilisée dans d’autres industries, elle est appelée « EBIT », qui signifie « earnings before interest and taxes ».
Principaux points à retenir
- Le revenu net d’exploitation mesure la rentabilité d’un bien immobilier productif de revenus avant d’y ajouter les coûts de financement ou les impôts.
- Les dépenses d’exploitation utilisées dans la mesure du revenu net d’exploitation peuvent être manipulées si un propriétaire reporte ou accélère certains postes de revenus ou de dépenses.
- La mesure de l’INO ne comprend pas les dépenses d’investissement.
La formule de calcul de l’INO est la suivante
Que vous dit NOI ?
Le revenu net d’exploitation est une méthode d’évaluation utilisée par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur précise de leurs biens productifs de revenus. Pour calculer le NOI, les frais d’exploitation du bien doivent être soustraits du revenu que le bien produit.
En plus des revenus de location, un bien immobilier peut également générer des revenus provenant d’équipements tels que des structures de stationnement, des distributeurs automatiques et des buanderies. Les dépenses de fonctionnement comprennent les coûts de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble, y compris les primes d’assurance, les frais juridiques, les services publics, les impôts fonciers, les coûts de réparation et les frais de conciergerie. Les dépenses d’investissement, telles que les coûts d’un nouveau système de climatisation pour l’ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.
Le NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, ce qui leur permet de calculer la valeur d’une propriété, et donc de comparer différentes propriétés qu’ils peuvent envisager d’acheter ou de vendre.
Pour les biens financés, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si les revenus d’un bien couvrent ses dépenses de fonctionnement et le paiement de ses dettes. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour sur investissement en espèces et le retour sur investissement total.
Exemple d’utilisation du revenu net d’exploitation
Supposons que vous soyez propriétaire d’un bien qui vous rapporte annuellement 120 000 dollars de recettes et vous impose des frais de fonctionnement de 80 000 dollars. Dans ce cas, vous obtiendrez un revenu net d’exploitation de 40 000 dollars (120 000 à 80 000 dollars). Si le total est négatif, lorsque les dépenses d’exploitation sont supérieures aux recettes, le résultat est appelé une perte nette d’exploitation (NOL).
Les créanciers et les prêteurs commerciaux dépendent fortement du NOI pour déterminer le potentiel de génération de revenus de la propriété à hypothéquer, encore plus qu’ils ne prennent en compte l’historique de crédit d’un investisseur dans leurs décisions. En termes simples : cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété, en prévoyant ses flux de trésorerie. Si une propriété est jugée rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer le montant du prêt qu’ils sont prêts à accorder. En revanche, si la propriété affiche une perte d’exploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter purement et simplement la demande de prêt hypothécaire de l’emprunteur.
Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d’exploitation en différant certaines dépenses et en en accélérant d’autres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en diminuant simultanément les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires. À titre d’exemple de ce dernier point, considérons un scénario dans lequel un propriétaire d’appartement renonce au loyer annuel de 12 000 $ d’un locataire, en échange de l’intervention de ce dernier en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l’appartement devait normalement payer un salaire de 30 000 $ au gérant de l’immeuble, il pourrait par conséquent soustraire du revenu le coût « raisonnablement nécessaire » de 30 000 $, plutôt que le coût réel de 12 000 $. (Pour une lecture connexe, voir « NOI vs. EBIT : comparaison des différences »)